易宪容：贷款租房，10年的风险由谁来承担？

本篇文章2253字，读完约6分钟

可以说，中国的房地产开发商绝对是世界上最聪明的人。在中国，这些人不仅是最富有的，而且是最聪明的。对于这群人来说，他们不仅经常影响中国的房地产政策，而且还以各种方式引导政策向有利于他们的方向发展，这样他们每次都能轻松赚到很多钱。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

可以说，中国的房地产开发商绝对是世界上最聪明的人。在中国，这些人不仅是最富有的，而且是最聪明的。对于这群人来说，他们不仅经常影响中国的房地产政策，而且还以各种方式引导政策向有利于他们的方向发展，这样他们每次都能轻松赚到很多钱。最近，政府表示将发展住房租赁市场，房地产开发商立即做出反应，开始建立中国的长期房地产租赁市场。

据报道，北京万科宣布了“翡翠学院”的长期租赁计划，这是北京第一批可自我维持的租赁住房项目之一。根据该计划，90套三居室公寓的月租金为15，000至18，000英镑，180套或更多的复式四居室公寓的月租金为30，000至40，000英镑。开发商鼓励长期租金，可持续10年，在此期间租金保持不变，但必须一次性付清所有租金。

根据这种长期租金方法，如果你租一套90间卧室的公寓，按月租金15000英镑计算，10年后租金将达到180万英镑；根据18，000，10年的租金是216万。如果你租一套180间卧室的公寓，按月租金3万元计算，10年租金将达到360万元！然而，同样位置和公寓类型的普通房屋(约90套)的月租金约为6000元。

根据万科的长期租赁合同，目前的租金是周围同类房屋租金的三倍。那么，为什么租房者在租金高于3倍的时候进入这个市场，为什么他们不选择租金只有三分之一的同类住房呢？根据万科的假设，未来住房租金将持续上涨，目前的合同将租金锁定在10年内。前几年，租金可能高于同类房屋的租金。但是，随着房屋租金的增加，未来几年万科项目中此类房屋的租金将低于同类房屋的租金，因此万科的房屋租赁将不会受到任何影响，甚至会更容易。

现在的问题是，万科这个长期租赁住房项目的租金是否会在假设的10年内上涨3倍，租房者是否会有贷款租房的成本。如果这两种情况都不是真的，就不可能满足万科的假设。第一个假设是，目前许多城市的房价如此之高，而租赁住房的租金收入远远低于银行贷款利率，因此未来的住房租赁市场几乎不可能繁荣，也不可能有更多的人选择租房而不是买房。如果城市居民更愿意买房而不是租房，租房市场几乎不可能繁荣。如果住房租赁市场不繁荣，万科几乎不可能在10年内将其租赁住房增加两倍。

此外，住房租赁市场未来发展的最大驱动力是农村集体土地可用于建造长期租赁住房。由于土地成本低，这些农村集体土地建造的长期租赁住房的规模和数量都不小，城市中农村集体土地更有力量开发长期租赁住房并进入市场。在这种情况下，出租房的价格只会下降而不会上升。因此，很难假设万科租赁项目的租金在未来10年内会增加3倍。

此外，假设万科的房屋租赁项目租金将增加3倍，并且假设目前北京房地产市场的性质不变，即投资型市场，这意味着未来10年北京的房价将增加3倍以上，即这些项目周围的房价将增加15万以上。如果发生这种情况，估计北京巨大的房地产泡沫已经破裂。北京房地产泡沫破裂，房租几乎不可能上涨。在上述任何一种情况下，所有风险只能由租房者承担，房地产开发商已经转移了所有风险。

因为租房时，租房者每次要交10年的房租，如果租房者没有力气，他会向银行借钱，也就是租房贷款。10年租赁住房贷款是房地产开发商和银行合谋的金融创新。这种租赁住房贷款最具创新性的特点是，租房者不仅要承担他们可能面临的风险，还要承担租赁住房贷款的巨大融资成本。

因为，对于房地产开发商来说，由于租房者在租房时必须一次支付10年的租金，所以签订租赁合同意味着房地产开发商的部分利润可以实现，而当租赁期结束时，房屋可以回收到自己手中。即使未来房价下跌，房地产开发商已经用一次性租金弥补了这些损失。对于银行来说，由于出租房屋的抵押，贷款风险也降到了很低的水平，因为10年的租金肯定会低于房屋的总价值。

有人分析说，这是一个赌博协议:也就是说，未来的市场很难预测，但买卖双方都希望风险会提前锁定。如果未来出现严重的通货膨胀，租房者肯定会赚钱，万科会赔钱；如果国家真的在10年内将m2的增长率保持在“实际gdp增长率的1.5倍”以下，并将住房抵押贷款的实际年利率保持在6.5%以上(相当于当前基准利率上升33%)，那么租房者肯定会赔钱，而万科会盈利。但事实上，情况并非如此，无论未来信贷扩张的速度有多快，或者未来是否会出现恶性通胀，都对租房者不利。如果出现恶性通货膨胀，利率肯定会上升，当利率上升时，特别是当利率快速上升时，房地产泡沫肯定会破灭。在这种情况下，住房租金在10年内几乎不可能上涨。如果未来通货膨胀率保持在当前水平，但货币政策正常化是国际趋势，那么金融市场的利率也会上升。随着利率上升，房地产市场的价格上涨也将停止。可以说，这个赌博协议不是赌博，而是一个房地产开发商和一个银行。这种合同将所有风险转移给出租房的消费者。这是问题的本质。

本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！