郭施亮：房地产更需要供给侧改革 房企巨头怎样应对？

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作为一个经历了长时间黄金发展的房地产市场，它也需要一个供方改革。归根到底，要根据实际需求创造真正有效的供给，从而达到房地产供给侧改革的效果。

作者:财经评论员，财经网站专栏作家郭士亮

近年来，中国启动了一轮积极的供给侧改革，并逐步取得了显著成效，对经济转型、结构调整乃至资源优化配置产生了积极影响。

过去很长一段时间，国内房地产市场可以称得上是“黄金发展期”，但经过长时间的黄金发展，国内房地产市场逐渐暴露出一些发展问题。其中，最重要的问题是资源的不匹配。

事实上，作为一个经历了长期黄金发展的房地产市场，它也需要一个供给方改革。归根到底，要根据实际需求创造真正有效的供给，从而达到房地产供给侧改革的效果。

让房子住进来，房地产正面临转型升级

根据上海易居房地产研究所发布的数据，2011年至2018年，50个城市房价年均复合增长率为7.6%，超过了大多数投资渠道，成为实现资产持续升值的有效途径。

然而，当房地产偏离住宅物业，高房价透支未来的发展预期。如果配套设施和服务不能有效跟进，理性的价值回归终究还是不可或缺的。

“住房不是投机”，这是近年来经常提到的。说到底，就是让房子住进去，这也是国内房地产市场未来的发展方向。

值得一提的是，虽然市场关注的房产税正处于立法讨论阶段，但立法工作已经提上日程。随着房产税的稳步推进，它将对未来的房地产市场产生深远的影响，并有望逐步建立一个长期的调控机制，促进房地产市场的长期稳定发展。

在从黄金时代向白银时代过渡的过程中，虽然有“按市决策、分类指导”的要求，但从政策环境分析来看，住房调整和不投机逐渐得到了普遍支持，房地产市场调控思路也逐渐向长效机制靠拢，从而促进了国内房地产市场的稳定健康发展。国内房地产监管大幅放松的可能性非常低。受此影响，住宅企业的快速发展和扩张将面临加速转型时期，行业竞争压力将明显加剧。

为什么房地产需要供应方改革？

供应方改革是近年来最热门的话题之一。过去，我们的发展战略是扩大需求，刺激消费。然而，对于供应方改革，需要一种新的思维方式。例如，当我们还是学生的时候，我们注重对成绩和排名的追求，而忽略了学习技能的提高。现在我们更加注重学习技能的提高，我们的成绩自然会提高。又如，我有一家冰淇淋店，但是商店的销售情况并不理想。然而，现在我的店铺改变了经营策略，把重点放在让产品更精致、更有特色，努力做好产品，找到消费者的真正需求，然后实现销售利润的快速增长。事实上，对于现代人来说，他们关心的不是商店里冰淇淋的价格，而是冰淇淋的质量以及它是否足够吸引人。

至于房地产供给方面的改革，本质上是一样的。经过这几年的快速扩张，住宅企业同质化现象明显，未能凸显出自身的亮点。在白银时代，如果你不创新或改变，不可避免地会有被淘汰的风险。然而，当房地产企业逐渐注重房屋设计和配套服务而不是销售效果时，随着品牌和口碑的推广，销售自然会取得意想不到的效果。正如近年来我们在日本抢购厕所，在美国和欧洲抢购奢侈品一样，这并不是说中国没有这种产品，而是质量和性能不同。如果我们专注于提高质量和性能，形成有自己特色的产品，为什么还要担心销量的增长呢？

回顾近年来的房地产调控政策，在密集调控措施的影响下，国内房地产市场降温效果明显。以2018年为例，都市区的一线城市和三线城市都呈现出小幅下降趋势。根据易居房地产研究所的数据，2018年，一线城市的增长率为-0.4%，大都市地区三线城市的增长率为-2.0%。对于主要拉动房价上涨的非大都市区弱势三线城市来说，其房价涨幅也趋于收窄。总体而言，近年来国内房地产市场的调控效果逐渐显现，降温迹象依然明显。

与其说国内房地产市场的价格水平需要挤压泡沫，不如说国内房地产市场需要一场供给方改革，而住房企业的分化将在未来加剧。事实上，从近年来房企的发展状况来看，它们趋向于多元化，如商业地产、工业地产、文化旅游地产和养老地产。

然而，在房地产市场多元化发展的背后，一方面与激烈的市场竞争环境有关，不同阶层之间的竞争压力明显加剧；另一方面，住房市场逐渐趋于饱和，住房企业正在寻找新的需求，积极引导消费，而跨境发展和多元化布局有利于创造新的利润增长点。

如上所述，国内房地产市场需要进行供给方改革，根据实际需求创造真正有效的供给，这也是未来国内房地产市场供给方改革的核心。可见，只有从本质上找到用户的真正需求，找到有效的解决方案，开出正确的药方，创造真正有效的供给，才是住宅企业未来发展的出路。

教育与房地产深度融合，改革房地产供给方的创新尝试

从黄金发展时期到白银时代，再到房地产供给方的改革模式，近年来房地产巨头们进行了许多探索和尝试。值得一提的是，信达地产(600657)，也是国有企业，以“公共服务+房地产”模式为切入点。

与以往的住宅企业多元化发展模式不同，信达郭子县在北京昌平进行了一次创新尝试，即通过教育与房地产的深度融合，创造了一种全新的概念模式，我们称之为社区教育模式。教育与房地产的深度融合，不仅为国内房地产供给方的改革开辟了一条新的道路，也为中国的家长们切中了痛点，解决了消费者对孩子教育最迫切的需求。社区教育可能对每个人都不熟悉。事实上，社区教育和传统学区有着本质的区别。

相比之下，社区教育不仅可以缓解教育资源短缺的压力，解决孩子的就学问题，而且还可以不断提高生活质量，而不用为老小和昂贵的住房所累。更重要的是，社区教育可以充分考虑当前国内学校教育、家庭教育和社会教育的不足，构建社区学习型社区。简单来说，这个社区不仅可以为儿童创造一个高质量的学习氛围和实践环境，逐步培养儿童的自我认知过程和逻辑辩证思维能力，还可以让家长参与其中，成为课程协调者的一部分，让家长在儿童教育中充分发挥自己的优势，因材施教，从而弥补学校教育、家庭教育和社会教育的不足。

例如，我的邻居陈是数学博士，楼上的小李是一家杂志的编辑，楼下的小邓是一家外企的负责人。然后，在这个社区，这三位家长将能够充分发挥他们擅长的技能。如果小邓的孩子数学基础薄弱，可以采用社区教育模式向老陈学习，老陈叶则教给小邓的孩子他擅长的数学解题方法和逻辑思维。至于老陈的孩子，虽然他们擅长数学，但语文基础薄弱，所以他可以向小李请教。因此，因材施教，每位家长都教基础薄弱的孩子他们擅长的东西，并弥补他们的学习缺陷。最后，在专职教师和课程协调员的帮助下，儿童的学习能力得到了迅速提高。同时，社区教育是一种安全、透明、视觉化的设计，它实现了社区教育而不走出社区。它还允许家长在任何时候参与其中，并加强沟通和互动。这也是对社区教育概念的一个美丽假设。

此外，在相同的社区环境中，通过父母与子女、父母与父母之间的长期沟通和互动，实际上逐渐建立起一个熟悉的社交圈，并进一步发展，那么这个社区就可能为父母搭建一个交流资源、共享资源、优势互补、加强沟通的环境。

信达郭子县拟成为中国第一个社区教育示范点，但它不仅具有学区资源和核心大学区的优势，还具有交通便利、区位优势等因素。同时，它拥有国际教育资源人们所不具备的优势，以及北京师范大学k12核心校区，为建设学习型社区创造了积极的条件。信达地产本身就有构建社区教育模式的良好基因。

其中，以核心校区为例，区内有7所大学，包括北京师范大学、北京航空航天大学、中央财经大学、北京邮电大学、外交学院、中国矿业大学(北京)和北京信息科技大学(昌平校区)。交通方面，距北京地铁昌平县沙河高教园区站不到2公里，靠近北六环和京藏高速公路，交通十分便利。

教育与房地产的深度融合是国内房地产供给方改革的创新尝试。从本质上讲，房地产与教育仍有互补关系，根据实际需求创造真正有效的供给，真正了解用户需要什么，如何很好地解决他们的问题，如何真正满足他们的实际需求，这也是国内房地产供方改革的一项杰出工作。

常言道，“花几千块钱买房子，花几千块钱买邻居”，在高质量的社区教育的帮助下，为孩子们创造一个高质量的社区环境，为他们提供一个更好的学习氛围和实践环境，这将对他们的命运和发展产生重要影响。

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