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2018年,上海五大分布式公寓品牌被重新洗牌,一个退出历史舞台,另一个迅速扩张。

2018年,长期租赁公寓爆炸的后果并没有减少。2019年初,行业内的并购浪潮已经开始:蛋壳公寓以2亿美元的全资收购爱上了租金;湾流国际社区收购兴和创建青年公寓,并成为兴和的最大股东。

在经历了2018年的混乱之后,通策研究院认为,2019年长期租赁公寓的爆炸式增长将会减少,甚至连主打品牌也会考虑在合适的时机以较好的价格出售,这意味着并购浪潮将会增加,“大鱼”吃“大鱼”的现象将会上演。

为了明确上海市长租房的模式,我们对100多个长期租房品牌的全样本和一线公寓进行了调查,总结了上海长期租房的集中度、地域性和居住状况。(截至2018年9月30日的统计数据显示,在短短几个月内,我们发现上海的高端公寓品牌已成为另一种模式)

以下是正文。

上海长期租赁公寓的分布

总体而言,截至2018年9月30日,上海共有约55万套长期租赁公寓,其中分散型长期租赁公寓约44万套,集中型长期租赁公寓约11万套。

图:上海长期租赁公寓商店和房间数量分布(单位:家、房间)

数据来源:最先进的研究所和同一公寓的政策研究所

从长期集中租赁公寓的门店分布来看,浦东新区和闵行的门店分布最大,约有102家,占近45%。

由于浦东新区和闵行区面积大、人口分布广,租赁需求将相应提高。金山、奉贤、崇明地处偏远,租房的人很少,所以长期租房的品牌还没有发布。从单个长期租赁公寓品牌来看,安贞公寓比较分散,除了青浦、金山等偏远地区,分布在浦东新区、闵行、松江和嘉定;魔方公寓也广泛分布在上海的10多个地区。

图:上海集中长期租赁公寓门店区域分布(单位:一)

数据来源:最先进的研究所和同一公寓的政策研究所

此外,集中长期租赁公寓集中在工业园区、地铁站、商业区和其他地区。

以凉城板块为例,有7个集中长期租赁公寓品牌,约800套房子,其中大部分是白领公寓。7父母租住的公寓品牌集中在虹口文化艺术博物馆、大宁公园、宝山路地铁站、上海大学、上海财经大学和复旦大学附近,直线距离不到5公里。此外,在浦东新区张江工业园区,被调查的前12家品牌公寓中至少有5家位于张江工业园区附近,如万科公园张江国创店、成佳公寓张江科苑路店、V领地张江科苑路社区、龙湖观鸟张江商业广场店和魔方公寓张江店。

同策:2018爆仓!2019并购!上海公寓格局悄然改变

图:凉城板块集中长期租赁公寓分布图

数据来源:公寓官方网站和同策研究所的研究成果

从分散式长期租赁公寓的住房分布来看,浦东新区、闵行区、宝山区和嘉定区分布最广,房间数量超过3万间,占总数的近70%。

相比之下,分散式长期租赁公寓的分布与零售市场相同。除了分布广泛的浦东新区外,其余四个地区都属于中环外环路,并偏离市中心。这与上海的整体经济和人口背景有关。由于旧城改造和新城发展的联动发展,中外环地区的流动人口引进较多。

从另一个角度来看,分散式长期租赁公寓分布在所有地区,包括除金山、奉贤和崇明以外的10多个其他地区。

图:上海分散式长期租赁公寓的区域特征(单位:房间)

数据来源:最先进的研究所和同一公寓的政策研究所

上海的公寓模式正在悄然改变

从主打品牌房屋的数量来看,在所调查的100多个长期租赁公寓品牌的全部样本中,上海前12家集中长期租赁公寓中约有230家门店,提供的房屋总数为7万套。排名前五的长期租赁公寓管理着大约26万套房子。

具体来说,上海有五个大型分散式公寓,共有约260,000个托管房间。其中,免费管理的房间数量最多,约为14万间;其次,它是上海最早的清客公寓,管理着大约6万套房子。蛋壳公寓和有居住景观的公寓居第二位,有居住景观的公寓居第五位,管理着大约1万套房子。

图:上海分散式长期租赁公寓的管理房间数(单位:房间)

数据来源:最先进的研究所和同一公寓的政策研究所

其中,公寓爆炸了,接收器还没有确定;蛋壳公寓将以2亿美元的价格被完全收购和出租。到那时,中国的住房数量将超过40万套,上海的住房数量也将激增。

就集中长期租赁公寓而言,在排名前12位的集中长期租赁公寓中,大约有230家店铺开业,占据了很大的市场份额。其中,总部设在上海的湾流国际共享社区和五域青年社区分别开设了26家门店,蓝领公寓品牌的代表安信公寓在上海开设了55家门店,是12家集中长期租赁公寓中门店数量最多的。此外,加比国际共享社区、郁芳公寓等一些长期租赁公寓品牌进入上海长期租赁公寓市场较晚,目前开店数量相对较少。

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图:上海集中长期租赁公寓开店数(单位:一)

数据来源:最先进的研究所和同一公寓的政策研究所

就房屋数量而言,前12大集中长期租赁公寓管理着大约70,000个房间。其中,被称为大型单间店的V Territory,是上海单间店最多、客房管理数量最多的集中长期租赁公寓品牌。根据调查数据,V领地在上海拥有16000间管理用房,其单店拥有1000多家店铺;在开发商背景的集中长期租赁公寓品牌中,龙湖关羽在上海管理着大量的房子,约1.2万套,其次是徐汇於陵;在蓝领公寓中,安信公寓主要管理床位数。在上海分布的55家商店中,大约有5000个房间和30000个床位。

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图:上海市集中长期租赁公寓管理房数量(单位:房)

数据来源:最先进的研究所和同一公寓的政策研究所

其中,湾流国际社区收购兴和创业青年公寓,成为兴和的最大股东。目前,兴和有5000多个统一规范的租赁管理用房,28个社区已经运营和将要运营。兴和的加入也将有助于湾流国际的发展。

以上内容摘自《2018-2019年上海房屋租赁业白皮书》

标题:同策:2018爆仓!2019并购!上海公寓格局悄然改变

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