谭浩俊：首套房利率下调能否带动市场活跃

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作者:专栏作家、媒体评论员谭浩军

荣360数据研究所近日发布的数据显示，2018年12月，中国首笔住房贷款平均利率为5.68%，较上月下降0.53%，这是23个月来中国首笔平均利率首次下降。二手房贷款利率连续两个月下降，其中12月份二手房贷款平均利率环比下降0.33%。

毫无疑问，首套住房利率下调将对市场产生积极影响，而且不可避免地会有放松抵押贷款政策的想法。特别是在央行RRR降息的背景下，一些业内人士认为，不仅第一套房的利率将会松动，而且开发贷款、抵押贷款和租赁贷款也可能会回调，这将推动市场走出低迷，甚至进入新的活跃期。

我们说活跃的市场没有错，监管的目的不是打击市场，而是控制房价。房贷政策的调整不仅会给市场带来积极因素，还会激活房价的神经，使房价重新回到上涨的轨道上来？显然，这是居民最关心的问题，也是企业最关心的话题。因为，房价的持续上涨不仅带来了居民生活成本的增加，也增加了企业的生产成本和工资增长需求，从而在很多方面影响了经济和社会的发展。

为此，中央经济工作会议提出了“按市落实政策，分类指导”的要求，把房地产市场工作的重点从“调控”转向“引导”。同时，它还提出了“巩固市政府的主要职责”的要求，赋予地方政府权力和责任。这也意味着地方政府在调整房地产市场政策、突出“房子是为了生活”的定位的同时，将更加关注房价的变化。如果房价再次上涨。特别是房价的快速上涨，我们必须出台相关政策来抑制房价的上涨。否则，房地产市场的监管将被浪费。

显然，随着货币政策的适度宽松，围绕购房的相关政策也将放松。应该注意的是，降低第一套房的利率应该没有问题。即使进一步下调，也不会影响市场，导致房价上涨。至少，房价的快速上涨没有驱动力。然而，如果金融机构放松对其他领域的贷款，包括开发贷款、抵押贷款，甚至是针对房地产投机的消费贷款，新的问题将不可避免地出现，这将推高房价，并将其带回一个新的上升渠道。如果是这样，就有必要采取强有力的措施来避免新一轮的房价上涨。

可以想象，在市场持续低迷的情况下，一些城市已经感受到了很大的压力。特别是在房地产占经济总量比重较高的城市，他们对市场复苏抱有很大的期望，希望重新获得房地产工具，利用房地产刺激经济增长，获得更多政府可以通过房地产使用的资金。如果我们持这种态度，将很难控制房价，调整可能是徒劳的。

因此，面对首套住房利率下调，地方政府必须树立正确的房地产市场观，履行政府的主要职责。经过多年的监管和努力，房地产市场今天能够处于如此良好的状况。形成一个好的局面并不容易。毁掉这样一个好局面很简单。我们可以通过适度的政策调整来激活需求，拉动市场，但我们绝不能滥用政策，激活房地产投机和过度投资。货币政策释放的资金应主要用于实体经济发展，特别是中小企业和民营企业。如果房地产市场能够得到适当的分配，那就只能是买房子，而不是开发商贷款和住房投资。房价已经涨到了今天的水平，任何促进房价上涨的政策都会给未来的发展带来危害，解决今天和未来造成的问题需要几倍的时间。

因此，各地在调整房贷政策时，要积极稳妥，不能操之过急，也不能盲目放松。房地产市场还没有发展到完全放开管制、完全由市场决定的阶段。特别是在长期管理机制尚未建立、制度还存在诸多不足的情况下，随意调整政策更加困难，只能灵活、有计划、有节奏地适度调整政策，慢慢退出调控，最终达到市场调节的目的。只有这样，房价才不会成为影响居民神经的主要因素，市场才会逐渐稳定。第一套房利率下调只能带动市场活跃，而不是房价热。

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