齐俊杰：限价房亡羊补牢一政策封杀限价房套利可能

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就在昨晚，北京出台了一项新的房地产市场监管政策。市住房和城乡建设委员会发布了《关于加强限价住房项目销售管理的通知》，并公开征求意见。最重要的一点是，如果限价项目的销售价格上限和周边市场价格都高于85%，那么限价项目将被开发商直接作为商品房销售；

作者:齐，金融专栏作家、投资者

就在昨晚，北京出台了一项新的房地产市场监管政策。市住房和城乡建设委员会发布了《关于加强限价住房项目销售管理的通知》，并公开征求意见。最重要的一点是，如果限价项目的销售价格上限和周边市场价格都高于85%，那么限价项目将被开发商直接作为商品房销售；如果该比例不高于设定比例，将由市保障性住房中心收购并转换为共有产权住房，即政府和购买者共同持有产权。

老七给你翻译的。说白了，这项政策是为了弥补我们过去一直批评的限制新房销售价格的政策。以前，许多地方开始欺骗自己，限制新房的销售价格，以便进行好看的统计，确保房价不上涨。因此，限价房的价格远低于商品房，甚至明显低于周边二手房。每个人都只看好房地产市场，并抱有强烈的期望。现在，它已经变成了一个赤裸裸的套利机会。可以说，这种低价的新房买下来就可以赚到，而且是20-30%的空套利，这使得各地的新房销售火爆，甚至不得不通过抽签的方式来安置。事实上，这种情况已经被动地形成了饥饿营销的效果。虽然有人说没有投机，事实上，投机的气氛更为激烈，因为它人为地制造了明显的套利空空间。因此，我们可以看到，许多有头脑的人宁愿抵押贷款也不愿买一套完整的房子。买了卖了，你会得到几百万。

如此明显的政策漏洞引发了房地产市场的躁动，以至于一年来强烈的监管信号得以释放，二、三线城市的看涨预期不但没有下降，反而有所上升。我们还说，只要是买房的地方，房价肯定会上涨。然后，在这个时候，真正的监管和虚假的监管可以区分开来，北京率先发布政策来堵塞这个漏洞。北京方面的做法并不打算放开空房的价格限制，也不准备像其他地方那样撼动这个数字，因此更容易刺激看涨预期，而只是将低价房转移到经济适用房。你可以考虑一下。如果限价房比周围的新址低15%，就会有明显的arbitrage/きだ.这些房屋将由经济适用房中心直接接管，并成为共有产权的房屋。共有产权意味着你和政府共同拥有产权。如果你一个人住，这几乎等于100%的产权。一旦你想从房子里获利，第一届政府通常不会同意，第二收入权也不全是你的。因此，这种房子没有投资价值。因为收入权基本上是有限的。转让后，只能转让给符合共同财产权利申请标准的家庭，这限制了死亡人数。因此，流动性非常差。可以说，除非你想活下去，否则购买共有产权是没有意义的。

那么这件事就很明显了。中国政策一出台，空.大多数限价房的套利机会就消失了此外，85%的比例仅用于评论。最初的市场传言是90%，这个比例可以随时调整。如果这一比例提高到90%，更多的限价房将转化为共有产权。此外，你买卖的各种税费实际上已经消失了。

北京将优先向该地区的家庭提供限价房，在他们被纳入共有房产之后。应用条件也非常苛刻。在申请之前，家庭没有房子，也没有搬出房子的记录。如果他们是单身，他们必须超过30岁，如果他们离婚，他们只能在三年后申请。

政策出台后，一些人担心20%的限价房安装在共有产权房中，这进一步减少了商品房的供应量。东西会不会变得稀缺，反而推高商品房的价格？如果商品房价格上涨，限价房的空房将再次出现，这意味着更多的住房将按照低于85%的政策分配给共有房产。那么商品房就会越来越少，从而进入恶性循环。因此，很难找到一个房间的商品房和价格上涨。事实上，这一假设是基于这样一个事实，即有足够的商品房，而定义的只需住房实际上是住宅物业，和共享财产的房子也可以满足住宅物业。事实上，所谓的只需购买商品房而不是共同产权的目的并不单纯。所以他们的需求可能不会那么严格。那么投资环境越强，所需的保护比例就越大，这个方向本身没有错。如果你只是需要保证，让他们解雇它。再次，有许多昂贵的茅台，普通人(603883，诊断股票)不嫉妒，因为它是好喝自己的二锅头。

从北京目前的房地产市场租金回报率不到2%，可以看出，房子是足够居住。如果房子不够住，租金就不会这么低。而且，根据以前的统计，即使是北京空的购房率也一直高于20%，大量的廉租房都闲置着，而楼市依然如此火爆。你可以凭直觉知道，事实上，看涨的预期正在推动投机热情，许多人买房子是为了投资，甚至是为了投资而改善房子。因为有很多方法可以改善，例如，租金变化也是一种改善，但是许多人宁愿先卖房子，然后再买房子，支付几十万的税费，借几十年的钱，然后把它变得更大。说白了，他们仍然认为房价会继续上涨。因此，这是一个投资问题，必须通过投资来解决。首先，有必要限制杠杆。我们可以看到，北京的住房贷款利率已经全面提高，第一套房也提高了10-20%，很难批准。其次，交易受到限制。共有房产基本上是单向的。一旦你进入这个池，你就不能回到商品房市场。这是两台服务器。将来，你只能住在这个池子里，几乎失去交易属性。第三，增加住房拥有成本和防止囤积，这需要等待新的国家政策。

在这次楼市大调控中，北京的表现一直是全国的风向标，而北京的二手房价格与去年的高点相比下降了10-15%，有些地方甚至下降了20%。效果非常明显。今年将是大量经济适用房进入市场的一年。只要调控力度不放松，我相信北京楼市将进一步降温，降温可能比去年更明显。然而，这仅限于北京。在监管不明确的二、三线地区，甚至在大量居民买彩票购房的地区，房地产市场的监管也不容乐观。

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