易宪容：中国房地产市场的焦虑

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作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

虽然今年的《政府工作报告》刻意降低了房地产市场的热度，希望媒体和公众不要太关注房地产市场，但《政府工作报告》中关于房地产市场的文字也是历年来最少的。我希望除了谈话什么也不做，转移整个市场和社会的注意力。然而，市场和媒体不是这样。两会之后，各种房地产市场的信息满天飞。

换句话说，两会之后，国内房地产市场的信息发生了很大的变化。例如，一方面，一些热点城市的房地产市场调控相继启动。有人说微调导致了过度解读，以至于地方政府站出来说这是谣言，并站出来指责；另一方面，在一些城市，土地市场和购房热情略有升温，甚至有媒体称，这是国内房地产市场的一个小春天，这是国内房地产市场整体升温的迹象。更重要的是，由于全国人大表示正在准备开征房产税的立法，很多名人都出现了反对房产税立法的声音，他们都认为中国没有理由开征房产税。关于开征房产税的真正讨论还没有开始，已经翻了天，把对房地产市场的焦虑推向了极点。

事实上，人们对房地产市场的焦虑主要表现在几个方面。首先，一线城市和二线热点城市的住房条件差的居民希望房地产市场能够理性回报，这样他们才能有一个合适的住房，因为对他们来说，这些城市的房价太高，就他们的收入水平而言，他们根本无法进入这些城市的房地产市场。他们希望政府的房地产市场能够真正回到“只住不炒”的状态。因此，他们担心，如果放松目前的房地产市场调控政策，这些城市的房价将继续快速上涨，从而使他们进入房地产市场的梦想更加遥远。尤其是政府稳定房价的调控政策，使得整个国内房地产市场价格只涨不降，这可能是他们最担心的地方。

第二，一线城市和二线热点城市的住房条件更好，比如拥有更多住房的权贵、少数社会精英、这些城市的土著居民和城市房地产投机者。他们是中国近几十年房地产繁荣的最大受益者。他们每天都在唱这些城市的房价，认为这些城市的房价是永远不会落下的太阳。事实上，政府的房地产调控政策确实暂时战胜了市场经济规律。因此，他们的焦虑在于市场经济的铁律暂时失灵的这个市场能否继续这样下去，所以他们最担心的是政府出台一定的房地产政策来改变现状。因为中国的房地产市场完全是一个政策城市。政策变化必将导致整个房地产市场主要利益的调整。因此，当政府说要立法开征物业税时，著名的经济学家立即站出来将简单的事情糅合在一起，使整个社会无法安定下来，阻止了重大房地产政策的出台，从而阻止了房地产市场重大利益关系的调整。

第三，政府的焦虑。中央和地方政府都是如此。因为按照中国目前的房价计算，中国房地产市场的总市值已经达到68万亿美元，远远大于美国、欧盟和日本这三个最发达的地方的总和(这三个地方只有60万亿美元)，正如日本东京的总房价高于整个美国一样。中国房地产市场的泡沫肯定是无法估量的。特别是近几年房地产政策调整后，全国房价普遍一轮上涨，房地产市场的债务已经传导到四线城市的弱势居民甚至部分农民。在这种情况下，国内房地产市场价格的任何向下波动都会给中国经济带来巨大的风险。

因此，近年来，政府的房地产市场调控政策既不希望当前的房地产市场价格快速上涨，也不阻止许多城市过高的房价下跌。试想，任何市场经济都不可能完全违背房地产调控的政策目标，但它在中国很流行。当然，从政府的统计数据来看，政府的调控目标是要实现的，但是地方政府人为地操纵市场价格，会使快速上涨的房价消失在统计口径之外，这肯定会让中央政府感到焦虑。因此，两会后，地方政府希望借助“一城一策”放松地方房地产市场调控政策，但在许多地方，风多雨少。中央政府不会允许各地房价快速上涨。

对于地方政府来说，他们最大的焦虑在于如何最大化地方土地财政。2018年，中国地方政府创下了6.5万亿元土地财政的历史纪录，在一定程度上缓解了许多地方政府的债务问题。但是地方政府的土地财政是一个无底洞。不要说地方政府的土地财政增加到了6.5万亿元，也就是说增加到了65万亿元，地方政府肯定会觉得不多。因为国有土地和全国人民的财富已经归地方政府所有(这时，没有人出来说土地是国有的)，为什么不赶快卖掉它呢？

当然，对于这些焦虑的房地产市场，房地产开发商只能默默的发大财。国内房地产企业越来越集中和强大，利润水平越来越高。

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