悦涛：看 钱在天上飞

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因为中国人不花钱，所以他们喜欢存钱。这笔钱被交给了银行，过度放贷导致了大量僵尸坏账。这是最简单的闭环，利用房子让资金回流，消化生产能力。孙宏斌在融创把这个位置发挥到了极致。自2015年以来，房地产去库存化和居民杠杆加速了融创峰会的步伐。

作者简介:岳涛，原《南方都市报》首席记者、新华社特约研究员

首先，上面的图片据说是

2月6日，融创郑州分公司年会隆重召开

▼

钱在天上飞，而人们在地上追逐。

可能不是孙宏斌想看的。然而，这种疯狂的抢钱行为传达了融创令人兴奋、充满激情和激进的扩张。

在过去的十年里，这家公司像荷尔蒙一样在中国的房地产行业中存在。

从2007年开始，我们出售了阳光公司进行第二次投资。在2017年和10年间，融创赢得了中国四大房地产公司。

郑州分行很高兴能投入资金，因为它于2016年进入郑州融创，并在2017年跻身当地销售排行榜前十名。

随着彻底的扩张和成功，员工不可能不兴奋，当他们兴奋时，不可避免地会扔钱。

融创的激进战略已经得到了坚决、彻底和持续的实施。除了土地收购、融资和超一流的去化学能力，这是老孙子对这个时代的理解。

孙宏斌摒弃了包括万科“白银时代”在内的各种不良房地产业，十年甚至几十年来，他都坚信DIA的高端房地产市场。

请看2016年11月房地产调控出台时孙宏斌的内部讲话:

①

借更多的钱，跨越金钱的循环

“当经济面临巨大的下行压力时，就有很多并购的机会。谁能借更多的钱，更便宜的钱，更长的钱，以及能跨越周期的钱，谁就有很大的优势。

降低杠杆而不去做是错误的。

全世界的贫富两极分化越来越严重。事实上，在2008年之前，美国人的工资(603883，诊所股票)上涨很少，老板的钱更多。逻辑是，由于全球化将工厂转移到了中国，普通人没有工作，但老板的成本却降低了。或者有了信息系统，比如沃尔玛商店，收银员减少了，但是老板的成本降低了。

2008年之前，趋势是富人越来越富，普通人的收入增长非常缓慢。2008年量化宽松之后，美国的贫富两极分化变得更加严重。

量化宽松政策的资金都到哪里去了？穷人的收入没有增加多少，所有的钱都给了富人。因此，美国和欧洲的贫富两极分化多年来一直是事实。

事实上，中国的贫富分化非常严重，不会比欧美更好。如何解决这个问题？在西方，财富的再分配受投票和税收的制约，这就是为什么会出现这样的选举结果(特朗普)。中国怎么样？我不知道。

但是有了这个判断，我们就会知道房地产是如何变化的。融创正在做高端。如果我们把普通人的收入价格比作为一个整体来计算，我们就买不起房子。但你算30%，这是负担得起的；如果是10%，可以多买；如果是5%，他可以买得起任何房子。

由于房价上涨过快，国内生产总值增长6.7%，人民币贬值，人民收入实际上并没有增加。融创一直坚持高端和改进，未来一定会有市场。

②

投资逻辑:买对地方，买对时间，借更多的钱

这个行业必须被理解为分为两个部分:投资和建房。

如果你做了一个错误的投资，当你建造任何房子的时候你都会赔钱，而且你会买错土地。投资非常困难，投资这个行业比投资其他行业更困难。为什么？杠杆作用太大。有了银行和客户的预付款以及杠杆，投资变得复杂起来。

现在，在投资之后，杠杆率非常高，三年后赚钱将比种庄稼更加困难。投资是这个行业的第一件事，错误的投资之后什么也做不了。如果你买对了，你就会有一个品牌，让它变得高端，这样会更好。

规模，去年这个行业的规模还不到10万亿，到今年10月底已经是9万亿了。10万亿人民币的规模很难扩大，但它正迅速向大公司集中。

现在前100名占40%以上，前10名占20%以上。去年，前10名占17%，今年已经超过20%，而前100名已经超过40%。我认为在未来5-10年左右，前100名将占70%-80%，前10名将占35%-40%。

在这种情况下，前10名的平均人数将达到4000亿，如果没有两三千亿元，就无法进入前10名。当然，这是怎么产生的？小公司做不到。如果你买了土地并赚钱退出，你就不能让大公司这么做。另一个是并购。该行业本身具有金融属性。这一点尤其重要。

这种宏观调控绝对是一件好事。这对每个人、客户、开发商、银行等等都有好处。土地越来越贵，风险越来越大，最后挣钱越来越难。

许多企业都没有预料到这项规定的严厉程度。这种宏观调控比任何一种都强，这次是自上而下，有目标管理的。因此，不同地方的政策不同，所以执法也不同。

宏观调控后，高端化对我们来说肯定是好事。

最初，我们买了10套，但现在我们买了1套。我们必须买一个位置好、品牌好、质量好、尺寸大的。

了解这个行业的三个特点:

首先，我们应该做好投资，建造好房子。一些公司在第一阶段表现良好，在第二阶段表现不佳；一些公司在第二阶段表现良好，在第一阶段表现不佳；你在任何阶段都做不好。

其次，市场法则正迅速集中在大公司身上。

第三点是时间和空的不匹配，以及空和时间的不平衡。

有了这三点，我的投资逻辑就出来了:你必须买对地方，买对时间，借更多的钱。现在，如果你有钱，不要急着花。以后会有机会的。现在还不是时候，所以借更多的钱，最好借的时间长一点，这样可以跨越周期。这就是我所说的投资逻辑。"

这种内在的言说可以说是孙宏斌思想的精髓。

但是很难不在账户上花钱。

孙宏斌说，就像融创郑州分公司的员工在赚钱的时候忍不住要扔钱一样，说完以上的话后，他们开始不由自主地扔钱。

非正式统计显示，融创在2017年上半年的并购支出超过1000亿元。包括收购乐视和万达。

如果项目并购相当于常规的土地收购，那么主要的非项目投资就是半狼似的，半赌博的再现。

融创郑州砸钱新闻很多人批评老孙又不理智了。问题是你不在里面，你不知道它的味道。孙宏斌和融创的基因总是携带荷尔蒙。

当人们在高速成长，企业在积极扩张时，荷尔蒙是无法抑制的。这是穿越周期最困难的部分。

早在顺驰阶段，孙宏斌就认为自己已经提前看穿了房地产行业的潜规则:他把有限的资金用到了极致，分期付款，缩短了从征地到开盘的周期。

疗效极佳。2003年，孙宏斌在王石面前表示，顺驰将在中长期超越万科成为老大。

2006年，顺驰的资金链断裂，管理失控，因此没有在香港上市的希望。私募被撤回，以低价出售给金鹿基础设施。

十年后，当国王从孙宏斌那里回来时，他对财富的增长、分配和流动的判断仍然是高超的。

一千句话:钱在天上飞，它不会抢时间。

房地产开发与政府财政、银行贷款和居民钱包这三个最大的钱袋相关联。

因此，它本质上是政府土地融资的外包商，也是银行贷款和回收的供应链融资商。

传统经济的土地财政和货币回报必须通过这一发展中介。

关键的一点是，这个平台是最大的杠杆平台，无论是一级土地开发还是二级市场交易，都是自然加杠杆。但也可以作为其他行业的杠杆抵押品。它可以被描述为增加杠杆的最佳方式。

即使价格高到居民的物质成本和购买力难以承受，只要核心金融模式不变，房地产开发商就必须成为金融和金融的核心流通中心。

1989年，人们经常在《人民日报》上发表简短评论，嘲笑“空腔调”的价格。但是这段话隐藏了一个贯穿30年的极其重要的立场:

“这是把这些消费资金(储蓄存款)转化为生产资金，并取出大量商品房组织提取资金的重要途径。”

因为中国人不花钱，所以他们喜欢存钱。这笔钱被交给了银行，过度放贷导致了大量僵尸坏账。这是最简单的闭环，利用房子让资金回流，消化生产能力。

孙宏斌在融创把这个位置发挥到了极致。自2015年以来，房地产去库存化和居民杠杆加速了融创峰会的步伐。

有荷尔蒙的企业又被外界注射了一针荷尔蒙，因此，他们不能没有疯狂。

从孙宏斌的总趋势来看，融创不需要利润率，只需要扩张。据说融创在征地时可以保证8%的利润率，它不会拒绝，它会在经营中竭尽所能——“扫地和尚”的节奏。

夺取土地后，这是一场“闪电战”。快速销售，取消付款。

例如，在郑州的记录背后，它在进入郑州后被监管机构多次点名并非法出售。也就是说，如果你没有拿到预售证书，你会大肆出售，而不是在要价更高，你只是想跑得更快。

本地通知的描述如下:

这些房地产开发企业和中介机构通过发布虚假广告、恶意编造和散布谣言，制造紧张的住房气氛，采取非法预售和囤积房产的手段，煽动消费者购买住房，以达到抬高房价、谋取私利的目的。

这些行为不仅损害了消费者的权益，也误导了市场预期，产生了不良的社会影响。对此，住房和城乡建设部要求各地继续加大努力，进一步整顿和规范房地产市场秩序，促进房地产市场稳定健康发展。

通过这种方式，融创已经看透了当地政府。你对提前卖地还钱有什么不满？

它也是一个房地产开发商，融创跑了10圈，而其他人只跑了一圈。追逐雷电的力量，我把广阔的土地放在胸前。

孙宏斌的高杠杆、高周转率和十大他人陷阱的概念，

1.在工业层面没有问题。因为它提高了效率、供给、消化和货币回流，它加速了工业和货币的流通。

2.从郑智的角度，他自己指出了这个问题:贫富之间的差距，以及所有的钱流向富人。但这不是他能解决的。他只负责把富人手中的钱还给政府和建材产业链。

3.从财务层面来说，拿着穿过周期的钱去处理高价格和高杠杆的周期风险。这也是事实。当你手里有钱有地的时候，你可以跑得很快。

荷尔蒙型玩家在中国的房地产行业已经有20年的黄金历史，他们充分发挥了房地产国家的作用。

只要钱在天上飞，融创无疑将成为中国房地产行业乃至所有行业的王者，一只超级野兽，一台DIA收割机和一台杠杆式永动机。

唯一的出路是当钱不在天上飞的时候。

这个原则无法详细解释。钱怎么会飞到天上然后消失；为什么富人要吐出他们靠美德挣来的钱？这些都无法用经济学教科书来解释。

孙宏斌总趋势判断的潜台词是:只要少数富人越来越好，融创就会越来越好。他清楚地看到的现实是，富人一直在囤积。

从1998年到现在的20年间，中国售出的商品房不到2亿套。由于方叔叔和方姐姐的存在，持有房屋的家庭数量应该除以3，这意味着少于70万户。

政府再也无法忍受了。武汉推出了这项政策:至少40%的房子是用来保证刚刚需要的住房！

只需要第一套。这意味着只有在政府的强制下，40%的新房购买力才能来自第一批购房者。如果没有政府的干预，大约70%到80%的人将被重新购买仓库或房地产投机者。

也就是说，富人在囤积房屋，而穷人在盯着它们。

就需求分布而言，除了7000万个家庭之外，其他人都很需要。但从财富分配来看，未来的需求仍将来自这7000万富人。

这是孙宏斌看到的事实。

至于富人是怎么来的...

钱在天上飞，这就是它的意思。银行贷款产生了大量无效投资，现在有必要去挖掘僵尸产能，但有些人不断从这个金融体系中取钱致富。

现在的金融严打，当然是因为问题已经很严重了。房价不言自明。在某种程度上，它正蔓延到加拿大、澳大利亚、欧洲、美国和日本的主要城市。

因为当富人有足够的房子并且价格足够高时，他们会追求配置和安全。

当实体经济越来越糟糕，投资机会越来越少时，泡沫房地产市场就是资本外流的中介平台。

此外，一些金融房地产财团成为了主导方。没关系，钱真的飞逝。

更不用说利率的上升和老梅餐桌的收缩了。美元，世界货币，已经进入了股票游戏时代。

中国的印刷货币不是由锚定的房子印刷的，而是由锚定的美元印刷的。-基础货币。

按照旧的方式，血汗工厂赚取外汇，而基础设施房地产在内部释放水分。然而，许多释放的水已经成为次级贷款，甚至坏账资产可以直接确认。

现在这种情况，有点想收拾了。但不想发生“处置风险”。

在这种情况下，如果我们继续大举扩张，我们将是在舔血。

对于想努力工作的孙宏斌来说，监管就像是给自己一个艰难的时期。去年，融创卖出了3000多亿元人民币，而毕横万三卖出了5000多亿元人民币。

今年，融创将以闪电般的速度进入前三名，但它不会花钱买地，也没有干粮。另外，另外三个...

万科跳上地铁，恒大推出战争投资，碧桂园的员工紧随投资项目，似乎根本不想休息。

2018年1月，碧桂园卖出692亿元，万科卖出680亿元，恒大卖出644亿元。

融创银行，222亿。

有时，荷尔蒙不仅由自己分泌，也由他人刺激。

据说世界资本市场有三大信念:美国股票市场、日本债券市场和中国房地产市场。

企业是美国的时代，国债是日本的时代，房屋是中国的时代。

虽然美国的天有点像要塌下来，但我们这边...

你怎么想呢?金钱仍在天上飞。

何时停止，天知道。

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