江瀚：碧桂园财报亮相，房企高质量发展之路在何处

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2019年3月18日，最受中国房地产企业关注的《碧桂园年报》终于发布了。在我们看到碧桂园业绩的同时，碧桂园年报的发布能揭示出中国房地产业的哪些规律？中国房地产企业的发展之路是什么？

作者简介:姜涵，金融专栏作家，上游金融专家顾问评论员

2019年3月18日，最受中国房地产企业关注的《碧桂园年报》终于发布了。在我们看到碧桂园业绩的同时，碧桂园年报的发布能揭示出中国房地产业的哪些规律？中国房地产企业的发展之路是什么？

第一，高光碧桂园财务报告

3月18日中午，备受关注的房地产巨头碧桂园终于发布了财务报告，各项指标全面改善。截至2018年12月31日，归属于股东权益的合同销售额约为人民币5018.8亿元，归属于股东权益的合同销售面积约为5416万平方米，分别增长31.25%和23.06%。

同时，碧桂园财务报告的几个核心要点也受到主流媒体的关注:

碧桂园年收入3790.8亿元，同比增长67.1%，市场预期为3513.2亿元；

全年核心利润341.3亿元，同比增长38.2%，市场预期338.3亿元；

2018年基本每股收益1.61元，同比增长30.9%；

l董事会建议派发末期现金股利0.3032元，同比增长21.5%，全年派发末期现金股利0.4884元，同比增长38.0%。

L集团净贷款率为49.6%，同比下降7.3%；

L集团可用现金余额约为2425.4亿元，尚未使用的银行授信额度约为3017亿元。

即使在房地产市场全面调控之前的黄金时代，这些数据也是引人注目的。今天，当它们被投入到房地产的后半部分时，它们甚至更亮。从这些核心要点中，我们可以看出碧桂园经营的核心特征。

首先，碧桂园的收入利润实现了可观的增长。在当今房地产市场全面转向住宅物业的时代，很多房地产企业都在高喊“住”的口号，但碧桂园不仅取得了良好的发展，而且利润也有了相当大的增长，收入增长67.1%，毛利增长74.3%，净利润增长68.8%，核心利润增长38.2%，这在整个房地产行业都是值得称道的。在当前的宏观经济形势下，这样的成绩也可以代表碧桂园的反周期稳定表现。

第二，充足的现金流反映了碧桂园良好的造血能力。在行业资金持续紧缩的背景下，碧桂园连续第三年实现了正的净经营现金流，这表明公司在现阶段通过自身经营可以实现良性循环。根据财务报告，截至2018年底，公司现金余额约为2425.4亿元，占总资产的14.9%。同时，现金余额与短期计息债务的覆盖率达到1.92倍，现金充裕，财务状况良好。事实上，中国的房地产也进入了一个整体现金为王的时代。在流动性吃紧的情况下，谁的现金水平高，谁就能抓住机会。毫无疑问，碧桂园在这方面仍有很大优势。

第三，充足的土地储备体现了立体布局的能力。截至2018年12月底，碧桂园已在mainland China 31个省/自治区/直辖市、269个地级市和1156个县/镇开展业务，是业内分布最广的住宅企业。在2018年的12个月中，根据项目所处的位置，一、二线和三、四线的销售额之比为36:64；根据目标市场，目标一线、二线与目标三线、四线的销售额比为44:56。对于房地产企业来说，土地储备是房地产企业长期可持续发展的关键。全面布局的土地储备也证明了碧桂园的长远发展潜力。

因此，无论是核心业务指标还是核心市场特征都可以表明，碧桂园的业绩不是短期行为，而是具有中短期整体布局的潜力。

第二，如何走高品质房地产发展之路？

事实上，在碧桂园的亮点背后，有一个以碧桂园为代表的中国领先房地产企业的显著发展趋势。在碧桂园财务报告的第一部分，醒目地写着“稳健而深远”的字样，这实际上在一定意义上显示了碧桂园的高品质发展之路。也许这条路不是最激进的，但它是为了稳定。事实上，这也是一条相对清晰的高质量发展道路。

首先，确保你的主要业务。对于房地产企业来说，无论未来的方向是什么，房地产仍然是企业的核心业务。如果你故意选择在这个时候快速调整，不仅容易滑入不熟悉的领域，还会使自己在调整摊位时陷入收益下降的局面。最好的办法是匀速换道，这就要求企业具有极高的抗风险盈利能力，并且在房地产周期下具有反周期发展的可能性。碧桂园正利用其最直接的经营数据证明其在业务稳定性方面有着非常明显的优势，净经营现金流指数为正，这表明碧桂园可以通过本期自身的经营实现现金的良性循环，不需要依靠外部融资来支持现金流，这就给了碧桂园在稳定渐进的造血能力前提下平稳稳定发展的可能性。

二是形成了更加有效的梯队布局。在稳定自身的同时，碧桂园正在深入挖掘其商业优势。对于中国的房地产业来说，它实际上是处于一种区域不平衡状态。一方面，对于一、二线热点城市，一些城市已经形成了一定程度的房地产市场饱和。如果房地产企业只关注这些地方，他们很容易感到无处可去。另一方面，四线城市的许多地方都处于房地产开发的局面，尤其是优质房地产的短缺。然而，碧桂园早就看到了这一点。碧桂园不仅形成了一、二线和三、四线在土地储备上互为犄角的格局，而且碧桂园2018年的平均签约销售价格约为每平方米8550元，多年来一直处于低位，这也可以显示碧桂园自身的商业优势。

第三，基于房地产的机器人的创新(300024，诊断单元)。房地产和高科技是两个很难联系起来的话题，但是碧桂园在从高速发展到高质量发展的转变中做到了这一点。2019年，《碧桂园是什么》开篇:“我们是为全世界创造更美好生活产品的高科技综合企业。”碧桂园未来的三大发展方向是房地产、农业和机器人。机器人无疑是这方面的优势。众所周知，碧桂园已经建立了自己的博支林机器人，初步具备了机器人的制造能力。这个机器人用于高质量的建筑系统，也就是传说中的智能建筑。它将新的施工方法与智能、数字化、人工智能等前沿技术相结合，并进行创新应用，将纯粹的体力、重复性和高风险因素纳入其中。当劳动力被交给智能高精度建筑机器人时，碧桂园的机器人人才不是空城堡，而是有针对性的真正机器人

从奠定房地产的基础，到梯队合作运营的全天候合作能力，再到房地产的机器人创新，碧桂园似乎拥有了继续前行和延伸的力量。这可能是碧桂园给行业的一个真正高质量的发展答案。

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