姜兆华：2018房贷会有哪些变化？

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新年刚过，市场上就有关于抵押贷款的谣言层出不穷，包括放宽规模、加息和降息。最近，一些媒体报道说，兰州、南京和合肥的房地产调控已经放松。消息一经披露，立即在市场上引发了热烈的讨论。2018年住房抵押贷款政策是否会随着住房市场的变化而变化，已经成为社会各界普遍关注的话题。

作者:一家全国性股份制银行总行零售部主管

新年刚过，市场上就有关于抵押贷款的谣言层出不穷，包括放宽规模、加息和降息。最近，一些媒体报道说，兰州、南京和合肥的房地产调控已经放松。消息一经披露，立即在市场上引发了热烈的讨论。2018年住房抵押贷款政策是否会随着住房市场的变化而变化，已经成为社会各界普遍关注的话题。

1.影响抵押贷款政策的因素是什么

刚刚闭幕的中央金融工作会议为2018年金融工作定下了基调:防范系统性金融风险将成为新时期金融工作的重点。2018年抵押贷款业务的变化趋势将取决于金融、经济和房地产市场的基本面。

首先是宏观调控政策。在2017年最严格的房地产政策监管后，“房子是为了居住，不是为了投机”的住宅物业得到了加强。中国许多城市和地区限购、限价、限售、共享房产、集体建房，多元化的住房供应渠道相继开通。住房长效机制的建立不仅保障了民生，改善了住房，也极大地抑制了房地产市场的蔓延。中国的一线和二线城市房价上涨过快，已经开始显示出地方价格调整的趋势。

第二，资本供求关系。继2017年金融监管政策后，2018年金融去杠杆化不会减弱，资产管理监管只会逐步加强。各类表外资金通过信托和基金流入房地产的渠道逐渐被阻断。房地产缺乏大量的外援，这将是对大多数中小房地产企业的“致命”打击；房地产市场“资金短缺”的局面不会得到根本缓解，短期内难以改变紧张的供求关系。

第三，利率市场的趋势。美联储在2017年连续三次加息，预计在2018年加息3-4次；世界主要国家和地区预计将不同程度地加息，央行已通过公开市场操作稳定了美联储加息的影响。从全年来看，人民币存贷款利率不排除继续加息的可能性；一旦央行加息，基准抵押贷款利率自然会相应上升。

第四，外部监管环境。受环境监管和强有力的金融监管的影响，房地产企业将受到不同程度的影响。非法占地、非法开发、首付、零首付等不受市场监管的违法行为将大幅减少。外部监管环境的加强将有助于个人住房市场的规范发展。

第二，为什么银行“更喜欢”抵押贷款业务

根据央行2017年9月末的数据，全国个人住房抵押贷款比年初增加了1.96万亿，抵押贷款余额为21.1万亿，同比增长26.20%。由此可见，住房抵押贷款仍然是商业银行信贷供应的重点。为什么商业银行如此青睐住房抵押贷款？

首先，抵押贷款资本的消耗很低。根据银监会《资本管理办法》，个人住房抵押贷款业务的风险权重为50%，小微及其他个人贷款的风险权重为75%，公司贷款的风险权重为100%。也就是说，同一笔贷款100万，住房抵押贷款的风险资本占用只有50万，而肖伟及其他个人贷款为75万，企业贷款为100万。个人住房抵押贷款以其充足的抵押和较强的风险缓释能力，成为商业银行风险资本占用最少的资产业务。

其次，抵押贷款风险相对较低。在经济低迷时期，企业破产、担保圈补偿等事件频繁发生，商业银行加快了零售业务的转型。住房抵押贷款已成为零售转型的关键业务。从贷款不良率来看，抵押贷款平均不良率约为0.29%，远低于全部贷款不良率1.81%的平均水平；从不良贷款损失来看，住房抵押贷款损失也是各类贷款中最低的。低不良率和低损失率是住房抵押贷款广受商业银行青睐的主要原因。

第三，按揭贷款的利润率上升。住房抵押贷款是一项轻资本消费业务。在风险资产相同的情况下，住房抵押贷款的资产回报率将明显高于其他贷款。随着市场利率的提高和抵押贷款规模的收紧，抵押贷款业务具有分散性小、议价能力弱的特点，利润率逐渐提高。目前，第一套住房贷款的执行率一般上升10%以上，第二套住房贷款的执行率超过20%，一些中小股份制银行和城市商业银行甚至上升到40%以上。

第三，抵押贷款价格上涨是正常状态

2018年，房地产调控将继续坚持，但会有部分放松，一、二线城市的房地产交易量将适度增加；第三，四层城市将因放松管制的程度而有所不同。总体而言，2018年的房地产交易会好于2017年，房价会上涨，但不会出现报复性增长。受房地产市场分化的影响，个人住房抵押贷款将呈现以下明显特征:

首先，交货是“先高后低”。为提高经营效率，商业银行将根据2018年市场变化，积极发展住房抵押贷款业务。从全年的节奏来看，第一季度将是商业银行住房抵押贷款的高峰期，商业银行将在信贷规模相对宽松的时期加大住房抵押贷款的力度，实现提前发放和提前收益；第二和第三季度将保持快速增长趋势，第四季度将开始进入抵押贷款下降期。

第二，利率或“整体浮动”。商业银行的流动性决定了抵押贷款市场的利率。2018年，市场流动性将有所缓解，但商业银行的资本压力依然存在，抵押贷款利率将全面上调或成为正常状态。一般来说，由于吸收存款的成本相对较高，流动性压力较大的中小股份制银行的抵押贷款利率增幅通常最大。第一套住房贷款利率浮动幅度预计在20%以上，第二套住房贷款利率浮动幅度在40%至50%之间；由于吸收大型国有银行存款的成本相对较低，抵押贷款利率将保持小幅跟进，首套住房贷款利率的浮动幅度预计将保持在10%至20%之间；第二居所贷款利率的浮动幅度将维持在20%至30%之间。受美联储加息影响，央行可能在2018年进入加息渠道，存贷款利率可能不会被排除。

第三，交易量“恢复增长”。住房和城乡建设部部长王近日指出，要继续严格落实各项调控措施，防范和化解房地产市场风险。针对各种需求实施差异化调控政策，满足第一套需求，支持需求改善，抑制投机性房地产投机。其中，差别化调控政策为四线城市、首批一二线城市的房地产“去库存化”和改善需求提供了增长机会。由此判断，2018年房地产市场将呈现多元化发展趋势，交易总量将明显增加，整体房价将上涨。受此影响，住房抵押贷款的交易量也将显示复苏增长。

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