易宪容：“三稳”政策能够保证楼市长效机制确立吗

本篇文章2330字，读完约6分钟

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

“三个稳定”是住房和城乡建设部提出的2019年房地产工作的政策目标，也是最近两届地方政府房地产政策的基本内容。例如，福建提出在2019年巩固城市的主体责任，稳定土地价格、房价和预期。河南提出，2019年将继续实行市政府调控房地产市场的主体责任制，坚持因地制宜，实施综合政策，落实“一城一策”，履行稳定地价、房价和预期的责任。湖北还提出，2019年，湖北省应以稳定土地价格、房价和预期为目标，支持合理的自住需求，促进房地产市场稳定健康发展。可见，“一城一策”、“三稳”已基本成为2019年房地产政策的主要内容，“两会”正在各地召开。也就是说，一方面，中央政府正在淡化房地产调控政策，另一方面，地方政府希望房地产市场的基本情况将在2018年继续。

为什么？2018年，国内房地产市场最为繁荣，地方政府在沉默中发了财。2018年，国内商品房销售额达到15万亿元，住宅销售增长率达到14.7%。根据国家统计局的数据，2018年中国新建商品为8544元/平方米，2017年为7614元/平方米。与2017年相比，2018年平均房价上涨了12.22%。2018年，全国地方政府土地交易收入达到6.5万亿元，同比增长25%，也创历史新高。2018年，房地产业国内生产总值仅增长59846亿元。地方政府的土地收入远远大于整个房地产行业的gdp产值。2018年当地政府的生活肯定会更好。因此，住房和城乡建设部2019年的房地产政策目标是稳定在这一水平。不要让房地产行业增长过快或放缓。中国政府完全有能力征服天堂，抵制市场规则。2019年，房地产调控政策的三大稳定实际上是通过管理住房投资产品市场的方式来管理以住房消费为主的市场(据西南财经大学的调查，2018年全国85%以上的购房者都是为了投资)。因此，据估计，落实第十九次全国代表大会报告中提出的“房子是为了居住，不是为了投机”的市场定位原则，稳步实施房地产市场稳定健康发展的长效机制方案并不容易。

因为，“三个稳定”的目标既不是让2019年国内房地产市场价格快速上涨，也不是让2019年房价下跌。这意味着，即使2019年国内房价没有上涨，房地产政策也假设当前全国房价水平是由国内居民住房消费主导的价格水平。那么，不管这个房地产政策的前提是真的，有没有现实的依据，还是一记耳光？根据联合国在100多个国家调查的居民收入比或住房投资的房价租金比，中国大多数城市的房价水平当然是投资者提供的水平，而不是住宅消费的价格水平。因此，“2019年三稳”的目标是将房价稳定在目前的价格水平，这当然违背了住房市场“只住不炒”的定位原则。

此外，如果房地产市场不能通过政策改变国内房地产市场，即从投资投机主导的市场转变为消费主导的市场，能否建立国内房地产市场稳定健康发展的长效机制？例如，我们可以重建中国的房地产模式，即在房地产市场“只住不投机”的原则基础上，彻底摆脱香港房地产市场早年“高地价、高房价、严重投机”的发展模式，重建住房。严格区分三个完全隔离的市场，即全面增加保障性住房建设(占20%以上)。这个市场是由政府公共财政建立的，以保证绝对低收入居民的住房问题；完整的住房消费市场(占60%)，政府和农村集体通过市场机制供应土地和建造住房。然而，建造的房屋只能用于消费，在这个市场上购买的房屋可以自由交易，但任何来自住房交易的收入必须通过严格的税收机制收回。为了彻底消除房地产市场的赚钱效应；最后一个市场是所建房屋可用于投资和消费的市场(比例不得超过20%)。这个市场包括高端住房市场、租赁住房市场等。这个市场基本上是由市场价格机制运作的，通过有效的税收政策鼓励住房租赁市场的发展，并通过相应的税收政策限制高档住房的过度投机。目前，深圳规划的4-4-2房地产市场发展模式已经初具雏形。可以说，这是为中国房地产市场持续健康发展建立长效机制的重要一步。但是，其前提条件是当前的房地产市场价格应该是合理的回报，价格水平应该是由住房消费主导的回报。没有这个前提，也不可能转变房地产市场的发展模式。

“三稳”房地产政策一直强调支持居民自住购房需求，抑制房地产投机，即回归“只住不投机”的市场取向。但是，如果说“三个稳定”的原则是要把全国各地的房价稳定在目前的价格水平上，而目前的房价水平只是房屋投机者考虑的结果。在这种情况下，购买住房的投机者的考虑水平肯定会远远高于购买住房的消费者，绝大多数住房消费者根本负担不起进入这个高价格市场。在这种情况下，如果房价没有下调，这三项稳定政策如何支持自住住房的需求？没有支付能力的消费者只能看不起大海。对于住房投资投机者来说，三稳定的房地产政策口头上是为了将房价稳定在当前水平或稳定房价上涨的预期，但实际上它向市场发出了一个明确的信号，即房价只会上涨而不会下跌(事实上，这是早些年的情况，尤其是2018年)。因此，房屋投机者肯定会想尽办法突破各种行政限制，进入市场，这将导致房地产市场的实际价格上涨。只要房价持续上涨，以投机为主导的房地产市场将越来越偏离以住房消费为主导的市场。这只会增加建立中国房地产长效机制的难度。因此，2019年的三大稳定房地产政策只是为了将房地产市场稳定在2018年的水平，而不是别的。

本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！