李宇嘉：基于LPR搭建实体和楼市之间的资金“防火墙”

本篇文章1857字，读完约5分钟

最近，央行宣布了一个新的贷款市场报价形成机制(lpr)，该机制稀释了基准贷款利率，并将贷款利率提升为“双轨一轨”。未来，当银行发行新贷款时，它们将主要参考lpr定价。lpr的报价方法基于中期贷款利率，主要指一年期贷款利率。增长幅度主要取决于资本成本、市场供求、各银行风险溢价等因素。什么是lpr？它与基准贷款利率有什么关系？简而言之，lpr是指希望发放贷款的报价银行(18家大银行)在不同时期(1年、1-5年和5年)发出利率报价，最后通过加权平均得到lpr。

也就是说，lrp将通过市场竞价产生，这不同于计划的存贷款基准利率。利率市场化是推出lrp的重要原因。

目前，在中国经济“下行压力越来越大”、民营企业“融资难、融资贵”的背景下，降息是客观需要，全球央行已经开始了降息的浪潮，这也为空打开了宽松的空间。事实上，低利率市场化报价的引入在于疏通货币宽松的传导渠道。自2018年以来，央行已六次下调RRR利率，累计净投资超过2万亿元，但银行贷款利率非但没有下降，反而有所上升。2017年末，商业银行一般贷款平均利率为5.8%，2019年第二季度末为5.94%。这意味着，近年来，央行创造了一系列新的货币政策工具(mlf、slf、tmlf等)。)，并投入了大量的低成本资金(如mlf年净投资超过2万亿，利率为3%-3.5%)，旨在降低民营企业融资的难度和费用，但效果不明显。目前，国有企业的融资成本很低(4%-5%)，但民营企业的综合融资成本约为10%，许多民营企业仍在借高利贷。

解决货币政策传导的“肠梗阻”，一是加强贷款利率与市场利率的联动；其次，银行之间存在竞争。因此，中央银行将低利率与多边基金利率挂钩，并通过调整多边基金利率来影响商业银行的流动性成本。8月20日，首次公布新的一年期贷款利率，一年期贷款利率为4.25%，比一年期贷款利率高出95个基点；5年期贷款利率为4.85%，比5年期贷款基准利率低5个基点。总体而言，新基准略低，总体稳定。未来，随着中央银行不断降低最低贷款利率，贷款利率有望进一步下降。

业内人士将这种贷款定价“改变锚”比作变相降息是合理的。抵押贷款利率一直决定着房地产市场的走势(当利率上升时，房地产市场是冷的；如果利率下降，房地产市场就会着火)，这是无与伦比的。8月20日，关于新的贷款定价规定，央行明确表示“抵押贷款利率不会下降”。8月25日，央行发布了16号文件，明确了5年期lpr是抵押贷款的定价参考。坦率地说，央行设定的五年期lpr是针对房地产市场的，相当于贷款的“两个锚”，一个专注于实体，另一个专注于房地产市场。“没有投机的住房”的原则是一致的。一年期lpr利率更加市场化，五年期lpr仍在指导之下。由于住房企业的融资控制和抵押贷款规模的限制(不超过新增贷款的40%)，此次合并的目的是通过不对称地降低利率来支持实体，并通过部分提高利率来抑制泡沫。

未来，随着mlf到lpr再到贷款利率传导渠道的畅通，实体融资成本将下降，而抵押贷款利率将设定底线，不能向下浮动，二手房贷款利率基准将上调60个基点。这意味着，在过去，实体利率和房地产贷款利率的“倒挂”现象将会改变，这将从根本上扭转鼓励资金变相进入房地产市场的现象。值得注意的是，在很多地方，楼市仍然是一头“灰犀牛”。我们不能通过提高日本或美国的利率来解决房地产市场硬着陆的问题，但我们需要慢慢冷静下来。

因此，国家政策逐步改变资金流向，降低房价涨幅，并提高利率以控制房地产投资。首先，过去抵押贷款利率的锚，无论是第一套房还是第二套房，都是存贷款的基准利率。如今，不仅锚发生了变化，第一套住房贷款和第二套住房贷款也第一次经历了“锚分化”，而第二套住房有一个单独的“树锚”，旨在打击房地产投机者，第一套和第二套住房的利率存在“剪刀差”。

其次，央行给出的“利率下限”可能不是真正的下限。在抵押贷款限额的控制下，在央行“利率下限”的基础上增加一些点可能是正常的。央行表示，根据“按市政策”和“一城一策”原则的分类指导，地方政府可以在央行底线的基础上，根据自身情况进行调整，提高加分下限。以不久前房地产市场繁荣的苏州为例。根据荣360的数据，苏州首套住房贷款利率已超过6%，达到6.03%。苏州的上限非常高，比央行的“标准”高出118个基点。8月25日，中国央行宣布将调整抵押贷款利率，目标是“不投机住房”。可以看出，在楼市升温的城市，购房者将不得不接受高利率，这是低利率的真正力量。

(作者是中山大学银行研究中心副主任)