日本楼市崩盘史末：它的前世是我们今生？

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我不知道中国经济学家什么时候开始研究日本的。尤其是1990年左右的日本房地产市场，已经成为人们熟悉的经济泡沫标本。十年来，日本用全社会的劳动力来偿还当年的一份书面协议。繁荣耗尽后的荒凉令世人哀叹。

我不知道中国经济学家什么时候开始研究日本的。尤其是1990年左右的日本房地产市场，已经成为人们熟悉的经济泡沫标本。

十年来，日本用全社会的劳动力来偿还当年的一份书面协议。繁荣耗尽后的荒凉令世人哀叹。

有人说，中国过去的2017年与日本完全一样，但日本的房地产市场崩溃了，但中国仍然很艰难，那么为什么呢？日本房地产市场的崩溃对我们有什么意义？

这也要求子木将所有人带回1990年。

一个

史上最昂贵的协议

在20世纪80年代中后期，日本的经济实力在世界上首屈一指。强劲的出口使日本经济远远领先于其他国家，并对美国有巨大的贸易顺差。

这种现象让美国人无法静坐。我曾在《金融战争》中写道，美国国家战略的本质是:

保持世界第一，创造“绝对安全”的投资环境，吸引世界资本留在美国，然后开动印钞机疯狂收获世界财富。

因此，美国人绞尽脑汁，尽最大努力策划一场大阴谋。

1985年，美国政府以解决美日贸易逆差为名，与日本政府就日元升值问题进行谈判。由于日本在国防安全方面高度依赖美国的保护，不敢公开违反，日本政府在9月份宣布了《广岛协定》，该协定后来被认为是日本最昂贵的协定的起源。

日元升值的最直接原因是它可以用来交换更多的外国商品和劳动力。于是大量的日本企业开始向东南亚转移建厂。

为了锁定资本和振兴经济，日本开始降低国有利率(当时没有外汇管制)，这是一系列为未来崩溃铺平道路的利率下调。

二

压倒一切的繁荣

随着汇率的上升、银行的低利率、外国热钱的涌入以及日本税制改革的推行，日本似乎突然进入了最好的时代。

换句话说，突然之间，你手里有了很多美元，去银行借钱的利息也低了，你交的税也少了。国外有些人想投资你。如果你手里有这么多钱怎么办？拼命花钱！

△紫色醉酒的泡沫时代

日元升值压低了国内价格，整个国家的经济都是由国内需求驱动的。随着金融业的繁荣，越来越多的企业放弃了主营业务，转而从事投机活动，普通员工的工资大幅上涨。

那时，任何公司都可以支付18英镑的工资，而在街上挥舞着一万美元钞票的出租车根本找不到出租车。

一些日本和世界经济学家说，传统经济理论不适用于日本，日本正在创造“新经济法则”。那时，日本商人非常富有，无论他们去哪里，他们都像富人一样去蔬菜市场。

因此，日本人买下了美国金融帝国的象征洛克菲勒大厦、美国电影的象征哥伦比亚电影公司、加拿大森林、澳大利亚铁矿和香港最昂贵的房子。日本女性购买70%的法国制造的lv手袋，日本男性成群结队飞往泰国打高尔夫...

△洛克菲勒大厦

事实上，从那时起，泰国和日本就结下了深厚的“友谊”。例如，现在有些人喜欢用泰国化妆品。事实上，泰国化妆品的制造技术都源于日本。

去年我去泰国的时候，我的朋友给我讲了一个非常有趣的故事。据说，来自几个不同国家的人一起去泰国的红灯区花钱，他们都喜欢上了一个女孩，问她多少钱。女孩说“5000铢”，日本人直接拍了拍桌子说:好，穿上衣服跟我来。中国人拿出一沓钱，点了起来，说:“你能给我打个折吗，3000？3000不会起作用，4000总部会吗？”欧洲人和美国人摇摇晃晃地端着酒杯说:“你能再多花一天这么多钱陪我吗？”韩国人说，“你觉得我长什么样？我能免费得到它吗？”？

回到主线。当时，日本的消费如此之大，房地产更是令人生畏。东京的地价可以买到一个半美国。

在泡沫时代，一套900万套公寓可以卖到16.5亿日元。1986年签署广岛协议后，东京的平均房价飙升了120%。在1991年房地产市场的高峰期，平均价格达到了每平方米272万日元，而东京的市区则高达每平方米1450万日元。按照目前的汇率，相当于北京六环路或上海外环的平均价格83万平方米！

中产阶级的购买力远远低于资本，更不用说普通人了。

最终，每个人都买不起房子，到了买不起的地步。于是人们开始抗议，希望政府提高利率，开征房产税来抑制房价。

碰巧的是，政府也认为经济过热，房价太高，卖地的钱不是自己的，但房产税的钱是自己的，所以它顺应民意，开征房产税，提高利率。

加息和房产税是抑制房价最有效的杀手，每一项都有很好的效果。在两把剑的共同作用下，日本房价直接暴跌。

这时，华尔街觉得时机已到，于是它去了他们的巢穴，用巨额资金出售空的日本股票市场。日经指数一路暴跌至10，000点。日本金融界吐血，投资者跳楼，经济崩溃。

三

房价暴跌后的悲惨局面

到1992年，日本经济无法正常运转。在1990年，我可以买一个半美国东京，但在1993年，我甚至不能买一个纽约。

结果，日本公司从海外注入资金，返回中国进行紧急救援，不仅以半价向美国人出售洛克菲勒大厦，还向外国人出售几家大型日本银行和保险公司。

在这一点上，日本已经把10年劳动创造的财富给了美国。

在日本被美国设计的陷阱困住之后，它仍然只被美国跟随。必须说，日本民族“欺软怕硬”的劣根性实在令人吃惊。我们不要在这里谈论它。

更可怕的是，日本的房价不是一夜之间暴跌，而是一年一年地无限下跌。最严重的下跌发生在1991年，当时的跌幅达到了20%-30%，但日本人认为这仍然是可以接受的，因为根据历史经验，无论之前下跌多少，它都会在之后上涨，所以死后不会出售。

不幸的是，历史没有重演，而是创造了“新经济法”。

随着房价的不断下跌，没有希望，房地产投机者开始大量出售，这是一个恶性循环，房子越来越便宜。虽然房子越来越便宜，但穷人还是买不起。

因为没有人能幸免于经济风暴的警告，大量企业倒闭，工人阶级首当其冲，失业率飙升，所以那些保住工作的人不得不接受减薪的结果。就这样，大量的日本人被困在房地产市场，为银行工作以偿还他们一生的债务。

尤其是在证券业，有很多员工自杀，甚至一些刚毕业的大学生跳楼自杀。电视台最受欢迎的电视节目是教人们如何省钱，比如教家庭主妇如何用烹饪的余热煮蛋。

一部日本纪实小说曾经写过这样一个案例。

一个日本家庭，其男主人在一家软件公司工作，收入很高。付清首付后，他在东京买了一套房子。这足够养活他的家人，并根据他的月收入每月支付。这并不是说随着工作年限的延长，他的工资会逐年增加。几年后，他将享受幸福。

他买的房子又小又偏僻，所以价格便宜，但也花了7200万日元，其中5800万元是贷款。然而，泡沫破裂后，整个日本进入了一个失落的十年，经济崩溃，男性所有者的公司破产，被迫失业，找了一份兼职工作，工资收入急剧下降。为了保住房子，他的妻子被迫外出打工补贴家用，他的孩子早早辍学去工作。

不仅普通人、高收入群体，甚至明星都难逃厄运。

阿部宽最近主演了陈凯歌的新电影《猫妖传》，几年来他一直是日本电视的明星。她在19岁时首次成为模特，并赢得了她一生中的第一桶金。像所有赚钱的明星一样，阿部宽也希望把他赚到的钱投资。

当时，在“房地产是绝对赚不赔”的高收入下，阿部宽在1987年由一个熟人介绍，23岁时投资了一套公寓。我从没想过泡沫破裂后，他直接欠下了数亿日元的债务。上亿日元是什么概念？有人计算出白领一生的工资总额约为2.2亿日元。

△模型时代的阿部宽

在泡沫经济时代，奢侈品卖得很好，当模特非常有利可图。但泡沫过后，奢侈品根本卖不出去，阿部宽基本上失去了工作。

他选择了转行当演员，但是他三年都找不到工作，因为他太高了，不能演戏，而且他的脸太有个性了。在过去的三年里，阿部宽甚至赌上了玩弹球机的运气，一口气输掉了25万日元。

即使在凭借戏剧和电影再次成名之后，阿部宽表面上仍然过着明星的生活，但私下里却很穷。直到2007年，他才高兴地公开向媒体宣布:“终于，所有的债务都还清了。”最终花了28年才还清债务。

△债务结束，当年的小鲜肉成了叔叔

日本房价自1991年以来一直在跳水，直到2002年才回升。在2001年的最低点，东京的平均房价从1991年的每平方米272万(15万元人民币)下降到每平方米61万(3万元人民币)。

尽管过去五年东京房价一直在上涨，但2017年东京房价为每平方米94万元(5万元人民币)，无法与当年相比。

四

房价暴跌后的思考

在一次演讲中，我给台下的大学生讲述了“日本房地产市场崩盘”的故事。

有些人很开心:“原来小日本还有这么糟糕的时光？这是它应得的。”有些人感慨地说:“人至少有了钱，至少有钱了，我们国家的老百姓还没富就要还钱。”多么讽刺啊”，更多的人都在期待”我国的房价如此之高，为什么不崩溃呢？一夜之间解放回来，大家都一样……”

有些人可能会理解，“雪崩之后，没有一片雪花是无辜的。贫富差距可以缩小，但受伤最多的是社会上的普通人。”

房价的崩溃会把整个经济连在一起，导致企业的崩溃和所有企业的浪费。

因此，那些日日夜夜希望政府能够通过提高利率和财产税来抑制房价以使他们能够负担得起住房的人可以得到拯救。如果征收不当，房价暴跌，你担心的不是如何抢在人前抢房子，而是全家下个月吃什么更现实。

至于中国的房价将来什么时候会崩溃，我觉得几乎不可能。

由于日本房地产市场的破坏是由投机者造成的，在中国，似乎已经制定了一个完美的“发展计划”:

利用限购政策限制投资者的购买力，防止房地产投机泡沫，然后制定规章制度，准确地将杠杆放在“用全家的积蓄+20年的贷款放一个房间”的玩家面前，收回那些可能被迫向投资者租房的人，每人一套，并接受这个提议。

对于投资者来说，情况也是如此。为了限制外汇和防止资本外逃，你要么买房子支持国家建设，要么进入股市，要么投资工业，开发西部地区。你无论如何也不能离开中国，这对外人来说更便宜。

假设有一个资本家掌握了全国的土地和其他生产资料。就像当年李嘉诚对香港人的影响一样，他的工资甚至是他的吃穿。那么他一定在考虑剥削外面的其他资本家。他不在乎他体内的细胞是否会互相残杀。只要你继续提供能量和营养，你作为一个细胞，就必须称体重。(王健林不是最好的例子吗？(

事实上，子木最关心的是三四线城市。如果三、四级政府只想完成自己的任务和成绩，忽视计划的初衷，向市场放水，群众占领市场，房价越高，泡沫就一定会破灭。

但事实上，别担心，也许到时候，政府会说，“别再为我交易了！不准买卖！”

一切都会灭火。