薛洪言：租房分期 不仅仅是一笔生意

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作者:薛洪言，苏宁金融研究所网络金融中心主任

当现金贷款的后路被堵住时，越来越多的人试图挤进现场贷款。事实上，不同的场景有不同的风景，不同的人看到它们时会有不同的感受。例如，分期付款租房(租房贷款)，圈外人和圈内人有完全不同的印象——站在圈外，我觉得空太大了，我迫不及待地想进去杀人；圈子里的人总觉得手脚被捆住了，所以他们走不出去，渗透率也上不去。

“论文会很肤浅，我知道这件事应该做。”实践是一堵墙，穿过它是两个世界。对于那些准备借出版面的机构来说，只有经过实践，他们才能看到庐山的真面目。在本文中，我们将分阶段讨论租赁。

市场概述:万亿市场正等着你去打开

租房是一个大市场。据CICC证券估计，中国约有1.5亿城市租房者，相应的租金规模超过2万亿元。与美国(31.2%)、日本(38.7%)、德国(55%)等国家相比，中国租房人口比例较低。结合房价上涨、城市化率提高、住房观念改变、住房年限推迟等因素，租房人口比例将继续增加，租房市场将十分广阔。

根据世界银行(002285)，2016年北京首次购房者的平均年龄为38岁，比四年前晚了两年。因此，平均租赁年龄正在上升。根据壳牌租赁的数据，2018年北京租房者的平均年龄为35.56岁，比三年前高了两年。

顺应这一趋势，政策层面也加大了对租赁市场的支持力度。如《关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)明确提出“提高房屋租赁企业的规模、集约化和专业化程度，形成大、中、小型房屋租赁企业协调发展的格局”和“鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务”。

北京、上海等地也纷纷表达了增加租金供应的意见。在上海“十三五”规划中，出租屋的供应量占31%，而在北京2017年至2021年的住宅规划中，明确建设出租屋50万套，占三分之一。

巨大的市场空空间叠加了来自政策层面的鼓励和回应，让努力寻找出路的企业家能够看到方向。长期租赁公寓已经成为许多玩家的新战场，包括房地产巨头、房屋中介和大量企业家。

与传统的c2c租赁模式相比，长期租赁公寓属于C2C模式，公寓运营商位于中间。公寓经营者按照统一标准装修，提供租赁后管理服务，解决了传统租赁模式中室内环境差、维护困难、怕被暂时赶走等诸多痛点，迅速赢得了追求住房质量的年轻人的信任，成为租赁市场的生力军。

根据青科公寓招股说明书披露的数据，2018年国内品牌长期租赁公寓租金收入达到328亿元，占市场份额的2.2%。与美国市场46%的市场份额相比，空.的长期租赁公寓仍有很大发展

长期租赁公寓的兴起为分期租赁的兴起提供了土壤。

在传统的c2c模式中，租赁场景是分散的，金融机构没有动力开发专门的产品。租户的资本需求主要取决于工资、信用卡和熟人的营业额。在长期租赁公寓介入后，有可能分批获得客户，金融机构纷纷推出租赁贷款，希望分享万亿市场的一块。

梦想变成了噩梦，烦恼继续

小额贷款公司和消费金融公司在租赁贷款中获得了第一名，但银行凭借资本成本优势迅速将它们扼杀。

单从风险控制的逻辑来看，租赁分期付款的质量非常高:有场景支持，资金的使用是可控的。最重要的是，如果借款人不还钱，银行将迎接公寓方，提前终止租赁合同，并使用归还的未到期租金来弥补本金和利息的损失。

如果公寓方面运作稳定，一切都会好的。问题是公寓这边不能稳定。在资本和市场的情况下，公寓要快。它需要快速地把房子拿走，快速地装饰它，并把它推向市场。资金链一直很紧。大量的房屋在早期被囤积，统一的装修风格和适当的时期“没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/没有味道/味道/味道/味道/没有味道/没有味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道/味道

一切都准备好对外开放了，我们不得不接受早期空的高购买率。以龙湖地产旗下的冠宇公寓为例，据年报显示，2018年已开业5.3万套，整体入住率为50.1%，其中开业3-6个月的占70.2%，开业6个月以上的占87.4%。

现金流紧张，盈利能力差。长期租赁公寓赚取租金差额，房东参照市场价格将其出租给公寓方，而公寓方只能以高于市场价格的价格出租，并通过更好的内部装修和安心服务获得溢价。房客主要是年轻人。尽管他们追求住房质量，但他们的收入是有限的。他们还将参照市场价格考虑公寓的性价比，这决定了空公寓的高档房并不多。例如，从数据来看，2018年，80%以上的租房者月租金支出不到2000元。

一方面，房屋一方占用了大量资金，另一方面，承租人一方的保费收入有限。从公寓方面来看，短期经营现金流为负是正常的，短期亏损应该是理所当然的。

要度过难关，考验的是公寓方的融资能力。产业巨头拥有的长期租赁公寓融资渠道多样，容易通过；一些依赖日益谨慎的资本注入完全不够的初创企业，已经开始了租赁贷款的想法。

作为整个商业模式的信息枢纽和桥梁，一旦公寓一方考虑不周，金融机构、房东和房客的噩梦就开始了。坏想法从两个动机开始:

动机1:降低空就业率。出于这个原因，公寓方会毫不犹豫地玩一些花招，比如打着“一赔零”的幌子，与传统中介争夺租户。然而，这是不可能支付零，甚至房东拒绝，所以贷款合同将嵌入，所以公寓愿意与金融机构玩。考虑到许多租户拒绝贷款，一些机构在租赁合同中隐藏贷款条款，租户在不知情的情况下借钱。一旦后期出现问题，就会引发虚假宣传和常规贷款的纠纷。

动机2:占用租金。承租人(借款人)一次借一年的租金，金融机构直接支付给公寓方，后者支付给房东四次(季度支付)，从而实现租金的真正占用。一旦公寓方逃跑，房东、房客和金融机构就陷入一场不明确的纠纷，成为受害者。

自2018年以来，长期租赁公寓经历了密集的经营事件，造成了恶劣的影响，而租赁贷款业务，刚刚看到曙光，几乎死亡。从梦到噩梦，只是一年。

出路:这不是死胡同，也不是短期解决方案

归根结底，租贷问题是不稳定的焦点。公寓经营者、金融机构、租户、房东以及生态的四个方面应该全力以赴，但实际上他们都依赖于公寓经营者的一只脚。这只脚很重要，各方都没有真正的监督，所以生态自然不稳定，混乱经常发生。

要打破这种局面，关键是把另外三只脚伸出来，用四只脚着地，这样生态才能稳定。

(1)金融机构

在商业场景中，金融机构习惯于成为“店主”，只想安心地成为出资者。客户取决于场景，甚至风险控制也取决于场景。问题是，金融机构不想插手，事情会浮出水面。

在分期租房的四方关系中，一旦公寓方逃跑，面对两个弱势的受害者——房客和房东，相对强势的“受害者”金融机构自然会站出来收拾残局。

如果你不能成为一个“店主”，金融机构的通常做法是撤退，提高门槛，只与领导人打交道以避免运行风险。不管水龙头是否一定要跑，退给水龙头，从某种意义上来说，就是放弃了广阔的市场前景。

承担更多的责任，监督和帮助公寓是合理的。从风险控制的角度来看，金融机构需要实时监控公寓各方的资金流和经营状况，及早发现风险，及早应对；然而，如果你想让公寓合作，你需要金融机构更多的支持和帮助，比如提供一些企业信贷支持、公私合营以及b端和c端合作，这样你就可以成为空.的主管

(2)房东；租借

把房子给长期出租的公寓，一次签三至五年的合同，并做统一的装修和维护，这样房东可以省心。在这种情况下，房东与房客没有联系。只有当公寓方逃跑，房东行使“清理场地，赶人”的权利时，才会与房客发生冲突。

因为日常的非接触，在房客眼里，只有公寓，没有房东。潜意识里，房子就是公寓组织。既然和尚已经付了一年的钱，寺庙还在，所以自然要留下来。这时，一个女房东“突然出现”来清理场地，但她不愿意合作。

双方都是理性的，相互冲突。这时，空无法解决这个问题。一旦事情发生，这个结只能通过相互协商、相互让步和分担损失来解决。

(3)行业主管部门

没有规则就无法实现方圆，生态发展也离不开主管当局。行业主管部门有两个，一个是财务监督部门，另一个是房屋管理部门。

在频繁运行之后，金融当局率先行动。2018年8月，深交所金木协会发布文件，提醒与长期租赁公寓相关的金融业务风险；9月，上海市金融办下发文件，要求小额贷款公司和融资担保公司立即暂停个人租赁贷款业务。

此后，住房和建设部也开始表示关注。2018年10月，浙江省住房和城乡建设厅下发文件，强调长期租赁公寓的租赁贷款业务应征得原房东的书面同意，确保承租人的知情权，并明确贷款合同应独立于租赁合同签订，贷款期限不应超过12个月。

暂停租赁贷款业务对金融机构来说是一个轻微的损失，但对长期租赁公寓来说却是一个巨大的痛苦。因此，不难理解，地方财政部门倾向于停止，而住房和建设部门倾向于规范发展。

在地方监管提出风险后，国家层面没有发表相应的意见，这表明地方问题不能抹杀其积极作用。租金贷款在缓解租户财务压力和促进消费升级方面确实发挥了积极作用。这一积极的作用为处于疑虑之中的租金贷款业务留下了机会。

然而，生态环境的优化不是一蹴而就的，租贷的困境也不是短期内可以解决的。

租赁贷款不仅仅是一项业务

食物、衣服、住房和交通都是必需的。生活与幸福生活直接相关。伟大诗人杜甫在《秋风破草堂之歌》中用悲壮的语言表达了埋藏在中国人心中的住房情结:

“安德鲁有上千栋建筑，世界上每个人都很幸福，风雨不动安茹山！喔！当你突然看到你面前的这所房子，它足以让我崩溃和冻死！”

在中国，16%的城市家庭以租房为生，一线城市的租房比例高达40%，这使得租房不仅是一项业务，也是民生的重要支撑。租房的社会属性使得分期租房不仅是一种金融产品，也是对借款人(租房者)利益的保护。

如果你只考虑贷款渗透率和贷款后的不良率，对合作伙伴(如公寓经营者)的绑架充耳不闻，对房客和房东的合理要求充耳不闻，你将不得不“暂时扩大规模，然后变成一个火葬场。”

2018年，国内长期租赁公寓频频发生混乱，公寓纷纷出逃。房客和房东的利益受到损害，纠纷很难解决。提供租赁贷款的金融机构凭借纸质合同要求获得收回本金和利息的合法权利，但它们引来了舆论的抨击，这不可避免地导致他们心中的不满。事实上，在商务谈判中，你可能会被冤枉；但是从社会属性的角度来看租房是另一个角度。

公寓运营前，房客和房东都是弱势群体，合理维护他们的权益存在诸多困难。如果金融机构只想扫雪，他们害怕或不愿意得罪现场当事人，不愿意做一些社会责任，他们只会使租赁市场不死不活，他们如何享受市场红利？

毕竟，租房不仅仅是一种消费交易；分期付款租房不仅仅是一种金融产品。如果我们只把它看作是赚钱的天堂，它就会呈现混乱和泥潭；只有注入一些社会责任，这个市场才能获得利润。

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