张平：超30城二手房价下跌 拐点真的来了

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我们认为，2019年市场交易额将超过15万亿美元，这是一个必然的结论。同时，在调控的影响下，市场逐渐出现下行，一些房企今明两年资金链紧张。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

12月16日，国家统计局发布了《2019年11月70个大中城市商品房销售价格变动情况》和《2019年1月至11月中国房地产开发投资与销售情况》，显示44个城市新建商品房价格逐月上涨，33个城市二手房价格逐月下跌，这也是30多个城市二手房价格连续两个月下跌。

在这方面，我们认为，2019年市场交易额将超过15万亿已经是定局。同时，在调控的影响下，市场逐渐出现下行，一些房企今明两年资金链紧张。值得一提的是，楼市政策开始双向调控，而人才政策小杨春出现了。预计一线城市的房地产数据将保持稳定，而二三线城市的房地产数据将放缓。

看看国家统计局公布的数据，有三组数据值得关注。

一是房地产销售增速放缓。前11个月，商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%。商品房销售达到13.9006万亿元，同比增长7.3%，增速持平。其中，住宅销售面积增长1.6%，销售量增长10.7%，办公销售面积下降11.9%，销售量下降11.3%。商业楼宇的销售面积及销售数量分别下跌百分之十四点一及百分之十三点五。这表明开发商卖房子不像以前那么容易了，对房地产的需求正在逐渐降温。

第二，房地产开发投资增长率下降。前11个月，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速较1-10月下降0.1%(其中住宅投资增速下降0.2%)，增速自4月份以来持续下降。

这表明，由于去库存困难和资金链紧张，住房开发的投资步伐正在逐步放缓。虽然，与去年同期相比，它仍在增长，但房地产开发投资已经疲软了几个月。

第三，住房企业筹集资金越来越困难。前11个月，房地产开发企业收入160531亿元，同比增长7.0%，增速持平。其中，国内贷款23013亿元，增长5.5%；利用外资161亿元，增长57.5%；自筹资金52511亿元，增长3.7%；存贷款54482亿元，增长10.0%；个人住房抵押贷款24395亿元，增长13.9%。

目前，房企也面临融资困难，信贷渠道越来越少，主要依靠发行海外债券来筹集资金。然而，如果房地产企业的负债率过高，海外融资成本将同时上升。

现在问题来了。30多家城市商品房也加入了下降的行列。国内房地产未来将如何发展？

首先，新房价格仍在上涨，因为大多数新建商品房的价格由于限价政策而被“扭曲”。我们看到，11月份，在70个大中城市中，33个城市的二手房价格环比下降，32个城市环比上升，5个城市持平。这是房价下跌城市的二手房价格首次超过上涨城市，也是30个城市的二手房价格连续第二个月下降，证明房地产市场的转折点已经到来。

此外，目前除深圳外，2019年下半年一线城市整体降温明显，尤其是二手房市场降温比2018年同期更明显，往往呈现“无市无价”的局面。然而，二线和三线城市的降温仍在继续。随着房地产市场监管的深化，预计更多的二三线城市将在12月份开始加入二手房降价行列。房地产调控政策取得成效。

最后，各地出台的房地产微调政策将使二三线城市尽可能避免房价的大起大落。

例如，一些城市出台了诸如人才购买、首套住房信贷支持和公积金等政策。也就是说，他们想尽一切办法鼓励那些只需要买房的人，鼓励当地开发商，化解系统性风险。

然而，人才和安置政策促进了房地产市场的普及。总的来说，地方房地产微调政策主要是鼓励那些只需要买房的人，所以只能延缓房价下跌的过程，无法改变未来房价下跌的趋势。

无论是商品房的销售，还是房地产企业的投融资，国内房地产市场正在降温。数据显示，30多个城市的二手房价格已经开始下跌，这反映出房地产市场的拐点已经到来，预计越来越多的城市将在随后的房价下跌。

更重要的是，虽然未来房价会到处下跌，但政策意图不是让房价直线下降，而是在合理的范围内逐步回归。

因此，明年一线城市的房价将趋于稳定下降，而二、三线城市的房价将大幅下降，这主要取决于鼓励购买二手房的政策能否延缓当地房价下跌的进程。

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