叶檀：楼市股市大分化 击垮散户的最后一棒是这个！

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作者:叶檀，著名金融评论家和专栏作家。

房地产市场正处于一个小的春天，股票市场正处于一个大的春天。

小杨春在房地产市场的真实情况大不相同

根据中央参考研究所2月份的数据，在100个城市中，56个城市的房价环比上涨，39个城市的房价环比下跌，5个城市的房价持平。

3月份，白城新住宅平均价格为每平方米14759元，比上个月上涨0.24%，比上个月上涨0.14个百分点。就上升和下降的城市数量而言，在100个城市中，62个城市的房价环比上升，36个城市环比下降，2个城市与上月持平。

平安证券的研究证实了阳春的到来。3月份，百强房地产企业销售额同比增长21%，房地产市场整体表现好于预期。2019年主流房地产企业销售目标增长10%~20%。随着抵押贷款利率的下降趋势和政策的预期改善，预计核心城市的房地产市场将继续缓慢复苏，三、四线房地产市场短期内仍将存在调整压力。

在这股浪潮中涨幅最大的城市集中在一线城市和准一线城市。

北京很突出。根据中原数据，3月份北京新房总成交量为339.49亿元，为一年内第二高，仅次于去年12月。其中，住宅产品销售额295.77亿元，比今年2月增长194%，总销售额7055台，比2月增长5162台。

根据壳牌研究院的数据，北京链家的二手房成交量环比增长1.5倍，同比增长23.2%。

深圳更加引人注目。抵押贷款利率下降，房地产交易增值税降低，深圳从12%降至6%，税收有增有减。

根据中原地产研究中心的数据，从3月1日至24日，深圳共售出2727套新房，其中约55%的一手住房已经开盘。市场供应和游客指数均有所上升，预计交易量将继续上升。

根据Q王芳数据研究中心的数据，深圳的住宅交易量已经连续五周逐月增长，有一名销售人员在3月份以13.58万元的销售佣金在一家店铺的业绩中排名第一。

杭州、成都、南京等热点城市。交易和土地都在春天。3月21日和3月22日，南京河西的两栋楼开始开奖，共有7766人参加了抽奖，中奖率分别约为6%和7.8%。

热门的房地产地段都不错，价格相当于周围的二手房，买新房等于23倍的市盈率，在每周只发行一只新股的前提下玩新股是无风险的套利。

有起有落，有笑有哭

面对上涨的房价，请冷静下来。我们对房地产的判断保持不变。

房地产价格总体稳定且波动较大，年涨幅约为6%，不会超过2016年至2018年的平均涨幅。

根据该研究所发布的房价对比数据，2月份，全国100个城市新建房屋平均价格为14724元/平方米，比上个月上涨0.10%，增速比上个月回落0.12个百分点。同比增长4.62%，增速较上月收窄0.28个百分点。白城房价同比环比增速收窄。房价在上涨，但速度是可控的。

这种房价趋势表明稳定房价的政策是有效的。中国的房价不是波音737最高价。

一只眼睛看到房价上涨，另一只眼睛看到库存和房价下跌。

自2019年以来，上海一线房价下跌了0.1%(根据安居克的数据)，广州下跌了1.07%，天津下跌了0.23%，温州下跌了1.46%，鹤岗下跌了28.48%。三亚的房价普遍上涨，几十英里外的陵水被遗弃致死。

即使北京房价大幅上涨，我们也应该看到库存正在上升，目前的上涨只是为了给库存井喷腾出时间。

据中原地产研究中心统计，暂停供应一段时间后，3月下半月，北京有限竞争用房的供应再次开始井喷，共有9个项目3645套进入市场。从2018年6月10日至2019年3月，北京共有45个有限竞争住房项目，共66期，提供30，146套住房，只有7，479套住房在网上签约。平均签约净价为每平方米50，011元，按面积计算签约完成率仅为21.6%。考虑到网上签约数据的滞后，实际销售比例仍然只有40%。

当然，京沪楼市的安全边际很高，主要表现在二手房的高成交量和高交易价格上。

本轮房地产的崛起是一个城市和一项政策的详细调整的结果。一些城市放松，另一些城市收紧，这意味着房地产价格中心将缓慢上升，市场将保持稳定，但在一段时间内，城市之间的两极分化将加剧。例如，在此期间，北京上升，厦门上升，武汉下降，郑州下降。三个月后，应该会逆转。

不仅是城市，房地产开发商也变得越来越两极化。

今年一季度，销售额超过100亿元的企业平均产值为322.9亿元，领先房地产企业的领先优势继续扩大。碧桂园、万科、恒大、保利的销售额均超过1000亿元，平均1357.5亿元。碧桂园的销售额最高，达到1700亿元。

我们对房地产的判断非常明确，对住房和住房的预期没有变化，对成千上万个城市和政策的预期也没有变化。小阳春是政策气候变化和市场周期综合作用的结果，市场两极分化非常明显。

我们继续重视一线和准一线城市、东莞等卫星城市以及具有特殊产业特色的城市。

股票市场被分割，并与长期基金和大型基金挂钩

股市持续飙升，行业总体呈上升趋势，但股市将像房地产一样进入大规模分化期。

3月25日，股市暴跌。我们认为股指非常漂亮，所以不要担心。

原因已经分析清楚了。请参考3月26日的文章《a股指数走得太漂亮了》。我们很诚实，这是最基本的分析方法。

股市宏观数据和货币政策变化不大，短期内宏观数据超出预期。看看北行资本，看看长期资本，看看外资，这是未来最重要的资本，它们如何配置部门和企业？此外，风向标的妖股，如东方通(300379，股票诊断)，可以准确衡量政策的温度。

根据这种分析方法，我们认为在盘整之后，股市有继续上涨的动力。

今天，我想告诉你另一个事实。虽然外部温度是一样的，但市场的运行逻辑却大相径庭，未来将是一个两极分化的时代。

3月25日，上证综指下跌，3月28日之后，新一轮反击开始。到4月2日，三大股指继续波动并上涨，下午开盘。上证综指上涨0.53%，收于3187.09点；深圳成份股指数10，326.07点，上涨0.57%；创业板指数报1772.35点，上涨0.65%。本轮股市上涨似乎与其他时期没有什么不同。轮换之后，妖股应该会继续上涨。

事实上，市场过去关注的是热钱，但现在关注的是长期资本和外国资本。长期资本取代短期资本，机构取代散户投资者是大势所趋。长期稳定的回报和无风险套利已成为主要的投资策略。

长期基金包括养老金和国外长期分配基金。在过去的两年里，几乎所有关于股票市场的重要会议都提到了长期基金。不用说，将来会有更多的养老基金进入这个市场，在美国，这个数字迟早会达到40.1万。普通人购买基金，根本不看它们，退休后看一眼它们。

外资变得越来越重要。去年9月27日，中国证监会副主席方星海在新闻发布会上表示，a股被纳入富时罗素全球股票指数系列，摩根士丹利资本国际有利于进一步引进海外长期基金，改善a股投资者结构。中国是一个高储蓄率的国家。中国不缺资金，中国股市也不缺长期资金。我们一定会实现长期资本主导中国股市的目标。

看，长期资本主导着中国的股票市场，它就像没有投机的房地产一样坚挺。

作为重要的一步，在北京时间3月1日上午6: 00，摩根士丹利资本国际正式宣布将分三步提高a股在摩根士丹利资本国际指数中的权重，并将a股的包含系数从5%提高至20%。五月、八月和十一月是三个重要的时间节点。在这三个月之前，大量的资金将被提前分配。

a股的增量资本将从数千亿到数万亿不等。据国信证券(002736)统计，a股的msci因子从5%提高到20%后，a股市场的增量资本约为490亿美元(约3280亿元人民币)。如果以日本、韩国等海外市场的外资比例为参照，如果外资持股比例达到10%，将带来约4万亿元的增量资本。如果外资持股比例达到15%，增量资本规模将达到6.68万亿元。

至于流向北方的资金，它分为两部分，一部分是短期资金，另一部分是长期资金。

在3月26日股市下跌之前，北行资本出现净流出，3月26日北行资本出现早期流入，其中沪港通净流入12.16亿元，深交所净流入1.39亿元，总净流入13.55亿元。股票指数很快变成红色，这通常反映了短期资金北上的敏感性。

也有一些国际和国内基金的组合，快进，快出，对冲，这已成为突击队在市场上。散户投资者跟不上他们。

外资方式对a股市场的影响越来越大。外资、北行资本和机构基金主宰了市场，养老金进入了市场，万科和其他股票也受到了追捧。拥有护城河和市场垄断溢价的大中型企业成为花园中的奇葩，这是茅台等股票继续飙升的根本原因。

散户投资者将遭受最后一击

散户投资者的力量正在减弱，秋风在冬天之前就已经开始了。

据上海证券交易所统计，截至2017年底，上海股市自然人投资者持有账户3934.31万个，市值59445亿元，占比21.17%，比2016年底下降2.53个百分点。这是散户投资者比例连续第二年下降，未来散户投资者比例将继续下降。

散户投资者面临的最后一击是科技股。

科技板块收益大、风险大，机构有研究实力和套期保值手段。散户没有资本优势，没有创新优势，没有证券借贷等专业套期保值手段，也没有科技板块的市场化定价，科技板块的市盈率不再是23倍，可能会在第一天就被套牢。

即使玩新的无风险套利也很难，持有股票也不能坚持。

股票市场分化严重，公司、资本和投资者之间的两级分化趋势已经开始。科技板块和国际化将加速这一进程。

该怎么办？让自己变得可靠，学习知识，努力东山再起。还有另一种方法可以找到一个可靠的基金经理。如果你不能做这两件事，就离开市场。

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