李宇嘉：破解高空置率和租房难困局 能寄望“商改租”吗？

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“商租”不仅是房地产实体的收益表现，也是房地产泡沫“软着陆”的通道，考验着打破交易所、自上而下承担损失的决心。

李玉佳

近日，深圳的“商租(房)”引起了热烈的讨论。媒体和业界支持将现有的商业和办公楼改造成出租房屋是合理的。想象一下，一方面，空的商业和办公楼的占用率仍然很高，而另一方面，租赁需求是迫切需要的。对深圳这个寸土寸金的城市来说，空的资源“错配”到如此程度，不加以纠正实在是不合理的。然而，这项政策确实是老调重弹。在2016年国家推出“租购”战略后，它曾多次提议将效率低下、闲置的商业办公楼改造成出租房屋；在过去的2019年12月，住房和城乡建设部和其他六个部委发布了一份文件，要求制定政策，将闲置的商业办公楼、工厂和其他非住宅建筑改造为租赁住房。

由此可见，推广“企业出租”并不理想。笔者所看到的是，除了少数历史悠久、功能不全的旧商业写字楼由长期出租公寓和“二房东”变为出租公寓外，大量闲置低效的商业写字楼与新市民的“租房难”并存，这种无奈的现实不得不被接受。在过去的十年中，互联网、金融、房地产和智能技术等高端产业蓬勃发展，并带来了大量寄生在这些产业上的中介服务，如咨询、法律、会计、设计、信息等。大型商业消费者。即使有办公楼的企业因为行业的起伏和企业的兴衰而时有更新，也只是冬去春来的周期性，商业市场上的“铁店和流动企业”总是繁荣的。

但如今，这些行业的红利可能会达到顶峰或回落，或遭遇瓶颈，数以千计寄生在这些行业的中介机构也将失去一切。然而，与制造业产能下降不同的是，写字楼不能根据市场需求动态调整市场规模，这导致了空的高入住率。根据戴德梁行的数据，2019年，深圳空写字楼的入住率同比增长6.33个百分点，达到22.04%，宝安中心区和钱海合作区的入住率分别高达40%和70%。说真的，稳定的供应仍在路上。目前，未来五年，前海将有近400万平方米的写字楼进入市场，占全市供应量的43%。前海的三个“地主”吸引了投资，CIMC和深圳国际，还有800万平方米的潜在供应进入市场。

前海是当地cbd泡沫和房地产泡沫的缩影。国外的中央商务区需要建设几十年，而我们“太长了几十年”，我们不能等着一夜之间成为全球金融中心。前海是这样认为的，深圳的四大总部基地都是这样认为的；深圳这么认为，珠海(横琴)和广州(南沙和珠江新城)也是如此。只有100公里的距离，所以我们必须建造三个世界级的中央商务区。可以想象，这个宏伟的计划将为大规模的供应提供鸡血；在一波更高的价格上，金钱赌输了血。供应远远不止这些。在写字楼高溢价的诱惑和现代服务业引领的规划下，全球制造业基地留下的数千个工业区开始转型为“办公型”(m0等行业的R&D)。

客观地说，高房价对新市民来说是不公平的，特别是在深圳这个人口吸纳能力很强的城市，但住房供应很难在1997平方公里的狭小空空间内移动。根据诸葛的《中国50个重点城市租金收入比调查报告》，2019年上半年，上海和深圳的一居室租金收入比分别为82.5%和78.1%。即使你选择分摊租金，深港两地的租金与收入比例一般都在30%以上，这是“负担不起的”。现在，深圳很多地区的商铺和写字楼的租金已经下降到与同一地区的住宅租金相同的水平，甚至更低。此外，商铺和写字楼的区位优势突出，可以解决“居住与居住平衡”的问题。一切都准备好了，政策东风来了。能做到吗？

不太乐观。大多数商店和办公楼都是房价快速发展时代“招标、拍卖、挂牌”的产物。对租金和销售的需求很高。不管情况有多糟糕，每个月每平方米100元的租金还是需要的，这比深圳现在的房租80元还高。此外，租房意味着可以进入明火并在夜间居住。就火灾成本而言，“出租业务”是一项费用。装修后的新市民是否付得起房租是最关键的。从本质上讲，“商租”不仅是房地产实体的收益表现，也是房地产泡沫“软着陆”的通道，考验着打破交易所、自上而下承担损失的决心。实体回归或泡沫“落地”没有解决办法，“企业出租”只是一厢情愿的想法，而空大量高入住率的企业经营与新市民的“租房难”并存，这种困境没有解决办法。

(作者是高级房地产研究员)