2018年哪些城市楼市危险 哪些城市还要涨？！

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以上所有有希望的城市都是以人口增长为前提的。四线城市中20多个城市的人口和经济增长良好。事实上，这些城市不仅在2018年充满希望。只要中国目前的城市格局和发展模式没有重大变化，这些城市就值得长期乐观。

2018年元旦前后有两个精彩的活动。一是罗振宇12月31日在上海举行的“时间之友”新年致辞。“六个焦虑，六个问题，六个脑洞”的新颖观点令人耳目一新，心旷神怡。

1月3日，也是在上海，丁祖昱房地产评估会议“相信未来”由易居中国首席执行官丁祖昱举行。完整的数据清楚地显示了2017年中国房地产市场的发展，丁祖昱、任志强和周信也预测了未来的房地产市场。

晁师兄有幸参加了这次会议，得到了一些资料。借用他们的数据，我将谈谈我对2018年房地产市场的看法。事实上，主要分析了两个问题:1 .哪些城市面临房地产市场的危险？2.哪些城市值得期待？

一个

没有增加人口和继续造福三个四层城市的危险

第一幅图显示的是一些城市的投资者比例，很高，都在20%以上，包括一些低层次的城市，如东莞、鄂州、儋州、镇江、三亚、句容、江门、安吉、威海和马鞍山。

第二张图片显示的是四线城市中外游客的购买比例。照片不够清晰。北海和三亚的外来人口购买率分别高达89%和73%，这并不奇怪，因为这两个城市都是旅游城市，都依赖外国人。看看鄂州，数据高达75%，马鞍山是50%。

我系统梳理了全国各城市的人口变化，小学生的人口变化不是地方政府的考核标准，其中鄂州市小学生的人口在过去的六年里下降了13%。因此，我认为鄂州是2018年和未来最危险的城市之一。

鄂州靠近武汉，不要太近。它几乎不能说是武汉的卫星城。像鄂州这样的城市在2017年出售，主要是因为中心城市开始了一个强有力的监管模式，投资者选择了靠近中心城市的这些城市作为次佳选择。但是，我们应该知道，武汉管辖的面积太大，还没有开发，辐射力不够，需要从周边城市吸血。鄂州人口的减少与此直接相关。

北海的人口也在减少。北海是一个旅游型城市，但它的地理位置和风景不如三亚和厦门，在旅游型城市的竞争力不强。外国买家的比例高达89%，这是一个非常危险的信号。

海南的三亚和儋州都是海景城市。三亚是中国最美丽的海景旅游城市之一，但它被过分炒作了。如今，房价正在赶上广州，但经济总量还不到广州的几分之一。尽管人口略有增长，并受到游客需求的支持，但库存仍然很大。此外，三亚是一个候鸟城市，只有当冬季雾霾在华北肆虐时，它才是三亚的旺季。在春天和夏天，三亚的许多房子都是空.的

但房地产开发商仍在扩张，这激怒了中央政府。不久前，中央第四环境保护检查局愤怒了，严厉批评海南，并命名三亚和儋州，以及山东和浙江沿海城市。中央政府的这一信号无疑构成了三亚房地产市场的利润空。儋州也是如此，那里的人口在过去的六年里已经减少了。

因此，对于非中心城市来说，他们是否能买房必须明确。一是人口是增加还是减少，二是这些城市是否有优惠政策。

二

未来哪些城市值得乐观

长期关注这个数字的人都知道，有三种城市是我一直看好的:第一，人口增长显著的中心城市；二是围绕核心城市的卫星城；第三，它是一个内生经济增长的城市。

事实上，中心城市无话可说。中国的城市化方向和空决定了他们将享受长期的优惠政策和优惠人口。中央政府对国家中心城市、国家新区、自由贸易区、自由贸易港和高铁枢纽的规划就是一个有力的证明。

在1月3日的新闻发布会上，易居中国首席执行官丁祖昱列出了他更乐观的三个四层城市。

以上名单包括无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜湖、徐州和唐山。

我看好的三个四线城市的名单基本相同，只是有所增加，比如最靠近北京的廊坊和保定。早在2017年9月，文章《这10个地级市是未来十年最有希望的》(点击查看)就有详细描述。

从以上列表中，我们可以发现这些城市都集中在长江三角洲、珠江三角洲和京津冀城市群。在我上面提到的乐观城市中，它们也是最后两类。

核心城市周围的卫星城市:廊坊、嘉兴、南通、湖州、绍兴、镇江、东莞、佛山、惠州、中山、珠海和保定，其中一些也有自己很好的产业，如东莞、佛山、南通、中山、珠海和保定。

2017年，在强有力的调控下，廊坊房价和成交量大幅下降，这一数字已经被多次分析。然而，我认为廊坊的利润空已经耗尽。毕竟，它位于北京周边，而且需求仍然非常强劲。如果2018年不放松限购，空的衰落将是有限的。如果限购政策放松，廊坊房价将再次上涨。

根据住房和城乡建设部不久前发表的声明，这项规定将在2018年进行分割，将支持需求刚刚好的人购买住房。因此，廊坊在2018年一定会成为最有希望的城市之一，而且在很长一段时间内都是最有希望的。

东莞和惠州是相邻的城市。在深圳辐射和产业创新的过程中，东莞的经济质量和数量都达到了一个新的水平。东莞和惠州的人口一直增长良好。随着深圳有意识地通过轨道交通将人口引导到邻近地区，这两个城市的人口在未来将继续保持乐观。

佛山一直是广州和佛山的一个城市，它自己的工业也很强大。中山也是广州的辐射地，但未来还有另一个超级优势，那就是深华通道和与深圳对接的地铁。

珠三角还有最新的粤港澳大湾区，以东莞、佛山、珠海、中山和惠州为核心成员。

嘉兴是浙江与上海全面接轨的示范区，也是上海最具潜力的卫星城。南通和湖州也有上海的大腿。

值得一提的是保定。我们之所以看好保定，是因为熊安新区的千年规划。保定和雄安的关系就像惠州和深圳一样。熊安新区是未来二、三十年最具发展潜力的地方，保定在熊安辐射下也有很长一段时间的发展前景。

然后看看好的第三类城市。

具有内生经济增长点的城市:徐州、泉州、台州、金华、唐山、温州、无锡和常州。

我统计了江苏省各城市的人口变化，发现徐州市小学生过去六年的增长率高达71%，居全国第一。为什么会这样？这主要取决于它的位置。

徐州位于江苏北部，在江苏、山东、安徽和河南的交界处。在这个广阔的淮海地区，徐州的便利的交通状况和经济总量使它成为该地区最古老和唯一的大城市，因此它的人口流向徐州。

中央政府也开始承认徐州的地位。在2017年6月国务院批准的《徐州城市总体规划(2007-2020)》(2017年修订版)中，中央政府首次明确承认徐州为“淮海经济区中心城市”。我们应该知道淮海经济区有20多个城市，徐州已经成为这20个城市的中心城市，而不是省会。

泉州是福建经济实力最强的城市，其强大的制造业是泉州乐观的最好理由。无锡、常州和苏州是老式的经济强市，苏州、无锡和常州也是地级市的骨干。近年来，尽管经历了产业转型的阵痛，经济增长速度有所放缓，但经济增长势头强劲，且接近核心城市，这仍值得乐观，温州也是如此。

台州和金华经济活力十足，金华义乌小商品市场闻名全国。台州虽然水平不高，但在2017年的区域分布排名中，已有11家a股IPO，处于全国前列，显示出其经济活力。其次，台州和金华在过去的六年里人口增长也很好。

以上所有有希望的城市都是以人口增长为前提的。四线城市中20多个城市的人口和经济增长良好。事实上，这些城市不仅在2018年充满希望。只要中国目前的城市格局和发展模式没有重大变化，这些城市就值得长期乐观。