孙骁骥：人口老龄化颠覆楼市格局 有些地方房子该卖

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中国人可能需要很多年才能意识到“无投机住房”政策将对房地产市场的基本面产生多大影响。对抵押贷款、户口登记和个人持有单位数量的限制将迫使房地产市场的住宅价格回升。此时，人口结构对于房地产市场的走势具有很强的参考价值。

作者:学者、财经作家、财经网站专栏作家孙

最近，政府发布了最新的人口年龄数据，并警告说，中国的老龄化社会即将到来。

根据公布的数据，估计到2050年，中国老年人数量将达到4.87亿的高峰，占总人口的34.9%。60岁及以上人口将翻一番，从2017年底的2.4亿增至2050年的4.8亿。

到那时，世界上平均每四个老年人中就有一个生活在中国，中国的老年人总数将比发达国家多5000万。

大多数老年人只是一个方面，更重要的是，这一次老龄化速度会非常快。从2010年到2050年，估计老年人口将净增3.08亿。老龄化的猛烈冲击必将对中国经济的方方面面带来不可逆转的影响。

众所周知，中国的房地产市场已经进入了一个“新常态”，而“无房无炒”的政策在未来基本上不可能有太多的变数。此时，官方发布的人口统计数据实际上从人口结构的基本面为房地产市场的趋势定下了基调。

通过中国的人口结构和其他基本经济数据，我们可以看到中国的房地产市场即将被颠覆。一些城市的房屋仍具有保值功能，但一些地方的房屋不再具有投资价值。

首先，房地产市场的“美国模式”硬日正式进入“日本模式”

中国人可能需要很多年才能意识到“无投机住房”政策将对房地产市场的基本面产生多大影响。对抵押贷款、户口登记和个人持有单位数量的限制将迫使房地产市场的住宅价格回升。此时，人口结构对于房地产市场的走势具有很强的参考价值。

这句话是否意味着，在过去，中国房地产市场的主要参考指标不包括人口结构？事实上，自中国住房商品化以来，房价的决定性因素从来就不是人口结构。

在过去的二十年里，中国房价上涨的核心驱动力在于快速的城市化进程。

从1954年到2010年，中国的城市化水平从12.84%上升到49.68%，然后保持了高速增长。截至2016年底，中国的平均城市化水平为57.4%。近十年来，城市人口平均每年增加2096万人。

在如此高的城市化速度下，金融政策必须与之相匹配。因此，基础设施和住房建设自然成为银行信贷的主要流动渠道，新增信贷的很大一部分进入了房地产。

这种情况与美国许多地区的房地产模式非常相似，美国的城市化在过去的一个世纪里经历了快速增长。

根据相关研究报告，美国不同地区的城市化率差异很大。从1976年到2010年，美国的平均城市化率达到80%以上，是一个高度城市化的国家。

然而，美国各地影响房价的因素各不相同。在城市化率低于60%的地区，房价上涨与城市化进程之间存在明显的相关性。这些地方的大多数工作都是建设性的工作，而且有更多的年轻人就业，所以银行信贷更加宽松，贷款成本也非常低。由于城市建设，房价正在迅速上涨。

相反，当各州处于快速城市化阶段，且城市化率高于60%时，房价更易受人口因素影响。在城市化的成熟期，人均收入和人口结构对房价的影响较大。人口结构中的子女抚养比、老年抚养比和人口年龄结构已成为影响房价关系的更重要因素。

我们可以把60%作为城市化率的关键节点。

当今中国，城市化水平因地而异。据官方统计，截至去年，中国13个省份的城市化率超过全国平均水平57.35%，其中10个省份超过60%，主要位于沿海发达地区，其中上海、北京和天津的城市化率均超过80%。

这些数据说明了两个问题:第一，从平均城市化率来看，中国大多数城市已经接近60%，这表明中国房价的主要驱动力将很快从依赖城市化转向依赖人口结构和收入水平。

其次，对于所谓的“一线城市”，城市化建设已经成熟，房价已经从经济建设的晴雨表转变为纯粹的货币收入现象。

这时，中国的住房价格结构已经从“美国模式”悄然进入“日本模式”。

“美国模式”排在第一位，“日本模式”排在最后。可以说，中国的房地产市场大致处于这两种模式的交汇点。事实上，2017年后，中国房地产市场已经正式进入“日本模式”的渠道。新闻中发布的人口年龄数据现在正式从侧面证实了这个时代的到来。

第二，未来的房价走势充满不确定性，应该避免陷井

什么是房价的“日本模式”？所谓的日本模式实际上意味着城市化成熟后，日益严重的人口结构老龄化问题将明显影响房价走势。

日本城市化的成熟期大约在1970年至2005年。在此期间，日本的城市化增长缓慢，35年间仅增长了14%。但与此同时，在城市化放缓的同时，日本的经济增长也在放缓，人口老龄化趋势明显。

这些特征与中国非常相似，中国的经济增长正在放缓，老龄化正在加速。

以日本25-29岁和30-34岁的人口为例。1970年，25-29岁没有结婚经历的男女比例分别不到50%和20%，但在2005年，这一比例上升到71%和59%，增长率惊人。1970年，30-34岁的男性和女性中约有10%没有婚姻经历，但在2005年，这一比例上升至47%和32%。

在日本，推迟结婚年龄意味着推迟生育年龄。对于个人来说，结合亚洲特殊的家庭结构，抚养孩子和赡养老人基本上是同时发生的。事实上，这意味着年轻人和中年人赡养老人和儿童的负担增加了。

因此，日本人口的子女抚养比和老年抚养比多年来一直在持续上升，而青少年抚养比和老年抚养比的上升将导致房价的下降趋势。

中国也是如此。自2010年以来，社会总抚养比率呈上升趋势。从34岁到37岁，儿童抚养比率从22.3上升到22.6，老年人抚养比率从11.9上升到14.3。

这表明养老和抚养子女的负担正在增加，养老负担的增加趋势更加明显。特别是在生活成本极高的一线和二线城市，大城市和小城市的人们已经成为真正的“夹心阶层”。日益沉重的生活负担将极大地影响这些地方未来的住房购买力。

根据计算，当日本和中国的老年人抚养比增加1个百分点时，日本的房价下降11个百分点，中国下降26个百分点。人口老龄化的事实确实消耗了潜在买家的购买力。

在老人和孩子不断“增加负资产”的同时，信贷和储蓄数据也显示，中国未来的房价缺乏强有力的金融支持。

据统计，自2008年以来，中国社会的总储蓄率大幅下降，这在一定程度上可以视为高房价导致的储蓄消费。事实上，中国自古就有存钱的习惯，但近十年来，存钱的两个主要目的实际上是买房和养老。

2008年后，全国房价暴涨，很快消耗了居民的储蓄，而高杠杆抵押贷款购买将居民的储蓄变成了负债。据统计，十年来，家庭债务占国内生产总值的比例从17%左右上升到48.9%。

换句话说，中国人从“存钱”到“还钱”的转变，基本上是由高房价引起的。

储蓄和债务之间不断扩大的“剪刀差”意味着，以前人们负债买房的趋势是不可持续的，实际收入和储蓄水平无法支撑过高的房价。此时，人均收入和经济发展水平较低的地方的房价将出现回调。

过去，谁发展得更快，谁抬高了房价；现在的游戏规则是，谁收入高，谁就能负担得起房价。房地产市场现在已经从攻击转向防御。

如果我们观察近年来金融机构本币和外币贷款余额的增长率，就会发现经济越发达的地区，增长率越低，贷款的主要流向不再是房地产。

然而，正是这些地方的房价最为稳定，因为它们已经摆脱了粗放型城市化推高房价的模式，进入了下一个精细化发展阶段。然而，不发达地区的情况如何？

相反，安徽、江西、河南、湖北等中部地区的贷款总额增速明显高于平均水平。此外，西部地区的贵州、甘肃、青海、宁夏和沿海发达地区的海南也一样，贷款增速较高。

这些地方的信贷高速增长仍然是基于“旧模式”——依靠房地产和城市化扩张，这使得未来房价走势出现更多不确定因素。

人口结构的老龄化和居民负债的增加将导致未来房价的不确定性。如今，十年前仍在“城市化进程”模式中发展的地区，无疑将自己置于这个不确定的漩涡之中。投资者应该学会避免这种风险。

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