李宇嘉：“返乡置业” 冲动还是理性？

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今年春节期间，“回家买房子”(主要是回到家乡所在的四线市县)并没有出现火爆场面。因此，许多业内人士认为，2018年三线、四线和县城的房地产市场可能会一片惨淡。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

今年春节期间，“回家买房子”(主要是回到家乡所在的四线市县)并没有出现火爆场面。因此，许多业内人士认为，2018年三线、四线和县城的房地产市场可能会一片惨淡。这一判断并非不合理，因为在过去两年里，600多个三、四级房地产市场已经从“去库存”转向“稳定房价”，即政策红利期趋于结束。与此同时，房改货币化释放了被动需求，即拆迁旧房和用拆迁资金或房产证在市场上购买房屋的需求几乎被释放。更重要的是，房贷政策全面收紧，房贷利率比2017年初提高了22%。

我记得在2017年，为了加快去库存化，许多三线和四线销售人员没有休假，而是熬夜接待一波从大城市回来的购房者。然而，2018年春节楼市相对平淡，这与政策转变密切相关。例如，就在2月13日和14日春节前夕，一些城市重启了限价令和限售令的新政策，出台了限售令的新政策或收紧了公积金贷款。然而，回顾过去，当房地产市场处于一个高度管制和抑制的时期时，无论是在正常时期还是在春节期间，看着房地产市场并作出决定都是非常暗淡的。然而，笔者认为，仅仅以“回家买房子”来判断三、四线楼市的走势，确实有失偏颇。

事实上，春节并不是楼市的正常销售时间，也不代表主流需求。专业机构统计只覆盖重点城市或围绕重点城市的三个四线城市。因此，数据本身并不代表600多个四级城市，它们占全国房地产市场交易和投资的67%。根据笔者的研究，今年售楼处的回头率无法与2016-2017年相比，但中西部地区、内地三个四线城市和县城的楼市整体上仍相对活跃，但有些没有统计数据，有些没有房子可卖。笔者在微信朋友圈里给媒体记者做了一个简单的咨询，很多项目在春节前就卖光了。

在2014年7月“去库存化”主题确立后，三、四层的整体房地产市场已经反弹了两年多。目前，大部分三四线城市的库存消化周期已经缩短到12个月左右，东部三四线城市的库存消化周期甚至达到6个月左右。与此同时，在过去的两年里，四线城市一直注重“去库存”，新批准的住房供应和土地供应已经连续两年小于商品房销售面积。面对房地产市场的突然反弹，包括回家买房子，在城市买房子等。，缺乏弹性的供应方很难适应激增的需求，因此许多城市没有住房出售，特别是在浙江、江西等货币化程度较高的省份。

此外，2017年1月和2月的基数过高，导致今年年初三、四线房地产市场销售业绩持平。然而，根据笔者回国的经历，它已不再是需求的主流，三、四线楼市的基本面也不再像以前那样，需求已经完全被激活。过去，春节回家后，亲戚朋友坐在一起，谈论谁的承包地赚钱，谁在村里建了一栋三层楼房，以及明年去哪里工作。现在，谈论最多的是谁搬到了城市，谁在城市里买了房子，谁开了一家网上商店，谁的孩子上了大学，许多女人都在谈论减肥和美容。

此外，从食物和衣服的角度来看，每个家庭显然都在向城市靠近。例如，许多家庭不得不在新年开车去城里的餐馆吃饭，各种各样的同学和朋友聚会接踵而至。来到后的第一天，人们发现县城电影院爆满，京东物流的车辆每天穿梭于村庄之间。所有这些只是想说明一个问题，即覆盖14亿人口的基本服务网络将大、中、小城市与城乡地区联系起来，包括道路和物流“村村通”、互联网、广播电视“全覆盖”、社会保障“新农合”、“新农保”。因此，县乡居民和农村居民开阔了眼界，更新了观念。

因此，三线、四线购房的主要驱动力是周边城市化的需求，异地置业的需求不得不退居二线。不要低估了附近城市化对县城居民和农村村民购买县城和城市房屋的潜在需求。城乡之间的巨大变化激发了需求。对于县城居民和农村居民来说，他们强烈希望分享城市化的红利，他们的消费也在全面升级。在城市居住和买房已经成为一种想法。对于返乡的购房者来说，除了大城市的高房价之外，他们住不起。此外，传统产业的搬迁创造了就业机会，轨道交通和高速铁路缩短了大城市与四线城市的距离，连续几年的棚改极大地改善了城市的面貌，也使他们在春节期间冲动购房变得理性，返乡购房者也向城市化靠拢。

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