邹士年：怎样看待今年房地产市场

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国家信息中心政策趋势研究组邹市年

目前，在金融领域去杠杆化和严格监管的影响下，房地产企业资金全面收紧。面对严格调控和不确定外贸因素对宏观经济的影响，未来房地产市场存在一定的不确定性。

中国经济已进入高质量发展阶段，预计2019年中央房地产政策将保持紧缩。但是，只要房价没有明显的上涨趋势，就很难出台更严格的措施，将会更加努力地敦促地方政府实施紧缩的房地产政策。

地方政府将继续加大出租屋建设力度，同时实行租售并举的政策。同时，2019年房地产企业加快征地必然会加大开发力度。此外，2019年整个金融市场的流动性可能会好于2018年，房地产企业的投资也会受益。然而，与去年的高基数相比，增长率是不可避免的，预计年增长率将保持在6%左右。2019年，房地产企业征地将受到宏观经济环境和2018年第四季度以来下降趋势的影响。他们的积极性会下降，征地面积的增长率会先低后高。

中央政府调控房地产市场的决心逐渐得到认可，经济运行面临一定压力。同时，随着2018年第四季度以来棚改货币化比例的降低和市场需求的放缓，预计2019年上半年房地产市场的销售将继续疲软。在后期，在稳定的经济下，流动性相对宽松，房地产销售可能会增加。此外，由于2018年基数较低的影响，预计2019年房地产市场的年销售增长率将达到5%左右。

房价的地区差异将更加明显。对于地价仍高、供应仍不足的一线和二线城市，房价不太可能大幅下跌，而在一些人口流入不足的地区，房价将大幅下跌。鉴于房价持续上涨不仅推高实体经济成本，挤压企业利润，而且削弱居民消费能力，降低城市竞争力，中央政府控制房价的决心不会动摇，即使房价上涨，也难以大幅上涨。

受2018年第四季度房地产销售和投资下降趋势的影响，2019年房地产景气指数可能呈现低开盘价、高波动的趋势。然而，由于房地产市场的严格监管，上涨的幅度是有限的，年度指数仍将在101和102之间波动。在严格控制的环境下，房地产企业将继续加快发展进度，加快营业额；另一方面，征地需求将根据市场环境适当放缓，房地产企业到位资金增速将相对稳定。

关于房地产市场发展的建议，笔者认为，首先，在经济下行压力下，房地产市场调控要注意“三个稳定”:稳定市场、稳定价格、稳定预期。稳定市场意味着稳定市场的供给和需求。除了增加租赁住房的供应外，商品房的供应不能大幅度减少；需求稳定仍以需求为基础，投机性需求应严格控制。还应注意二手房价格因价格限制而上下颠倒的现象。要稳定房价，不仅要坚决遏制房价过快上涨，还要注意房价的大幅波动。同时，货币政策必须在保持合理充裕的流动性和宽松格局的同时，防止货币政策对房地产的溢出效应。

第二，地方政府应加强调控力度，逐步摆脱对房地产的依赖。监管必须适应当地条件。在中央政府“无房无房”的理念下，地方政府必须密切关注当地房地产市场的供求关系和存量水平，并做出相应的土地供给或约束；贯彻中央决定，坚决遏制房价过快上涨，做好房地产市场引导工作，坚决遏制投机需求。

同时，经过两年的调控，地方政府应评估前期调控的准确性，为下一阶段的房地产政策制定提供参考，特别要注意防止意外伤害，并做好同时适应房地产租赁和销售的政策供给，防止房地产市场出现“量”和“价”的大幅波动。此外，地方政府应逐步摒弃土地财政思想，为实体经济的发展创造良好环境，大力加强新兴产业的发展，逐步摆脱对房地产的依赖。

第三，房地产企业要逐步降低杠杆率，加快产业转型升级。鉴于高杠杆引发的企业债券违约风险，房地产企业一方面应加快土地开发步伐，加快销售进度，并提取资金；另一方面，我们应该积极加快去杠杆化。政府应积极引导房地产企业进行并购，允许合规企业发行资产支持证券等债务融资工具。房地产开发企业应加强对房地产新阶段特点的认识，深刻认识房地产市场的长期规律，加快企业向专业化、规模化、品牌化方向发展，加快培育知名企业和品牌企业，组建大型企业集团，促进开发企业与房地产中介的合作。提升企业市场竞争力，实施多元化发展战略，实现房地产、教育、医疗、物流的跨境对接。大型企业需要加快技术创新、产品创新和管理创新，提升整个房地产产业链的附加值，尤其是后端服务。加强企业服务，从产品开发走向空运营，从产品开发商走向空运营商，提高住宅质量和档次。

第四，房地产需求者应该对房价有一个理性的认识，加强风险意识。房地产需求者必须对未来房价波动有一个理性的认识，并有足够的心理预期。房价不会涨也不会跌，在市场经济环境下应该有足够的契约精神。在“房无投机”的理念下，地方政府出台了许多抑制房地产投机的政策，以积极落实主体责任，但许多城市的新房和二手房价格倒挂现象在一定程度上刺激了投机需求。因此，有必要引导投资者对房地产监管的长期性保持清醒的认识。