张平：四大行上调房贷利率 刚需是否会被误伤?

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近日，有媒体从多家银行获悉，工行、建行、农行、中行北京分行将从即日起上调首笔住房贷款利率，并在央行基准利率(即基准利率的1.1倍)的基础上上调10%。第二房贷款利率保持不变，为基准利率的1.2倍。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

近日，有媒体从多家银行获悉，工行、建行、农行、中行北京分行将从即日起上调首笔住房贷款利率，并在央行基准利率(即基准利率的1.1倍)的基础上上调10%。第二房贷款利率保持不变，为基准利率的1.2倍。

应该说，这一次四大国有银行加息是意料之中的，因为在过去一年多的时间里，在住房投机的固定调整下，很多地方的中小银行已经将按揭利率上调了15%-30%。这一次，四大国有银行也上调了抵押贷款利率，只是效仿了之前中小银行的做法。

那么，作为财大气粗的四大国有银行，它们为什么还要提高抵押贷款利率呢？首先，美联储提高了利率，10年期美国国债利率超过了3%。中国和美国之间的差距正在缩小。国内银行的融资成本也在上升，导致即使是四大银行也无法以过去的优惠利率甚至基准利率发放首笔房贷，导致抵押贷款利率上升。

此外，中国的抵押贷款利率处于历史最低点，这与“去杠杆化和风险防范”的要求背道而驰。目前的基准利率为4.9%，处于历史低点，即使加息20%，也相当于2015年的基准利率。适当提高抵押贷款利率就是去杠杆化房地产。

最后，随着房价的逐步调整，银行越来越意识到抵押品的风险，银行收紧了房地产配额，提高了贷款价格。也就是说，在过去，房价很低，银行的抵押贷款风险很小。现在，当房价高的时候，银行的相应风险就会上升，所以有必要获得更高的利息，以便匹配风险和回报。

现在每个人都在担心，在四大银行提高第一笔住房贷款的利率后，购房者的成本会上升多少。根据200万元贷款和30年等额本息还款法，目前1.1倍的贷款利率将比去年同期85%的贷款利率多支付53万元，月还款额也从9700元增加到11200元，每月增加约1500元。

更糟糕的是，银行业人士现在一致认为，抵押贷款利率的绝对水平仍处于相对较低的水平，进一步提高的可能性仍相对较高。这是因为，尽管抵押贷款利率上升，但基准贷款利率的调整滞后，仍处于历史低点，使得抵押贷款利率的绝对水平仍处于相对较低的水平。历史上，最高抵押贷款利率应该在7%以上。

当然，也有观点认为，住房和无房炒房并不是为了打击只需住房，而不断上升的抵押贷款利率显然不利于只需住房。与此同时，一些资深专家表示，如果父母、祖父母、外祖父母和这三代人的六个钱包加起来足够支付首付，最好现在就买房。

但是，我们认为，真正需要的是不要在意买房的利率。只有那些想投机房地产或买不起房子的人才会对利率如此敏感。这一次，四大国有银行都适当提高了抵押贷款利率，利大于弊:

一方面，如果按揭太低，但房价却在上涨，这将导致那些不想买房的改良房群体的强行进入，这将导致房地产供求暂时失衡。抵押贷款利率将适当提高，以便这些改善住房的人能够冷静下来，并决定他们是否必须在这个时候集中精力在市场上购买住房，这可以转移一些不必要的住房需求。

另一方面，通过提高抵押贷款利率，四大银行也向市场表明，投机者的成本将不断提高。过去，正是因为贷款利率太低，杠杆率高，房地产投机者才能像买白菜一样轻松地买房子。然而，过高的杠杆率将给中国金融体系带来许多隐患。

事实上，当四大银行提高按揭利率时，并不是真的要打击那些有需要的人的房屋需求。由于很多地方都提高了住房公积金的上限，所以希望那些只需要住房的购房者在购房时能够充分享受到住房公积金的低利率。

一些地方政府已经宣布，严禁开发商在出售房屋时拒绝购买公积金贷款的房屋。如果是这样的话，自住公积金借款人偿还贷款的压力将会减少很多。

各种历史经验表明，只要提高抵押贷款利率，对房地产泡沫的挤压和反投机都是非常有益的。真正的需要是买房时不会受到太大影响。对于改善了的购房者，随着购房成本的上升，我们应该理性地分析他们在面对长期上升的抵押贷款利率时，是否能够经济地负担得起。不要盲目入市买房，而是要更加理性，这样才能做出科学正确的决策。

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