欧阳捷：海南建设自由港 房地产业出局了？

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中共中央、国务院发布《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，赋予海南经济特区改革开放新使命，着力推进供给侧结构改革，建设有中国特色的自由贸易试验区和自由贸易港。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

中共中央、国务院发布《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，赋予海南经济特区改革开放新使命，着力推进供给侧结构改革，建设有中国特色的自由贸易试验区和自由贸易港。

未来，海南的增长和发展潜力将充满想象。

十大取向——思路清晰，内容丰富

中央政府对海南的发展有着极其丰富的定位。

这不仅仅是“以现有试点内容为主体，结合海南特点，建设中国(海南)自由贸易试验区，实施范围覆盖海南全岛”。

此外，根据国家发展需要，我们将逐步探索并稳步推进海南自由贸易港建设，逐步分阶段建立自由贸易港政策体系。它不注重转口贸易和加工制造，而是注重发展旅游业、现代服务业和高科技产业。“。

同时，要发展国际旅游消费中心、生态文明先导区和国家重大战略服务保障区。

海南与硅谷同纬度，环境舒适，气候宜人，是一个适合旅游、休闲、科研、创新和创业的天然温室。

仅从其战略性产业结构来看，就有10个具体方向:

定位1:国际旅游消费中心——“加快构建以观光为基础、以休闲度假为重点、以文化体育旅游和健康旅游为特色的旅游产业体系，推动全球旅游业发展”。

定位2: 空科技创新战略高地——“面向深海勘探、海洋资源开发利用、航天应用等战略领域，支持海南规划建设一批重大科研基础设施和条件平台，建设航天领域重大科技创新基地和国家深海基地南部中心。”

定位3:海洋牧场现代化——“从高起点发展海洋经济，积极推进南海天然气水合物和海底矿产的商业开发，鼓励民营企业参与南海资源开发，加快培育海洋生物、海水淡化和综合利用、海洋可再生能源、海洋工程装备研发和应用等新兴产业。”

定位4:国家热带现代农业基地——“实施农村振兴战略，加强和改善热带特色高效农业，支持打造海南特色农产品期货品种，加快农业和农村现代化进程”。

定位5:国家热带农业科学中心——“加强国家南方育种研究基地(海南)建设，支持海南建设全球动植物种质资源进口中转基地”。

定位6:现代服务业——“瞄准国际先进水平，加快服务贸易创新发展”。

定位7:新交易场所——“支持海南依法设立能源、航运、大宗商品、产权、股权、碳排放权等国际交易场所”。

定位8:国际离岸创新创业示范区。

定位9:新一代信息技术产业——“实施网络强国、大数据战略和“互联网+”战略，推进互联网、物联网、大数据、卫星导航、人工智能和实体经济的深度融合”，“鼓励发展虚拟现实技术，大力发展数字创意产业”。

定位10:国家生态文明试验区——“探索推进国家生态文明建设的新经验”。

中央政府不仅对海南的发展给予了明确的定位，还出台了许多令其他省市垂涎的一揽子政策，为海南的腾飞插上了翅膀。

02

工业地产——后发优势与值得期待

有这么多的产业定位，显然，工业地产有很大的机会。

例如，文化旅游业。

海南将建设国际旅游消费中心，建设邮轮母港，开通跨国邮轮航线，开展公海邮轮航线试点，放松游艇旅游管制，这将为邮轮游艇基地建设带来巨大商机。

允许外资试点设立演出经纪机构和演出场馆管理单位。也许我们可以全年在海南看到著名的法国红磨坊和俄罗斯芭蕾舞团，文化场馆将大力建设。

海南发展沙滩运动、水上运动、赛马等项目，以及环岛赛、自行车赛、马拉松赛、国际冲浪赛和高尔夫明星赛。未来，海南将与迪拜和拉斯维加斯相媲美，对新文化旅游地产的投资将会升级和转移。

海南建设老年医疗产业，不仅吸引了老年人健康旅游，也为老年人消费医疗旅游带来了新的市场。

文昌不仅可以建设国际航天城，还可以建设航天城，形成空间产品展示、空间运动训练、空间飞行模拟、空间餐饮体验、空间动植物实验等独特的产业项目。这是一个真正有特色的城镇。

即使在建设国家重大战略服务保障区的同时，如夏威夷岛，西沙群岛和南沙群岛也可以发展红色旅游，一些海军基地也可以作为爱国主义教育基地，发展国防和民用技术的结合。

今年，海南计划接待7400万游客。在接下来的三年里，它很可能达到或接近去年来自mainland China的1.22亿出境游客。然而，游客的人均消费只有1216元。与海外游客人均2万元的消费相比，海南的旅游、住宿、娱乐、体育、休闲和购物消费增加了/0/房。

另一个例子是新兴产业。

南海有巨大的可燃冰储量，足以解决中国100年的能源消耗。油气勘探、生产、储运技术研发中心、储运生产服务基地及相关配套设施，以及国家战略能源储备基地等。，为工业地产创造了巨大的想象力。

海南正在建设一个现代化的海洋牧场。在它的前面可以开辟近海捕鱼、近海捕鱼、深海潜水和捕鱼观光，而在它的后面则是现代化的渔港和安全港。渔港旅游、餐饮和文化街区也是独特的景点。

将全球动植物种质资源引入中转基地，可以让世界各地的种子在海南定居、中转、培育和改良。当然，它也可以成为一个巨大的动植物种子博物馆。

如果海南在能源、航运、商品、产权、股权和碳排放权等方面建立国际交易所，海南是否有可能成为香港以外的国际金融中心？

海南要做很多事情，但是没有钱是不行的。

海南邮轮和赛马产业的开放无疑对中国人来说是一个巨大的吸引力，甚至可能对东南亚国家的旅游业是一个福音。

智力竞赛型体育彩票和大型国际赛事即时彩票的开发和研制，无疑会给海南带来一台巨大的印刷机器。

03

工业人口——快速增长，指日可待

目前，海南的陆地面积为3.54万平方公里，是香港的32倍，新加坡的50倍，迪拜的8.9倍，基本相当于台湾岛的面积。

海南人口只有925万，高于香港、迪拜和新加坡，但远低于台湾的2349万。

海南的人口密度低于迪拜和台湾，远低于香港和新加坡，人均国内生产总值甚至更低。

可以想象，新产业有这么多的发展机会，必然需要更多的产业人才来支撑。

未来人口增长的潜力很大。

例如，博鳌乐城国际医疗旅游创业园不仅吸引内地老年人旅游就医，也希望吸引海外患者方便就医。显然，现有的医生、护士、药剂师，甚至护理人员是绝对不够的，引进菲律宾工人也是必要的。

海南在离岛实行更加开放和方便的免税购物政策，并提高免税购物限额。谁将开发、运营和管理购物中心和其他业务？你知道，一个中型购物中心可以提供数以千计的工作。

在海南注册的中外合资旅行社也需要更多的人来从事出境和海岛旅游业务。引进国际一流的体育赛事，举办海上交易会、冬季交易会、海上购物交易会、国际休闲旅游交易会、海上购物节、国际广告节和国际电影节，经营和管理场馆都需要大量的人才和劳动力。

游轮的就业也很大。游轮具有酒店、酒吧、卡房、电影院、剧院、舞厅、赌场、购物中心等功能。，他们也上岸观光。

不算船长、技术人员、水手、厨师、餐馆服务员、酒吧服务员、杂工、保安、清洁工、泳池管理员和娱乐人员，这里有很多人，船员和乘客的比例大约是1:2.2。换句话说，一艘载有4000名游客的豪华游轮需要近2000名船员，游轮母港的辅助人员不亚于一般购物中心的工作人员。

香港的赛马业只有22000名员工，而海南的赛马业将面对整个中国大陆和东南亚，那里的劳动人口不少于10万。

去年，海南旅游人数超过6700万，同比增长12%。此外，随着对59名外国公民实行免签证政策，到该岛旅游的游客数量将很快翻一番。对于大量酒店员工来说，仅仅依靠当地人显然是不现实的。今后，中小型家庭旅馆也将分流当地农村剩余劳动力。

海南还率先在中国设立了旅游法庭和旅游警察，这些职位的级别为1万人。

海南引进“抢人才”政策几乎是不可避免的，即使是劳动力，海南也愿意吸收。

正如《海南省政府工作报告》所说:“要努力营造‘十万人才下海南’的人才环境，使海南成为人才聚集的沃土。”

而且，不仅是中国人，海南也支持外商充分参与自由贸易港的建设，而且未来自由贸易港的外国人比例很可能会高于1%，使海南具有国际性。换句话说，将来可能有成千上万的外国人住在海南。

最终，海南的常住人口将达到2000万，接近台湾岛的人口。

没有人口和人才的充分支持，海南的战略目标不可能实现。

以人才为核心的人口引进是海南腾飞的另一翼。

有了人和钱，海南的发展指日可待。

04

住房供应——库存下降，失衡就会出现

有人来了，房间在哪里？

过去，海南住房供应过剩导致库存大量积压。

2016年初，海南出台了旨在消化商品房存量的“双暂停”政策，刺激了房地产销售。2015年，住房销售面积在984万平方米的基础上增长了43.4%，商品房库存减少了930万平方米，净化期从45个月大幅下降至23个月。

库存下降是供应减少造成的，但海南的房子不多。

海南城镇居民人均居住面积2015年仅为31.24平方米，2016年降至30.8平方米，低于全国36.6平方米的平均水平。

人均居住面积的下降不是由于人口的快速增长。相反，2010年至2015年，常住人口年均增长85，000人，但2016年仅为63，000人。

显然，这是因为房子少了。

海南在2015年拆除了870万平方米的违章建筑，在2016年拆除了787万平方米的违章建筑。

2017年，海南继续铁腕整顿，依法拆除违法建筑2810万平方米，商品房存量也回落到合理范围。

海南农村住房不多，人均住房只有29.25平方米(2016年)，远低于全国平均水平45.8平方米，其中约10平方米为砖木结构。

与全国不同，海南农村住房面积甚至低于城市住房面积，这表明海南农村贫困水平远远高于全国平均水平。

将来，海南会缺少房子。

据估计，海南现有住房存量约为2.8亿平方米，大致相当于300万套，满足了约270万常住居民的住房需求，也容纳了大量外国投资者。

我的一个朋友去年在五指山买了一栋房子。现在，向外国买家出售房屋已经不可能了。

今年，海南继续“坚持房子是为了生活，不是为了投机，绝不让海南成为房地产加工厂，以一个坚强的人断腕的决心，减少对房地产的经济依赖。”

不仅如此，海南还明确提出“实行最严格的节地制度，实行建设用地总量和强度双重控制，推进城市更新改造，整合开发低效分散的土地，确保海南建设用地总量不在现有基础上增加，人均城镇工矿用地和单位国内生产总值建设用地面积稳步下降。”

今年1月，傅穹[2018]3号文件发布了《关于进一步加强土地宏观调控和提高土地利用效率的意见》，进一步明确了房地产未来的发展方向:

1)“按照‘锁定总量、减少增量、优化存量、提高效益’的基本要求，设定土地资源消耗上限、耕地保护红线和生态环境底线”。

它看起来不熟悉吗？

熟悉它是对的，它几乎是上海土地管理政策的复制品；

2)“严格控制城镇和工业园区的界限，严禁侵占ecological/きだよ きだよ き だよ き き だ き き き き".

也就是说，即使空的生产和生活用房不足，生态空的房间也不能减少；

3)“到2020年，全省建设用地总规模控制在550万亩以内”。

4)“建立土地利用效率标准。以土地投资强度、产值、税收等相关指标作为建设用地供应的准入标准……最大限度地提高土地资源的利用效率”。

该文件还澄清，不符合标准的项目不得提供土地；已经征收的土地使用税达不到标准的，应当补足差额；投资强度、平均亩产、税收达不到约定标准或逾期未完成的，收回土地使用权。

显而易见，土地效益越来越大，土地价值越来越高。

海南将一线和热点二线城市的土地利用逻辑升级为指标体系。

5)海南海尝试了“弹性条款”+“博弈协议”的土地供应制度，这是一项非常有趣的开创性工作。政府似乎并非完全不能接受“赌博”。

过去，我们说“无地可建、无房可卖的热点城市新常态”将成为海南岛的必然趋势。[参见2016-12-11微信文章《欧阳杰:无地可建》、《无房可卖》或将成为热点城市的新常态》，点击链接直接阅读]

05

房屋定位——租购并举，以租为主

更重要的是，海南省全面调整了战略思维，从过去的眼光走向世界，从传统的产业思维走向升级发展的逻辑。房地产业将不再被视为可依赖的支柱产业，而将成为支撑新兴产业的支柱产业。

海南还将“降低房地产投资比重，继续深化“两个暂停”等调控政策，永久停止在中部生态核心区开发新的出口房地产。”

在《政府工作报告》中，房地产业的定位发生了变化:“调整和优化产品结构、区域结构、租赁结构和销售结构，政府保障居民需求，市场调节改善需求，制度限制投资需求，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

在控制和减少新增住宅建设用地的背景下，未来不排除以下情况:

1)冻结土地:如果已经取得居住用地，暂时冻结开发建设；

2)拖延进度:如果已经获得规划审批程序，按照“双暂停”方式控制审批和挂牌节奏；

3)调整性质:“禁止将土地挪作他用用于商品房开发。商业住宅用地可根据规划和法律程序改变为其他用途的土地。”

规划中的住宅用地可调整为工业用地、租赁住宅用地、共有产权住宅用地和分时共用住宅用地；

这可能意味着大量房地产企业持有的住宅用地可能不会延续过去住宅开发和销售的逻辑。

4)减少供应:海南还“禁止增加商品住宅项目用地的容积率”，这不仅减少了住宅用地的供应，也未能在有限的土地上增加住宅面积。

可以想象，随着工业和人口的引进以及政策的严格控制，海南的土地将变得越来越珍贵，海南的商品房将变得越来越稀缺。

既然我们不能增加住宅用地的供应，就让我们长期控制它。

未来，海南住房发展的主要出路是租赁住房和共享住房。海南鼓励发展租赁型商品房的政策非常独特:“出租商品房基准地价可按商品房基准地价的70%确定”，体现了海南省政府的决心和实力。

今后，私人住房，包括人均面积较小的农村住房，也将被鼓励用于租房和度假住宅。其背后的逻辑是在住房不能满足需求时提高住房利用效率。

为了提高住房利用效率，企业有必要出租自己的住房，从而实现像酒店一样的住房高效轮换，也实现“住而不炒”的控制目标。

当数千万人涌入海南时，并不意味着这些人会死在海南。他们没有拥有的空间，他们最终会离开并回到他们的根。

海南可以是一个健康的地方，但它不应该是一个老年人的地方。

“后来者”可能无法保持领先，但它将是年轻人的天堂，路人的天堂，老人的驿站。

海南将成为一座青春永驻、充满活力的城市。

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