易宪容：谁将为这一轮高房价最后买单？

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面对目前全国房价的普遍上涨，许多房屋投资者涌入这个市场，但他们能否逃脱还是个未知数。因为买房赚钱的时代即将结束，尤其是在房屋销售已经被限制了五年多的城市，房产投资者将面临更高的风险。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

国内房地产市场的疯狂迫使政府职能部门一个接一个地采访相关城市的领导，地方政府不得不出台一个又一个的房地产调控政策。今年，就在5月份之后，全国发布的监管政策数量已经超过115项。仅4月份，中国就出台了多达33项房地产调控政策，25个城市和部门出台了调控政策，其中海南、北京、杭州等城市出台了许多新的房地产相关政策。

然而，地方政府像恐慌一样密集出台调控政策，不仅意味着国内房地产市场比几年前更加疯狂，也意味着这种像恐慌一样的房地产调控政策已经出台，中国许多城市的房价可能会越来越高。现在的问题是，政府使用如此详尽的行政政策来对抗市场法则或经济法则，结果相当不确定。

然而，有两个结果。首先，这次调控的结果是真正成功的，即国内房地产市场没有疯狂上涨，全国高房价稳定在开花板上。当然，如果发生这种情况，不仅要改写人类历史，还要改写市场经济规律、现代经济学原理和资本理论。然而，一旦这种违背市场经济规则的监管失败，那将是中国房地产市场的崩溃和房地产泡沫的挤压。如果是这样的话，那么谁将为本轮房价上涨的最后一个接受者买单？

可以说，中国这一轮房价上涨始于2015年，央行出台了居民投资住房投机的收费政策，即住房抵押贷款利率(即基准贷款利率降至历史最低水平，抵押贷款利率可享受30%的优惠)降至历史最低水平，仅还清银行贷款的购房者享受了首套住房的所有优惠待遇。政府发出这一信息，鼓励住房投机市场，国内房地产市场立即变得火热或房价疯狂上涨。先是从深圳，然后迅速蔓延到上海、北京、苏州、南京等城市，新一轮疯狂的投机行为使房价上涨。尽管自2016年以来，一线城市和一些二线城市出台了许多房地产调控政策，但这些城市房价疯狂上涨的趋势已经收敛，但这也是政策上的误导。自2017年初以来，这种疯狂的房价上涨已经迅速蔓延至二线、三线、四线甚至五线城市。

也就是说，这一轮疯狂的涨价很快从一线城市和东部地区蔓延到偏远地区的二三线城市，如东北、西北和西南。例如，海南、Xi、广西、东北等地已成为自2017年以来导致全国房地产市场房价上涨的最后一波疯狂。根据最新数据，4月份，中国70个大中城市中的58个城市房价环比上涨，上涨城市的数量比前一年3月增加了3个。与此同时，2018年第一季度，全国新建住宅平均售价达到每平方米8275元，同比增长8.7%。然而，这些数据仅由地方政府控制，据估计，实际房价涨幅可能高于此。

可以说，本轮全国范围内的房价上涨基本上是政府调控政策完全诱导的结果。这种诱因不仅表明住房抵押贷款的信贷政策完全宽松，而且鼓励合格或不合格的居民通过银行和杠杆涌入房地产市场。因此，自2016年以来，国内居民存款减少，银行贷款激增。此外，许多地方的房地产调控政策表面上是为了控制房价的疯狂上涨。事实上，许多政策都是一个接一个房地产销售的饥饿营销政策。例如，许多地方政府出台的房价限制政策和所谓的人才引进政策实际上是一种住房饥饿营销政策。

例如，在已经出台限购政策的城市，人才引进被用作降低人才引进标准和降低教育水平的幌子。进入后，人才可以不用工作先定居下来，而进入者的定居也意味着完全解除目前的限购政策，给投资者房价上涨的预期。这些城市的房地产市场限制只能是纸上谈兵。那些炒房的人都很清楚，一旦这项人才引进政策宣布，这些城市的许多房地产将被抢劫，空.因此，这项人才引进政策的目的和丑陋之处向中国人民清楚地展示了出来。全国范围内的住房炒作此起彼伏。

现在的问题是，无论是一个大城市还是一个小城市，无论是东部地区还是西部东北城市，在经历了一轮全国范围的房价普遍上涨之后，这一前所未有的房地产泡沫能继续吹而不破灭吗？如果泡沫破裂，谁将为当前全国房地产市场上最后一个高房价的大泡沫买单？中国政府真的有能力对抗市场法则或经济法则吗？如果中国政府没有这种能力，房地产市场的泡沫将不可避免。

因为，就北京周边城市的房地产市场泡沫破裂而言，估计很难逃脱对海南房市的投机，而对丹东房市进行投机的投资者只能严重地失去他们的手，也就是说，当这种个别现象变成全国性现象时，估计进入房市的投机者很难逃脱。这些天来，人们总是问我，我们如何才能降低风险，摆脱高杠杆购房者？

也就是说，面对目前全国各地房价的上涨，许多住房投资者已经涌入这个市场，但他们能否逃脱还很不确定。因为买房赚钱的时代即将结束，尤其是在房屋销售已经被限制了五年多的城市，房产投资者将面临更高的风险。

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