同策研究：房租抵个税 上海4万个“包租婆”瑟瑟发抖

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单从上海来看，根据上海房屋租赁公共服务平台的数据，自2018年4月22日以来，上海中介零售租赁市场的整体房屋供应一直相对稳定，上市中介房屋总数约为4万套供应单位(套房和客房之和)，也就是说，有4万名“出租女性”正在等待收取租金。

房租抵税引发了一场风暴。房东和房客都有自己的颤抖。租金上涨和纳税恐慌吸引了国家税务总局的人来辟谣。那么，这种力量有多大？今天我们用数据说话。

单从上海来看，根据上海房屋租赁公共服务平台的数据，自2018年4月22日以来，上海中介零售租赁市场的整体房屋供应一直相对稳定，上市中介房屋总数约为4万套供应单位(套房和客房之和)，也就是说，有4万名“出租女性”正在等待收取租金。

图:上海中间零售市场总体供应情况(单位:供应商)

资料来源:数据网，通策研究所

在前一篇文章中，我们描述了上海住房租赁市场的概况，“[分析]上海:①城市拥有近一半的租赁人口②城市的四大租赁特征”。今天，通策研究所主要分析上海中介零售市场的供给特征，以及在上海传播的“出租女人”的特征是什么？16个区县和115个板块的供给特征是什么？下面让我们具体看一下。

①

监测数据显示，零售住房按房分租与按套全租的比例约为1:2，波动较大的时期为2018年6月和8月。

■不同区县零售市场供应情况

根据监测节点数据(截至2018年9月30日)，上海市16个区县中，按房分租房屋总数为14，697套，按套出租房屋总数为28，099套。

除保山、嘉定、奉贤、金山外，其他区县的每间房转租数大于每套整租数，每套整租数大于每间房租金。其中，长宁、静安、杨浦、虹口提供的成套数量比客房提供的多10倍。

图:上海不同区县零售市场供应情况(单位:供应商)

资料来源:数据网，通策研究所

其中，浦东、闵行、宝山、嘉定、松江是按房分租最多的五个区县，共有12333套房屋，占分租房屋总数的83.9%。位于市中心的黄浦区没有分租住房。

浦东、闵行、徐汇、长宁和普陀是提供住房最多的五个区县，共有17，929个单元，占出租单元总数的63.8%。

图:上海零售市场租赁类型供应(单位:%)

资料来源:数据网，通策研究所

摘要

上海大部分区县显示，套租总额远远超过分租。大部分按房间提供住房的地区是周边城市地区，而提供全套住房的地区除了人口稀少的浦东和闵行外，大部分是中心城区。这与城市发展战略和房地产投资密切相关:中心城市的大部分房屋都是小单元，很难再次分割，而周边城市的大部分都是新开发的房产，拥有大型住宅单元，可以由空.转租

■不同行业零售市场的供应情况

住房总供给与住房供给波动之间存在正相关关系，即住房供给越大，住房供给波动越大。

从监测期内各行业绝对平均供应量来看，上海划分的115个行业中，有18个行业的供应量相对较大(超过预计的具体供应量)，分别是:华牧、嘉定主城区、徐家汇(002561，咨询股)、新庄、金桥、顾美洛阳、北蔡、陆家嘴(600663，咨询股)，其中花木的平均供应量最大，约为1607个供应单位。

就供给波动而言，供给波动较大(超过具体波动系数)的行业有16个，分别是:宝山罗店、阳兴、大厂、大华和张淼；嘉定主城和南翔；浦东惠南、川沙、张江、华牧、世博、北蔡、塘镇；静安大宁和徐汇徐家汇。

图:上海各行业零售市场供应及波动情况(单位:供应商)

资料来源:数据网，通策研究所

截至2018年9月30日，在供应量波动较大的16个行业中，有4个行业的供应量较最初监测的月供应量有所下降，即宝山阳兴、大厂、大华和浦东塘镇，其他行业的相对供应量有所增加。

嘉定主城和宝山大华的波动频率最大。嘉定主城的供应波动为每周170个供应单位，保山大华为每周110个供应单位。但是，这两个部门的平均总供应量存在显著差异:嘉定主城区位于住房供应量较高的地区，平均供应量为1570套；保山大华位于低水平的住房供应，平均供应433个供应单位。

图:16个部门住房供应的变化(单位:供应单位)

资料来源:数据网，通策研究所

摘要

由此可见，出租房屋供应量的稳定性与其规模之间并没有绝对的关系。

②

根据公寓的类型，2个房间是全部租金的主要住房供应，3个房间和4个房间是分租金的主要住房供应。

总的来说，无论是按地区还是按公寓结构来看，上海整个零售市场的平均面积都在40平方米左右波动。

图:上海整个零售市场的平均面积(单位:平方米)

资料来源:数据网，通策研究所

细分方面，嘉定区8号房、崇明1号房、金山1号房40多平方米波动明显；虹口的8号房、浦东的9号房和奉贤的6号房在40平方米以下波动很大。从公寓结构的划分来看，各区县一室的平均面积超过40平方米，但其他类型的公寓没有这样的特点。

上海整个零售市场的平均面积上下浮动在15平方米左右，无论是按地区还是按公寓结构。

图:上海整体零售市场平均转租面积(单位:平方米)

资料来源:数据网，通策研究所

细分方面，中心城区静安1号房、黄埔2号房、长宁1号房和普陀1号房的波动幅度明显大于15平方米；15平方米以下的波动幅度不大。从公寓结构的划分来看，一个房间平均面积最大的区域集中在中心城市。其他类型的公寓没有表现出这种特征。

相比之下，上海零售市场整体租金供给的平均面积大于分租金供给的平均面积。这可能与统计数据的口径有关。上海房屋租赁公共服务平台上所列出租屋的平均面积可能包括公共功能区域(厨房、浴室、客厅等)的摊销。)，而按房间计算的出租房屋的平均面积可能不包括公共功能面积的摊销。其次，它也可能与两个供应单元(即套房和房间)的定位有关。套房是按商品房分割的标准单元，而房间是非标准单元。

摘要

总之，与上海市居民人均住房建筑面积36.7平方米相比，上海市出租屋的平均面积可以达到这个标准，但按房出租屋的平均面积远远低于这个标准，所以空房间的舒适度高于按房分租。

▲以上内容摘自《2018-2019年上海房屋租赁业白皮书》

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