陈涛：楼市春天恐非转型之福

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最近，中美经贸磋商进展顺利，市场信心恢复，金融市场流动性充裕，部分城市的房地产调控政策经历了边际调整，楼市迎来了春天。然而，考虑到过去房价的非理性和快速上涨，经济发展潜力已经被透支到一定程度，房地产市场的春天可能不是经济转型的祝福。在当前复杂严峻的形势下，我们仍应坚定不移地坚持“住而不炒”的原则，避免房地产市场大起大落，围绕供给侧结构改革加快高质量的经济发展，摆脱地方政府对房地产业发展道路的依赖。

中美经贸磋商顺利推进市场信心恢复。经过多次磋商，中美经贸谈判代表在重大问题上达成了原则共识。最近，中国代表团前往美国继续磋商和谈判。金融市场给出了乐观的回应。春节后，上证综指继续上涨，有传言称股票配置已经过时。随着市场信心的恢复，2019年1月新增社会融资和新增贷款规模达到历史新高，个别城市房地产调控政策出现边际调整，市场对房地产市场春天的渴望开始显现。一些投资者甚至努力“买房子”或“买股票”。

然而，由房价的超前发展导致的经济增长潜力的透支已经出现。近几年来，全国房价持续高速发展，对地方经济在短期繁荣中的转型升级形成了刚性约束。首先，不断上升的家庭财务杠杆对消费的挤出效应正在不断显现。无论是在炙手可热的一线城市、三线城市还是四线城市，家庭财富向住宅房地产的快速转移都导致家庭消费潜力受到明显制约。2018年，扣除价格因素，全国居民人均可支配收入实际增长6.5%，城镇居民实际增长5.6%。2018年12月，中国社会消费品零售总额名义同比增长8.2%，同比下降1.2个百分点。第二，房地产经济导致固定资产投资增长的脆弱性。目前，我国城镇住房的总供需基本平衡，结构性矛盾更加突出。热点城市的住房供给与潜在需求之间存在差距，但过高的房价使其难以承受刚刚需要的需求，房地产投资的大规模扩张将导致存量住房价格的大幅波动，甚至导致房地产市场的崩溃。非热点城市的房价也居高不下。然而，棚户区改造、拆迁回购、住房补贴等刺激政策与城市人口规模之间存在一些矛盾，导致实际住房供给超过实际居住需求，存在明显的超额风险，未来房地产投资的可持续性令人担忧。今年春节期间，对返乡购房者的需求明显冷淡。据易居研究院监测，2019年1月，40个典型城市新建商品房交易面积同比下降31%，同比下降14%。第三，房价与金融高度相关。在过去的几年里，城市房价、地方政府债务和财政状况事实上被高度捆绑，房地产行业的路径依赖造成了无尽的伤害。地方财政对土地出让收入的过度依赖，使得地方政府有发展房地产业的内生动力，但缺乏推动地方经济转型的动力。总体而言，房价的超前发展已经成为地方经济转型升级的“路障”。

房地产市场的春天可能不是经济转型的福音。随着宏观经济稳定增长压力的显现，通过放松调控政策刺激房地产消费的呼声日益高涨。从反周期调控的角度来看，可以理解，房地产行业具有很强的带动作用，居民消费能够起到稳定增长的作用。然而，由于过去的刺激，刺激的成本呈指数增长，而刺激的效果却在下降。特别是，中国的人口老龄化已经到来，房地产业的发展已经非常狭窄。即使我们可以通过启动房地产消费来稳定经济增长，我们也应该考虑房价失控的风险、未来消化房地产泡沫的难度，以及饮酒和解渴的巨大成本。无论从哪个角度来看，楼市的春天可能都不是经济转型的福音。