向小田：房地产接下来怎么走 还是要听老板们的

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如何了解中国的房地产，如何了解房价，你不能听各种专业人士(如投资银行和经纪咨询公司)的分析，也不能听金融媒体专家在网上发表的各种文章，更别说房地产经纪人了。如果你想研究这个市场趋势，那很简单，只要看看那些开发商的老板们怎么说。

最近，我一直想和大家分享一个想法，那就是，正如标题所说，如何去了解中国的房地产和房价，你一定不要听各种专业人士(如投资银行和经纪咨询公司)的分析，也不要听金融媒体专家在网上发表的各种文章，更不要听房地产经纪人的。如果你想研究这个市场趋势，那很简单，只要看看那些开发商的老板们怎么说。

作为一个投资者，我们在过去的几年里经历了资本市场的各种变化，这种经历是痛苦的:当我们如此自以为是，以为身家数十亿美元的老板们因为当局的困扰而看不清楚房地产。

在2014-2015年，房地产股票的市盈率只有5-6倍。LeTV.com(300104)的市值可以超过万科。当时，在整个资本市场上，几乎所有的主要房地产经纪人都在高喊:2012年开始了房地产周期的顶峰，机会越来越少。大规模收购土地是非常危险的，尤其是在四线城市。当时我在银行，银行的专业判断是我只为一线城市的开发商集资，整个资本市场看不起房地产。

在一些行业报告中，分析师还预测，中国的房地产扩张通过资产负债表已经完成，现金流非常差，上市公司不能再筹集资金，失去造血功能。

但是结果是什么呢？真令人惊讶。2015年至2017年，二线、三线和四线城市房价飙升，在悲观的声音中，房价翻了一番。几个开发商似乎根本没有考虑到市场风险，他们全神贯注于寻找资金和土地。例如，恒大在2014年利用永久债务收购土地，其风格激进，让人无法理解。有些人还说他们的资金链有问题。事实上，其他人看到了机会，即使他们借钱。专业人士不仅不正确地看待它，而且完全相反地看待它，形成两个极端。

如果你看看2015年许多经纪人和咨询公司的报告，你会发现没有一家公司是错的，但有很大一部分是错的。投资银行咨询公司里满是从著名学校毕业的才华横溢的年轻人。为什么你觉得这很不对劲？那些开发商的老板们，我就不举例子了。每个人都知道，他们是那些从来没有读过书的人，有的初中毕业，有的大专毕业，但他们在资本市场最看跌的时候大举买入土地，完全忽略了所谓的风险因素，最后赚了很多钱。为什么会有这么大的区别？

在我看来，最感觉市场的人是那些拿自己的钱，尤其是很多钱在市场上玩的人。长期在前线，可以感知水温，看宏观，写报告，总是挠每一只靴子，所以这将是错误的。

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读完这篇文章，让我们思考另一个问题:中国的房地产在下半年将会如何发展？碰巧有一个老板被公认为是这个行业的杰出领导者。最近，融创的孙宏斌在一些场合谈到了他的一些观点。如果我们得到了宝藏，我们必须尽快研究它。

孙宏斌首先谈到了他认为中国房地产业有三个特点:

1.非常大。规模超过2万亿美元(15万亿人民币)，超过全球汽车产业。

2.整合。盖房子和卖房子是很简单的事情，没有技术含量。但是现在科技含量在上升，所以市场份额在变化。市场份额将聚集在能够“建造房屋和出售房屋”的公司。

3.有很多政策。它的两端在三天内被监管，几年内有一个周期，它被限制一段时间，然后被释放一段时间。不要跟随这些变化，而是着眼于长远和未来。

非常大意味着什么？也就是说，无论如何，你都不能四处走动或躲藏。你如何调整，这个行业将会存在，不会消失。这个行业的公司，有很高的上限，可以做到这一点。一个启示是，我们可以专注于房地产，而不用考虑多元化发展，做我们必须做的事情，等待我们必须做的事情。

孙宏斌说，看看这个行业的顶尖公司。在过去的几年里，他们遇到了和整个行业一样的困难。为什么在如此庞大的几千亿元中，他们还能保持30%和50%的增长率？这很能说明问题。无论在什么样的环境下，房地产行业的龙头企业总是会抓住机会。

新的灵感是许多小公司在被监管后死去，不是因为行业不好，而是因为这些公司不好。

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机会在哪里，何时出现？

孙宏斌透露了判断机会的策略。“以后钱贵了，土地一定便宜。钱便宜之后，土地一定很贵，而且有钱，又便宜又便宜。那是2016年，这一次必须抓住机遇。”

我们中的许多人都写了关于2016年为什么有这么多土地国王的文章，并认为这是2015年下半年和2016年年初，当开发商看到土地国王的崛起，他们采取了。事实上，这个观察角度是错误的。在2016年，金钱是廉价的(相对于房价而言)，所以将会有很多土地国王。这些土地大王应该在2018年专注于出售。2018年的情况如何？钱很贵，一线城市的房价很有限(房价很便宜)，这让人很不舒服。

因此，孙老说，投资房地产有一种要看天气的感觉。如果你投资几个月，你看不到收获。你得等两年才能知道。这是这个行业的难点。

关于未来，老孙说:“没有人能判断未来。这个行业不存在急剧上升或急剧下降的可能性，而且在未来五年内会有波动。政府干预只能让波动显得狭窄。如果政府不在乎，它将在前年和去年的持续上涨中降到一个非常低的水平。目前，政府负责缩小波动，在未来五年甚至十年内，波动幅度将在上下。当然，每个城市都是不同的。我说的是一线和二线城市，包括一线城市，所有这些都是我们投票支持的地方，我们没有投票支持的地方不算在内。这是这个行业的事情。”

受此启发，你可以看看融创的年度报告，看看融创在哪些城市获得了土地。这些城市注定会向上波动。据透露，融创在62个城市都有项目。

老孙说，下一步，他将投资几个方向，如教育、旅游、文化娱乐、老人医疗等，这些都是普通人(603883，医疗单位)买好房子、找好工作后的“好需求”。美好的生活其实很简单，那就是保暖和思考...(他没说，他说你们都知道)

话虽如此，但关于中国房地产未来的思考都在文章中。你的灵感是什么？我们来谈谈吧。