李宇嘉：楼市调控的当与不当

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最近，一个非常严重的国务院规范性文件被解释为“重！国务院之声:限购、限价、限贷、限销政策全部取消！追根溯源，歪曲文件初衷的源头竟是房地产研究所所长，一位业内老手。出人意料的是，此人在文件中提出“对企业和居民的房地产交易等民事主体行使财产权的不当限制应予以清理”，并直接提出应取消目前的限购、贷款、限价、限购等政策。

持这种观点，你要么喝得太多，要么想得太多。然而，也有不少所谓的内部人士抓住市场机会“吸小白粉”。如果房地产市场一天不停止，这些人就不会担心过着悲惨的生活。

事实上，即使在发达国家，限制移民购房、限制汽车牌照等限制性措施也得到大力推广。新加坡紧随美国之后，在20世纪60年代和90年代限制个人自由和言论自由，并以低价强行征用私人土地。发达国家的公共产品分配，在涉及到种族时，有各种各样的限制。为什么？如果没有限制，这不仅是不够分配，更重要的是，这将造成麻烦。被这一派和那一派绑架，有没有更少的隐性限制政策？当不合适的时候，看看行业的民生属性，其次，看看政策实施前后普通人(603883，医疗单位)的总福利是增加还是减少。

然而，世界上大多数国家限制了大多数公共关注，如食品、住房、交通、教育和医疗保健。关键是如何创造条件突破供给约束，满足合理需求。房价和住房对人民和国家的重要性怎么强调都不为过。影响住房供求的因素有很多。无论哪个维度，目前都有必要限制购买、贷款和价格。那么，回头看看，为什么这个国家在这个时候发出这样的短信？更明确的是，清理的范围是“从国务院到省、市、县政府发布的规章和规范性文件”，清理的最后期限是今年年底。

除了讨论是否要取消限购令和贷款限制外，所有观点都没有谈到国务院为什么要在这个时候发布这样的文件。除了缺乏网民的关注，学风和文风太肤浅，背后的原因也不清楚。在这一轮调控中，机制设计的最大特点是不再以国务院或国务院文件的形式自上而下进行调控，而是强调地方政府的“主要责任”。也就是说，房地产市场对地方政府非常重要，说它是空，但民生需求、社会稳定和风险防范同等重要。权利与义务的平衡，地方政府应做好稳定房价和舆论的工作。

它是如何稳定的？从短期来看，由于房地产市场虚火过度，前期大幅加薪后的釜底抽薪仍然很热，因此有必要适当采取限购、贷款、限价等行政措施。但是，各地要珍惜调控创造的宝贵“窗口期”，加快建设盘活存量土地、集体土地入市、公共服务均等化、租售并举等长效机制。这些供应方改革是稳定房价和预期的根本解决方案。但是，我们看到的是，在推进长效机制建设的过程中，大部分地方都是用“文件落实文件，会议传达会议”，少数项目做绩效项目。

长期机制不到位，房价无法自然管理。该怎么办？限制性措施只能延长。最初，只有三种限制措施:购买限制、贷款限制和价格限制。现在有销售限制、许可限制(预售许可限制)、签约限制(在线签约限制)和数量限制。从短期来看，限制性措施似乎可以控制房价。特别是，行政长官会划出一条不准突破的红线，他似乎可以解释清楚，坐以待毙。问题是所有的限制都意味着“关门”。

房价上涨的预期很强，但供给没有改善，人才政策导致需求激增。一等奖彩票人为地刺激了需求，普通人想在关门前挤进去。然后，马其诺防线似乎很紧，而且是通过限制性措施修建的，必然会在某个边缘突破。茶叶费用、捆绑销售、二手房涨价等。，最终会受到影响。这种懒惰的政府监管损害了行业的发展和人民的利益，助长了泡沫的积累，这确实需要清理。

(作者是高级房地产研究员)