李宇嘉：大势下暗淡的“地王们”

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如今，有一句流行的咒语，那就是迟早会得到回报。那些敢于在房地产市场疯狂的岁月里收获"高价土地"的开发商现在不得不为他们的鲁莽付出代价。2016年，中国共有340位土地王诞生，而2013年，在前一轮“土地王潮”中，中国只有60位土地王被拍卖。开发商不怕“地王”，因为几年就能彻底解决问题，并获得高额溢价。然而，时间已经过去，如果政策放松，市场复苏，这将是一个死胡同。

2017年底，柯睿在2016年对50个典型的“地王”进行调查后发现，只有7个项目进入市场，29个地块已经开工但尚未开盘，还有14个案例尚未开工，这意味着有43个地王没有进入市场。据《新京报》统计，2015年和2016年，北京共有12个总价或单价王，但到目前为止，有一半的项目还没有进入市场，最长的26个月，最短的18个月，远远超过了一年左右的开发周期。王迪似乎集体患有“拖延症”。

这并不奇怪，因为自2016年政府开始实行“三个限制”(限价、预售许可和网上签约)以来，“环比无增长，逐步下降”是热点城市新住房定价的基本原则。深圳的房价可以从上个月开始连续下跌18个月，这是如何确定的。新房价格的上限已经存在，高地价的项目正在进入市场，大多数项目都在亏损。开发商也很努力。自2017年以来，他们每天都跑到房屋委员会，希望得到宽大处理，结果是“要么接受，要么等待”。

惯性思维出了问题，房地产市场调整严重，经济金融受不了，地方政府受不了，“抑-松”的钟摆调控又一次迎来了放松。所以，每个人都躺下来等待解决方案。然而，预期的放松还没有到来。如果你一直等待，敏感的开发者会知道这意味着什么。

近日，上海、深圳、杭州、武汉等城市纷纷主动申请高价项目预售许可证。据悉，自3月以来，上海已发行了20-30张预售许可证，平均价格约为每平方米9万元。杭州也在3月份签发了10-20份预售证书。深圳的一个高档住宅区香米湖也以覆盖一年多的高溢价项目进入市场，武汉第二季度的销售额同比增长60%。敏感的经纪人和房地产投资媒体已经计算出这些项目比周围的二手房便宜多少。

经过计算，它便宜了15%-20%，所以难怪“用彩票号码卖房”成了调控的标准。然而，如果这些项目去年申请预售，价格可能会定得更高，开发商的损失也会更少。但是他们等不及了。首先，每个人都变得感兴趣了。如果你以后申请预售，你会损失更多，因为新房的“底线”在不断向下移动；其次，资金紧张是被迫的。如果你不申请预售并偿还，资金链就会出现问题。

最近有传言说，前十名中有一家房地产企业出售该项目的股权进行合作。尽管管理层一再传言资金链是安全的，但每个人都知道自己心里在想什么。早在2011年，购买限制就开始了，贷款限制也收紧了。绿城名列前十，其净资产负债率达到140%，因此没有必要继续生存下去。幸运的是，在过去，贷款是紧缩的，有债券、信托和表外支持。如今，房地产的“去杠杆化”已经上升为防范系统性风险的国家战略，而对高压力和资金紧张的监管更是超乎想象。

现在，如果基金得到支持，它们主要转向租赁、房地产投资信托基金和剥离改革。外援融资受阻，开发商只能寄希望于销售回报。然而，目前，这一资金来源两头都吃紧。首先，配额收紧，抵押贷款周期延长。其次，政府限制预售证书和在线签名。很快拿回钱不是那么容易的。因此，我们可以看到，“宇宙第一地产企业”碧桂园(香港股市02007)连续发布了三篇文章，伴随着血压上下跳动的奖惩，说要在开盘后5.2个月将退市速度提高到世界第一速度。

目前，尽管资金短缺，成交量下降，但2015 -2017年是楼市白银时代的黄金时期，开发商的业绩频频见诸报端，现在粮草依然充足。如果资金继续缩水，越来越多的房东将“亏本上市”。中美贸易战的背后是全球产业链中现有分工的清算和重建。为了巩固中国在全球分工中的成就，产业链不能被移走，成本必须降低。在虚拟经济空化中，有必要通过降低房价来抑制地租，抑制资本，改变实体负担不起租金和利息的局面。

(作者是高级房地产研究员)