李宇嘉：市场下行和体量稳定的楼市供给侧改革新气象

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今年1月份全国楼市数据尚未发布，但从各大城市的交易情况来看，预计1月份的商品房交易趋势很难延续2018年底的“跳尾”行情。此外，自2016年以来已持续三年的“小羊春”预计今年第一季度难以持续。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

今年1月份全国楼市数据尚未发布，但从各大城市的交易情况来看，预计1月份的商品房交易趋势很难延续2018年底的“跳尾”行情。此外，自2016年以来已持续三年的“小羊春”预计今年第一季度难以持续。2018年12月，基于年度业绩和资金链的双重压力，开发商积极推市，合理定价，放开高价市场网上签约。当月，全国商品房销售面积同比增长0.9%，告别了连续三个月的负增长，2018年全国商品房销售面积首次达到17亿平方米，创历史新高。据嘉里统计，今年1月，30个重点城市的新房成交量为2146万平方米，分别比上个月和去年同期下降31%和14%

其中，一线城市的营业额为197万平方米，比上个月大幅下降39%，同比增长17%，但与2018年平均月营业额相比仍下降了3%；在26个热点二、三线城市，1月份的成交量为1949万平方米，分别比上个月和去年同期下降30%和16%。楼市交易热大幅回落，季节性影响是主要原因。一般来说，在新的一年的一月份，在经历了一年一度的业绩冲刺之后，供需双方都趋于下降。据嘉里统计，2017年1月和2018年1月，30个城市的供应量分别下降了43%和50%。2018年，政策和资金的“双收紧”超过了过去，而最初的开发商对当年的市场预期普遍乐观，对年度业绩的压力近年来也很少，这导致在冲刺年度业绩后出现了更大的惯性回调。

今年1月，30个城市的供应量分别下降了54%和8%，环比降幅为近年来最大；其次，基数高也是一个重要原因。2018年1月，作为可比基数，全国房地产市场继2017年最集中释放去库存和甩卖改革两个红利后，继续保持市场火热，30个城市的月销售面积较高基数同比增长10%。与此同时，在2018年，开发商普遍打出了“快速周转”的旗号。根据Cree的统计，当年1月份前40名开发商的销售面积比2017年1月份增长了78.1%。排名前三的碧桂园、万科和恒大，月销售额均超过600亿，但今年1月，这三家公司的销售额分别下降了35.6%、42.4%和33.3%。

据Cree统计，今年1月份房地产百强企业的销售面积为4393.8万平方米，同比下降16.3%，销售额为5793.3万平方米，同比下降14.6%。其中，前10名、前20名、前50名和前100名的销售额分别下降了34.4%、21.1%、17.5%和14.6%。在集中度不断提高的背景下，百强企业的销售规模有所下降，这意味着1月份全国房地产市场交易量可能会延续去年9月以来的下降趋势。然而，在100强中，3月和4月主要位于中西部和五线城市的中小型住房企业1月份的销售额略有下降，这可能与五线城市在3月和4月处于房地产市场轮动复苏的末期有关。根据中国社会科学院住房大数据实验室的监测，2018年12月，在118个样本的四线城市中，34个城市的房价都在上涨。

考虑到500多个五线城市没有包括在统计数字中，它们的房地产市场总体上仍处于较高水平。在345线路密集的中西部地区占全国市场份额近60%的情况下，预计1月份全国房地产市场的跌幅将较小。截至2018年，全国房地产市场连续四年反弹，成交量和价格连续三年创新高，这是一个前所未有的热度。从政策、资本、供求等基本面来看。考虑到三、四线楼市开始见顶，已经公布数据的19个省市，今年的房改计划开始平均下降21.3%。此外，全国房地产市场在2018年上半年继续上涨，今年上半年的基数效用很高。预计2019年上半年全国房地产市场整体将呈下降趋势。从全年来看，房地产市场的交易量下降了10%左右，保持了较高的平衡。首先，根据国家统计局的数据，截至2018年底，中国的新房销售面积已经连续三年下降。据嘉里统计，今年1月30日的库存消化周期为11.5个月，远低于警戒线(18个月)。

其次，根据过去两个月的数据，一线房地产市场的交易量同比出现反弹，或者说告别了连续两年的下滑，开始企稳。一方面，这与一线城市的第一次调控(从2016年10月开始)和大量的“只需”，以及对储蓄的需求以较低水平进入市场有关；另一方面，这也与近期主要在一线城市和其他热点城市的抵押贷款利率下降有关。2019年，由于预期的经济衰退和充裕的流动性，银行出于防御考虑争夺抵押贷款份额，一线房地产市场的安全缓冲最大。一线房地产市场已经稳定。考虑到轨道交通的重新开放，都市区已经成为新的增长极，重点区域的房地产市场也将趋于稳定；三是二线城市明显分化，热点二线城市的库存周期一般为5-6个月。此外，由于2017-2018年的“抢人大战”，承接东部产业转移，公共服务优势突出，热点二线城市的房地产市场将相对稳定。

作为一个整体，2019年非热点的二、三线房地产市场以及大都市以外的三、四、五线房地产市场将会下跌，春节期间“回家买房子”的冷淡就说明了这一点。事实上，当人们对3号、4号和5号线房价上涨的预期消退时，回家买一套基于溢价分红的房子的冲动就消失了。特别是2018年，国家大力建设大都市圈，努力振兴区域，建设国家中心城市，各省也积极建设“强省强市”，包括一线城市在内的热点城市普遍提供了“抢手人才”的实惠，外国人或非居民的户籍和公共服务壁垒也被打破，新市民和大学生扎根大城市和大都市圈的愿望得以实现。最近，一家房地产研究机构发布的《2019年返乡报告》得到了广泛传播，被认为是90后和95后返乡的中坚力量，他们甚至认可了家乡的首都、新一线和一线城市的外围。

因此，2019年热点城市和区域房地产市场是稳定的，但它们无法抵消数以千计的三线、四线和五线房地产市场下跌的影响。考虑到成交量巨大，2019年三、四、五号线的楼市将会下跌，这将对全国楼市的运行产生重大影响。与10年前相比，目前的房地产市场已经达到了几个台阶。即使全国房地产市场下跌10%，对固定资产投资、内需消费、地方金融和基础设施投资以及解决产能过剩来说，也可能不是好消息。在“经济稳定多变、变化多端、忧虑重重”的基调下，房地产市场调控政策也出现了高峰和低谷。权力下放和“数千个城市和数千项政策”是监管的新基调，这意味着在2019年，大多数五线城市将放松其过时的政策。然而，这并不意味着“支撑底部”将逆转房地产市场的趋势，因为房地产市场去库存化、去杠杆化和舍改革这三大驱动力将同时产生巨大影响。

然而，房地产市场低迷对经济的影响开始减弱。2018年，商品房销量和土地出让收入均创历史新高，但房地产增加值同比仅增长3.8%，第四季度仅增长2%，创2015年第二季度以来单季新低。房地产市场的发展依赖于资本形成以及土地价格和住房价格的上涨，这似乎正在削弱实体经济，而实体经济反过来又是国家对房地产市场的新定位。未来将通过挤压房地产虚假高利润、集体土地入市、租赁住房开发和低成本区域开发来规范限价，这是房地产和人口城市化良性循环的必由之路，也是房地产回归实体经济的必由之路。最近，房地产市场政策开始向这个方向转变。因此，面对商品房的低迷，防止资金非法入市的关键货币政策取向原则、税收“成本增加”原则和“去杠杆化”原则不会改变，商品房市场的下行趋势也难以改变。然而，随着以实体为导向的供给侧改革的实施，成交量保持稳定，行业开始起步，投资持续上升，缓解了商品房下行趋势的负面影响。

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