叶檀：房地产凉了？北京网红盘要卖82个月！

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根据《证券日报》的报道，主要针对急需家庭的有限的比赛用房是不能出售的！低周转率导致北京有限竞争室的库存达到惊人的748万平方米。按照目前的销售速度，需要82个月才能售出！

作者:叶檀，著名金融评论家和专栏作家。

最近，另一件奇怪的事情发生在房地产市场，这发生在北京，主角是急需的人。

根据《证券日报》的报道，主要针对急需家庭的有限的比赛用房是不能出售的！

低周转率导致北京有限竞争室的库存达到惊人的748万平方米。按照目前的销售速度，需要82个月才能售出！

82个月的概念是什么？正常的去污时间是8到10个月，82个月意味着比正常时间多10倍，这是非常不正常的！

“网红”有限竞争室不能出售！只是需要家庭的鱼腥味！

有些人可能没听说过有限竞争室，但事实上，有限竞争室已经走过了很长一段路，而且它在2018年还赚了一大笔！

2018年12月7日，在教育部组织发布的2018年十大新词排行榜中，竞赛限定室一举成名。

教育部对有限竞争室的奖励词是:为了稳定不断上涨的房价，实现“居者有其屋”，有限竞争室应运而生。

如何操作它？主要是政府部门通过“限价和竞争性地价”的方式给出官方指导价，从而提前锁定未来的房屋上市价格。为了抑制房价上涨，官方定价只会低而不会高。

根据市场的实际运行情况，北京市有限竞争房屋的平均价格一般比二手房的交易价格低1万元左右。根据90平方米左右的公寓计算，总差价达到了100万元。

在一些房地产中，开发商还可以提供很大的折扣，比如支付7万到30万元，以99%的折扣购买房子，以及分期支付首付款。

然后问题来了，只需要友好的财产有限的竞争室，为什么不能出售？

有一种说法是，北京的整个房地产市场都处于低迷状态，不能出售是合理的。

北京的房地产市场真的很低迷。2018年，商品房销售面积同比下降20.4%，住宅销售面积同比下降14%。

然而，最新的去化学化周期显示，北京楼市的整体去化学化周期仍可维持在35.5个月。

如前所述，受限竞赛室的退役周期目前为87个月。

也就是说，尽管北京的整体楼市处于低迷状态，但有限的竞争空间却处于低迷状态，鹤尾鹤尾并不比普通商品房差多少。只是被市场抛弃的对象。

其他人说是交通堵塞。

目前，有限的比赛场馆主要集中在五环路以外。交通和支持因素可能是有限的比赛室不受欢迎的原因。然而，经过仔细考虑，这似乎是不成立的，因为普通商品房与有限竞争室的位置相同，没有有限竞争室差。位置因素不会自行消失。

如果只有需求，价格难道不是第一位的吗？如果你有力量去选择地段、配套设施和周边区域，这是你所需要的吗？

只是需要吗？这确实值得思考。

有限竞争室和普通商品房有两个主要区别:

首先，有限竞争房屋的交付时间一般比普通商品房慢一年左右。

第二，有限竞争室一般规定只能在房子移交后五年内出售。

这两个差异意味着从首付到销售的周期跨度可能是8年左右！

八年了，我只需要一个房间，我绝对买得起！还有投机者，投机者绝对等不起！

有限的竞争空间是北京楼市现实的一面镜子:只需是假的，炒房是真的！

北京的空购买率真的很疼！

除了有限竞争房屋销售缓慢外，还有两点让人们怀疑北京楼市只是需要人，还有很多房地产投机者。

首先，北京的住房拥有率极高。

根据深圳房地产研究中心2014年的披露，北京的住房拥有率高达70%。汇丰银行2017年的报告还显示，北京年轻人的住房拥有率已经超过70%。

然而，在城市化已经完成、第三产业与北京相同的地区，住房拥有率几乎不超过70%。例如，美国的住房拥有率为64.2%，日本为61.7%，德国为46%。

根据《北京年鉴》的数据，2017年北京城市居民人均住房面积达到32.56平方米，这意味着一个三口之家的居住面积接近100平方米。

三口之家100平方米的家庭面积已经可以与欧洲发达国家相媲美了。

第二，北京空的购买率是惊人的！

2018年，我家前任副总裁胡景晖(000560)透露，北京五环路和六环路内约有90万套空住宅。北京有近百万套房在空，这比空的租金好！

2018年，西南财经大学的调查也显示，北京的空住房占用率超过20%。

2012年，北京市公安局人口管理总队在100天基本人口信息专项调查中公布，北京市共有1320.5万套住房，检查出租屋139万套，checked/きだよだきだよだよ/occupancy率381.2万套

也就是说，各方一致认为，北京空的住房入住率超过20%。

相比之下，美国次贷危机中的空住房拥有率仅为2.9%。在欧洲国家中，法国和德国的空比率最高，而空'的比率只有6%和8%，而瑞士的比率最低，只有1.47%。

可以说，目前北京的空房价绝对不正常。

从过高的住房拥有率和人均面积、过高的空占用率以及不适合投机的限制性竞争住房销售缓慢中可以得出什么结论？

北京楼市投资(投)资本(吉)是主流，而只需要它的客户可能只是少数！

房地产投机者卷土重来？

有限竞争房间的过剩将导致一个严重的问题:为了卖房子，开发商必然要打一场价格战！

事实上，根据最近的情况，许多限制竞争的物业已经开始了新一轮的降价。

然而，这还没有结束，因为在2019年，北京房地产市场将会出现更多的限制竞争的房子，以及比限制竞争的房子更难对付的共有房产。

根据去年和今年的土地供应情况，2019年北京的有限竞争房和共有产权房的供应量预计至少为7万套，几乎是2018年供应量的两倍。

82个月的库存待售，加上未来新供应量的翻番，未来北京楼市还能吃上吗？

也许我真的受不了。

2019年，北京新出让的土地不再设定住宅销售的限价；作为北京房地产市场的领头羊，燕郊也准备搬迁。

我希望这次不会是另一个房地产投机者笑到最后！受伤的总是真正需要的！

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