李宇嘉：契税法亮相 还原立法本来面目

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昨天，国家税务总局发布了《中华人民共和国契税法》全文，并宣布该法将于2021年9月1日生效。契税是以所有权发生变化和转移的房地产为征税对象，对产权持有人征收的一种财产税。由于契税与购房成本直接相关，契税法发布的消息很快就被炒得沸沸扬扬。许多中介机构抓住了契税法的第三项“契税税率为3%~5%”，并宣传1%~3%的优惠税率将成为历史，呼吁大家抓住今年的窗口期。一些媒体认为，这是监管部门在房地产交易中部署的一项新的监管措施，增加了交易成本，打击了投机行为。

那么，契税立法的真正意图是什么？我们需要从法定税收、财税体制改革、治理体制和治理能力现代化的角度进行深入分析。实质上，《契税法》是国家1997年颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》升级为法律的产物。在更高的层面上，它是“法定税收”，以税法为指导，通过完善的税收制度，提高税收征管的严肃性，提高地方治理能力和治理体系的现代化水平。

目前，我国有18种有效税种，但只有三种实体税法，即企业所得税法、个人所得税法和车船税法。其余15项税收“不受”全国人民代表大会的立法约束，全部由全国人民代表大会征收，全国人民代表大会授权国务院制定包括契税在内的暂行条例。授权立法在税收立法中的主导地位是由中国的社会历史发展背景和当前发展状况决定的。最典型的是制造税收萧条和低成本红利，支持或刺激某一行业的发展，促进投资促进和行业的超常发展。

以房地产为例，各地实行低税率、优惠税率、减税免税和税收补贴的原因是为了降低房地产交易成本，鼓励市场繁荣，刺激上下游产业增长和固定资产投资，最终实现国内生产总值增长的目标。“法定税收”的缺失和立法机关的制约，以及地方行政机关执行既定的税收征管模式，导致经济增长和产业繁荣的单一导向税率制定，具有相当的随意性和灵活性，损害了法定税收的严肃性，并导致行政权力的变相扩张。

目前，税收授权立法的过度、不当和失范已经产生了一定的负面影响。以房地产为例，低交易成本导致了房地产领域投机行为的增加和地方政府对房地产的依赖。税收在组织财政收入、配置资源、调节供求和经济结构方面的职能已经被异化。随着我国政治经济的发展和社会主义市场经济体制的进一步完善，税收授权立法已经过时。

就税率而言，1997年国家颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》明确规定了3%~5%的征收管理比例。由于法规水平相对较低，各地自主随机调整的空数量相对较大，以此类推，各地在3%~5%的基础上，实行契税的优惠、减免和补贴等。包括契税在内的房地产税已经成为刺激或支持房地产的一种调节工具、权宜之计和短期行为。

例如，为了促进"去库存化"，2016年，财政部发布了一项新的契税政策，对购买面积为90平方米或以下的唯一家庭住房的个人征收1%的契税，对面积为90平方米或以上的个人征收1.5%的契税。购买家庭第二套改良住房的个人，面积不超过90平方米，契税减征1%；如果面积超过90平方米，契税将降低2%。目前，各地的契税税率也各不相同。北京、上海等一线城市90平方米以下的首套住房契税税率为1%，90~140平方米减半至1.5%；140平方米以上3%。第二套房的统一价格是3%。在长沙，为了促进“反房地产投机”和严格执行两套4%的标准，当地政府提高了标准。

目前，房地产行业的供求结构发生了根本性的变化，行业逐渐告别了增量时代，进入了存量时代。与此同时，经济增长的驱动力也需要告别房地产带动投资、上下游都骄傲而一无所有的局面。没有它，在扩大内需、建立国内市场“大循环”、实现创新驱动增长和(香港股市00001)转型的战略下，我们必须坚持“无房无炒”的定位，逐步告别对房地产的依赖。

因此，基于经济转型和产业稳定健康发展的需要，特别是为了从根本上消除地方政府对房地产的依赖，刺激短期增长，并以税收为工具刺激产业发展，导致相关利益相关者在产业中的异化，整个房地产产业链中的相关税收应进行重组。此次减税的减税、此次增税的增税以及此次合并的合并，包括10项与房地产相关的税收，都需要以税收法定形式明确界定。根据《契税法》第三条第一句，“具体适用税率由省、自治区、直辖市政府在前款规定的税率范围内提出”，意味着以前的优惠政策没有被推翻。但是，2021年9月《契税法》正式实施后，立法水平的提高和契税税率的变化需要得到最高省级机关的批准，并报最高国家机关批准，随意调整税率的现象将大幅减少。

契税立法也意味着“立法先行、全面授权、分步实施”的房产税改革方案，正式进入成果结晶的第一步。房地产领域的其他税种，包括财产税、土地增值税等。，将会陆续进入立法程序。物业税将在2023年前立法，并在各地实施，这不会太远。