市值风云：金科股份晋级千亿地产巨头

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金科土地储备充裕，融资能力多元化创新，盈利水平稳定提升，管控能力高效，经营风格稳定，分红持续，以实力证明了“中国民营企业500强”和“中国a股上市公司10强”的辉煌。

2018年，中国房地产市场飙升。

在宏观层面，国家继续坚持“住房无投机”的基本原则，行业监管正在深化。

市场也经历了从热到冷的变化。今年上半年，一些城市仍然很热，供应不足。为了抑制市场过热，地方政府继续加大调控力度，一些四线城市也被纳入调控范围；下半年，市场气氛迅速转冷，许多城市的房地产项目访问量和认购率大幅下降，交易速度明显放缓。

在过去的18年里，许多房地产企业的压力急剧增加。一方面，是由于政策和行业带来的销售压力；另一方面，是由于金融环境的制约带来的金融压力。

在这样一个大环境下，只有那些能根据形势做出密集努力的企业才能抵御严冬，脱颖而出。

而金科股份(000656)就是这样一个综合性的房地产集团。

2019年3月25日晚，金科股份有限公司发布了2018年度报告:2018年，金科实现营业收入412.34亿元，同比增长19%，连续八年保持稳定增长。

实现净利润40.21亿元，同比增长76%，其中上市公司股东应占净利润40.19亿元，同比增长137%。每股收益为0.72元，同比增长106%。净资产收益率为19.45%，同比增长8.82个百分点。

本期销售额为1188亿元，同比增长81%，首次超过1000亿元的规模；平均售价约为8852元/平方米，比2017年增加了1379元/平方米。

这些迷人的数据背后透露了什么信息？下面，冯云军对其进行详细解读。

金科发展简史

1998年，金科出生在重庆。第二年，金科的第一个项目——金科花园问世了。到2004年，也就是五年后，金科已经跃升为中国100强房地产公司之一。

随着中国经济的快速发展，金科再次迎来了春天。2007年，金科开始实施国家跨区域发展战略，并落户无锡，挺进长三角；2008年，它全面开花，先后进入北京、四川、湖南、江苏等地区，总土地储备超过1000万平方米。

2011年，金科在深交所上市，迎来了资本市场的春天。

经过20多年的发展，金科已初步形成了与民生房地产开发、科技产业投资运营、综合社区服务、文化旅游、医疗卫生等相关多元化产业“四位一体”协调发展的战略格局。

房地产开发业务主要集中在“三环一带”、“八大城市群”等重点城市。目前，长江三角洲、京津冀、粤港澳大湾区、成渝、中原、长江中游、北部湾、山东半岛等城市群已部署在全国23个省、市、自治区。

金科目前有三大产品线，即琼花部(顶级豪宅)、崔波部(雅舍华斋)和集美部(都市美屋)。截至2018年底，累计开发面积超过6800万平方米。

2018年，金科的销售规模达到1188亿元，正式进入1000亿住房企业大军。截至2018年底，金科的实用面积超过4100万平方米，土地储备相当充足。

二、财务分析部分

1.经营业绩:反向增长，收入和利润达到新的高度

尽管由于调控政策的持续影响，许多领先房地产企业的销售增长已经放缓，但金科却逆势而行，增速惊人。2018年，扣除返校节后的收入和净利润均创下新高。

其中，2018年收入达到412.34亿元，同比增长18.63%，并连续八年保持持续增长。返校节净利润扣除40.19亿元，同比增长137.03%，近五年复合年增长率高达55.07%。可以说，从返校节扣除的净利润增长率是光明的。

在收入来源方面，2018年，金科房地产和房地产收入分别占总收入的92.17%和4.21%，是金科收入的主要来源。

然而，2018年，其他收入在金科收入中的比重从2017年的1.50%上升至3.17%，风能投资和开发的比重为0.45%，表明金科在相关多元化方面取得了进展。

2.销售和预付款分析

接下来，在销售方面，让我们来看看两个在房地产企业中特别重要的“领先指标”——销售额和预付款。

根据金科近五年销售额和预付款余额的增长变化，可分为两个阶段:

从2014年到2015年，是一个稳定的增长阶段:预收款的销售金额和余额增长相对缓慢，预收款的销售金额和余额基本保持在200多亿元的水平。

2016-2018年高速起飞阶段:销售额从2016年的341亿元增长到2018年的1188亿元(2018年1000亿元的业务目标已经完成)，同比增长80.55%。复合年增长率高达86.65%；预付款从2016年的262.74亿元增加到2018年的762.76亿元，同比增长78%，三年复合年增长率高达70.38%。

对比金科2018年和2017年的预付款/销售额比例，我们可以看到金科的预付款余额在2018年占销售额的64.21%，2017年占销售额的65.13%，这两年变化不大。

2018年，金科的预付款余额约占当年销售额的65%。然而，在2018年，当房地产行业放缓时，金科保持这样的增长趋势并不容易。

根据金科2018年年报披露的业务计划，2019年，在房地产业务方面，公司及投资公司将实现年销售额1500亿元的目标，计划新增建筑面积约3000万平方米，年末在建面积约5500万平方米，新增可销售价值3200亿元。

在社区综合服务方面，计划全年增加合同管理面积5000万平方米。

我们预计预付款和销售额的良好表现有望保持金科2019年的收入高速增长。

3.盈利能力大大提高了

从上图可以明显看出，2018年金科综合毛利率、净利润和加权平均净资产收益率为五年来最高值，表明公司盈利能力有了很大提高。

从过去五年的利润指标趋势来看，在经历了2016年的下降后，三大利润指标在2017年都开始回升，并且这种上升趋势一直持续到今天。

其中，2018年销售毛利率为28.57%，比2017年增长7.25个百分点。从具体收入构成来看，2018年房地产收入占总收入的92.17%，占总营业毛利的92.13%。

主要由于房地产销售毛利率的提高(从2017年的20.51%提高到2018年的28.56%)，金科2018年的综合销售毛利率有了很大提高，销售毛利率的增长率大于同期费用率的增长率，最终体现在销售净利率和加权净资产收益率的提高上。

2018年，金科的净利润为9.75%，净资产加权回报率为19.45%。金科的三个主要利润指标都达到了过去五年的最高值。

4.偿付能力和融资能力分析

(1)资产负债水平分析

2018年，金科的资产负债率为83.63%，同比下降2.16个百分点。由于房地产企业的销售特点，扣除预付款余额后，2018年金科实际资产负债率约为50.57%，同比下降约8个百分点，资产负债水平为近五年来最低。

资产负债水平较低，表明公司长期负债风险降低，资产负债结构更加合理，管理风格更加稳定。

(2)现金计息负债率分析

从货币资金与短期生息债务的比较中，我们可以判断公司资金是否能有效地覆盖短期生息债务。

在过去三年，短期计息负债与现金的比率一直维持在大于1的水平，即金科帐户在过去三年的货币资金足以偿还其相应的计息负债。

2018年，金科短期计息负债总额为275.23亿元，其中短期贷款31.96亿元，一年内到期长期贷款199.9亿元，一年内应付债券43.36亿元，相应货币资金为298.52亿元(其中非限制资金总额为294.84亿元)。现金短期计息负债比率达到108倍

总体而言，短期偿债风险可控，短期偿债能力强。

(3)融资能力分析

融资能力是房地产的主要竞争力之一。2018年，金科先后完成了不同规模债券的发行和资产支持债券的发行。2018年12月，金科获得中国证监会的批准，发行了总面值不超过44亿元的公司债券。2019年3月，金科完成了规模为20亿元的首次债券发行。

此外，为拓宽融资渠道，金科计划结合海外债券市场现状和资本需求，在海外发行总额不超过10亿美元(含10亿美元)的高等级债券。截至2018年，上述债券融资发行也在不断推进。

2018年，金科信用评级从aa+上调至aaa，评级前景保持稳定。良好的融资能力和广阔的融资渠道为其未来的快速发展提供了强有力的支持和保障。

5.继续向股东支付高额股息

2018年，金科计划在2018年底总股本53.4亿股的基础上，每10股派发3.60元现金股息(含税)，现金股息总额为19.22亿元。基于2019年3月26日每股6.57元的收盘价，股息收益率已达到5.48%。

第三，明确战略目标

2017年6月，金科制定了《公司战略发展规划纲要(2017-2020)》，确立了未来四年的发展战略。目前，金额已经过了发展战略的一半，前两年的销售目标已经圆满完成。

2018年，金科进一步提出了“四位一体、协调发展”的战略发展方向。在投资布局上，要注重深度培育，突出“三环一区、八大城市群、25个核心城市”。在继续巩固成渝地区市场主导地位的同时，我们将逐步加大对其他地区的投资，实现全国均衡布局。

作为一家战略驱动型上市公司，公司具有明确的战略目标，并根据外部环境的变化进行动态调整。2017年上半年，公司制定了《发展战略规划纲要(2017-2020年)》，明确了2017-2020年每年的战略目标，制定了详细的战略实施路径。

结束语

自2016年以来，金科发展速度明显加快，业绩不断创新高。2018年，金科的非回报净利润同比增长137.03%，成为业内为数不多的领导者之一。

金科土地储备充裕，融资能力多元化创新，盈利水平稳定提升，管控能力高效，经营风格稳定，分红持续，以实力证明了“中国民营企业500强”和“中国a股上市公司10强”的辉煌。