李宇嘉：香港开征“空置税” 我们跟进的路径是这样的

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房地产税正在上升。空设定税收等级空诞生了！国家领导人前往住房和城乡建设部调查并澄清说，“通过改善土地和税费政策，我们将振兴空购买闲置住房。”房地产税费的系统性改革是一个一揽子计划，其中还包括空设置的税种？

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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房地产税正在上升。空设定税收等级空诞生了！国家领导人前往住房和城乡建设部调查并澄清说，“通过改善土地和税费政策，我们将振兴空购买闲置住房。”房地产税费的系统性改革是一个一揽子计划，其中还包括空设置的税种？

据报道，香港已大致完成《空税务条例草案》的草拟工作，并准备向立法会提交4项条例草案进行讨论。已入住超过6个月且未用于居住或租赁的一手私人住宅单位将被征收/0/的税，约为物业价格的5%。

今年1月，林郑月娥说，不要指望“热把戏”会退出！现在，香港要开征空税？问题在于，香港房价去年8月开始下跌，创下自2008年金融危机以来最长时间的连续下跌纪录。自去年8月达到峰值以来，香港房价已经下跌了10%。为什么，还要下猛药？

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看看香港，就知道什么是“土地财政”！

香港是一个非常特殊的地方，它一直捍卫没有政府干预的自由市场经济(诺贝尔奖得主弗里德曼称香港为自由市场的“最后堡垒”)，并坚持低税率和自由港的国际竞争优势。因此，香港政府没有财政收入，必须寻找“土地财政”。它不仅满足了低税率和自由港的声誉，而且还找到了政府收入的捷径。

一直以来，地产投资占香港固定资产投资的近50%，近年更超过40%。土地交易和房地产相关税收占2016年政府收入的32%，其中土地出让金占财政收入的22%(高峰期达到36%)。在2019-2020财政年度，香港政府估计土地价格收入将达到1，430亿港元，占总预算收入的23%。

金融业是香港的核心竞争力，也是由房地产带动的。香港金融机构对房地产和建筑业的信贷比例很高，一直都在30%以上，1998年以后，这个比例超过了50%。在2016年港股恒生指数中，排名前两位的行业是金融和房地产，分别占47%和15%，两者合计占港股总市值的60%以上。

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香港房价“易涨难跌”！

自港英时代以来所制定的法定图则，已“框定”了香港不同地区的土地用途。当涉及土地用途、填海或政府填海时，自由团体、环保人士和立法会议员会透过咨询和法律程序加以阻挠。举例来说，“新界东北发展计划”原本计划兴建6万个单位(其中6个将成为经济适用房)，以增加香港市民迫切需要的中小型房屋数目，但因社会团体反对而搁浅。

香港不缺土地。在深圳河的另一边，在香港新界的北部有一个鸟类保护区。大面积的土地价值不高。在香港1100平方公里的土地中，三分之二被规划为未开发的农村土地，如林地、草地、荒地、湿地和灌木，而私人和公共住宅用地仅占4%。香港100%的粮食依赖进口，但它保留的农业用地多于住宅用地(占土地面积的5%)。

除了法定图则和保护自然的要求外，要求政府打击炒家造成的贫富差距、地产商囤积土地造成的短缺、全球投资者(包括内地)进入香港，以及检讨“土地财政”，也是反对者不屈服于“发展乡郊”的原因。高房价陷入“僵局”，但不会上涨。近年来，社会矛盾日益明显。在林郑月娥时代，填海和增加土地供应被提上日程。平衡短缺是香港土地供应困境的结果，也是高房价的罪魁祸首。当然，客观上，它也保持了土地财政(包括税收)的最大贡献和可持续性。

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根据西南财经大学中国家庭金融研究中心发布的《2017中国城市住房空家庭分析》报告，中国城市地区的住房空家庭比率高达21.4%，远远高于日本、德国等发达国家。

同时，二三线城市的/0/购买率远远高于一线城市。数据显示，中国二线城市和三线城市的空入住率分别为22.2%和21.8%，而一线城市的入住率仅为16.8%。

空很高，这是政府官员认可的。原住房和城乡建设部副部长仇保兴表示，中国空的住房入住率相对较高，而北京空的入住率在10%至20%之间；2018年3月，国家电网公布了空住房入住率调查结果。根据每户电表数据，2017年，大中城市住房空入住率为11.9%，小城市为12365；だ 05

在中国，四线城市的租赁市场不发达，空的住房占用率很高，而第一空的占用率也很高。即使有人愿意出租，市场也没有得到很好的管理，租金收不到多少，房子也毁了；其次，空成本低。租它不划算，也没有财产税。最好是去空；第三，许多所有者是投资者，并打算出售他们。毫不奇怪，他们会购买1-2年。

当然，中国不能收集空，因为空不能被定义，或者没有权威的定义标准。想想看，富人有多少房子并不总是很清楚。“/きだよよ0/集”，这个有着一个虚拟脑袋和八个大脑的东西怎么能被认真地认出来呢？

然而，应该注意的是，房地产市场的监管已经开始转向股票型住宅。最近，这方面的政策越来越明显，如城市旧城改造和集体土地入市；例如，旧住宅区正在进行棚改、安装电梯和智能社区；另一个例子是征收财产税，这降低了交易成本。目的是振兴现有资源。那些空购买，这个国家将会找到让它进入市场的方法。

现在，一方面，房价居高不下，而另一方面，许多人没有住房。未来，即使不征收空，房价也会继续受到控制，而预计将以更高价格出售的空越来越窄，甚至无法满足交易税，所以每个业主都会计算这个账户。那时，继续选择空集？或者去哪里租？还是直接卖掉它？我猜你比任何人都聪明。

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