李宇嘉：楼市调控 又到关键时刻

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作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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房地产市场偏离了管理层的预期。

今年3月，70个大中城市新建商品房价格指数同比上涨10.6%，连续42个月上涨，涨幅高于上月的10.4%，为2017年6月以来的最高水平；该指数连续47个月环比上涨0.6%，高于上月的0.5%。今年3月，70个城市的二手房数量减少了10套，与2019年2月的14套相比，这一数字还在继续下降。

有两个数据需要注意:

首先，70个城市同比增长超过10%；其次，城市中的二手房价格迅速下跌至个位数。解释什么？首先，新房价格同比上涨超过10%，触及监管的“红线”；其次，在2018年，新的房价将是有限的，区域价格将校准，以引导二手房价格逐步下降。这是房价“软着陆”的途径，但它可能会被新一轮周期性反弹切断。

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增加杠杆太快，它又开始了！

2019年3月，信贷大幅增加，新增居民短期贷款4294亿元，同比增长111%；新增居民中长期贷款4605亿元，同比增长22%；新增住宅贷款占新增贷款总额的52.7%。超过一半的银行信贷投资于房地产，这与控制居民过度杠杆的目标背道而驰。难怪昨天银监会把4月3日《人民日报》发表的文章“控制居民杠杆率过快增长”放到了官方网站上。这意味着抵押贷款增长过快。

起床的程序是一样的。

从历史上看，只要“放松管制和货币宽松”相结合，房地产市场就不会反弹，现在可能就是这种情况。因为，在“一城一策”下，限购限销正在逐步放松；抵押贷款利率也很快，返回基准利率。据此，新一轮反弹是可以预期的。此外，第一季度的经济数据出人意料地好，除了信贷的高速增长、户籍制度的放松、pmi上升到一个新的阶段、大湾区等大都市地区的规划等。被解释为房地产市场的好处。

土地价格的上涨带来了一个糟糕的开端。

据克尔监测，在2018年下半年，土地市场的平均溢价率一般低至不到10%。2019年1月至3月，平均保险费率分别为10%、11%和21%。在22个典型城市中，近80%城市的可比地价比2018年有所上升，超过一半的城市比2017年有所上升。与2018年相比，Xi的土地价格上涨了近150%，而昆明和太原的土地价格上涨了30%以上。

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已经进入下行通道的销售显示出逆转的迹象。扣除去年12月开发商的“抢滩业绩”因素后，中国商品房销售面积自去年10月份以来同比一直为负，但今年3月同比增长了1.8%。如果只是简单的“小阳春”，即前期季节性释放的累积需求，那没有错，关键是投机和回报。

炒作的气氛很浓！

2016年10月，限价令开始执行，“上个月没有上涨，但在逐渐下降”，这是管理层调控16个热点城市(后来扩大到20个)的最高指示。2018年，虽然限价令导致二手房价格“天翻地覆”，部分城市出现“抢房”现象，但限价令直接导致新房价格下跌，导致二手房价格下跌，导致价格“吞水”。

但是这两个人都很焦虑！

第一类是那些在2017-2018年以较高水平进入市场的人，或者是那些用杠杆买了房子的人，现在他们基本上被套牢了。即使房价小幅上涨，扣除交易成本、机会成本和杠杆利息后，损失的可能性也很高；第二，从2016年到2018年，以高价收购土地的开发商受到价格限制控制，项目进入市场后亏损。即使你和你一起进入市场，周围的房价也会下跌，你也难逃亏损的局面。于是，《小羊春》的炒作就来了。

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监管始于“大喊”。

4月8日，英国《金融时报》刊登了一篇央行文章:千万不要投机楼市“小羊春”；4月15日，中国经营报纸和期刊:小羊春在一线城市的炒作应该停止；4月17日，原央行统计司司长盛松成在新华社《经济信息日报》上发表文章，严厉指出:“要坚持房地产调控不动摇，警惕新一轮房价上涨。”

“一城一策”开始发挥作用！

监管不是喊出来的，而是用真刀真枪做出来的。4月16日，长沙出台了新的契税政策。从4月22日起，本市所有二套房将按4%的契税标准征收。以前的政策是90平方米以下征收1%，90平方米以上征收2%。长沙这次行动，突然将契税提高了2到4倍，直接增加了数万元的购房成本。

“一城一策”是未来监管的基调。地方当局拥有调控权，稳定房价的责任也在地方当局。长沙，一个“网红”城市，有着良好的人口流入状况和良好的房地产业。它积极调控，不希望房地产市场过热，抑制行业发展，这是值得称赞的。每个人都有空，所以你可以买我去年的文章《长沙楼市调控后的痛批》。

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有什么问题吗？

过去，我们经历了多轮周期性的调控，但效果并不好，这导致了房地产市场的爆炸性和周期性反弹。更重要的是，这加剧了市场对房价上涨的预期。有什么问题吗？接下来我应该做什么？

第一，“稳定地价、房价和预期”。房地产市场处于历史最高水平，风险“软着陆”的前提是稳定。这个策略没有问题。然而，在市场看来，这是对房地产市场安全边际的认可。此外，媒体、开发商和自媒体的宣传都是楼市已经见底的证据。

第二，“一城一策”。这一机制旨在平衡地方权力和责任，但它可能会被异化为抓住机会放松监管和刺激房地产市场。当经济下滑时，一些地方政府面临巨大的财政压力。我习惯于依赖房地产市场。我躺着很舒服。我为什么要站着？

第三，货币宽松。随着影子银行和“非标准”的消除，资金将不会像过去那样绕道进入房地产，但目前还不知道它们会进入多少私营企业和小企业。然而，有一点是肯定的，银行是追逐利润的实体。2019年，“资产短缺”将会出现，充裕的资金自然会导致对安全资产的追求，给房地产带来最大的担忧。

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毕竟，保持稳定和反弹是一项困难的技术工作；“一城一策”的长期效果取决于真正巩固市政府的主要职责，尤其是在经济低迷、减税和减费的困难时期，并检验谁是真正的监管者，谁能放弃短期利益；金钱能否进入实体是老生常谈。

根据第一季度的数据，消费贡献了经济增长的2/3。大湾区和其他大都市地区的“增长极”欣欣向荣，发展投资具有很强的弹性。简而言之，经济的“底部”是清晰可见的，而空的下拉经济并不大。然而，它对于正在兴起的“无房炒房”和正在打破的“房价只涨不跌”具有重要意义。

我感到高兴的是，控制局势的能力已经超越了过去，改革的决心是巨大的。就楼市而言，“可能会有小的波动，但稳定不会改变。”在3-5年内，“高交易成本低收益预期”是房地产市场交易的基本模式。急于上车的投资者每天都在数账面上的“尾溢价”，但这种溢价存在于中介上市的窗口，2-3年后交易时，大部分都无法实现，这只是你心中的一种美好感觉。在高交易成本下，膨胀的资产泡沫已经开始消耗，你可能感觉不到。这是监管的艺术。

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