欧阳先声：房地产税的25个认知误区与税法草案民间版

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笔者梳理了对房地产税法的一些认识误区，这有助于理清立法逻辑，认识税收的本质。

日前，财政部官方网站公布了《财政部2019年立法工作安排》，其中没有提及房地产税法。

当每个人听到房地产税的时候，他们的耳朵似乎都累坏了。

有些观点既有意义又清晰，让人清醒。

有些观点似是而非，遥相呼应，其中一些专家迎合人们的不满，但他们非常受欢迎，这导致许多认知误解。

就像美国律师一样，他们倾向于将简单的问题复杂化，这使得房地产税收立法的简单设计变得复杂和困难，立法过程面临巨大的压力。

我们的社会难道不应该变复杂为简单吗？

简单就是幸福。

本文梳理了对房地产税法的一些认知误区，这有助于理清立法逻辑，认识税收的本质。

1房产税能治百病吗？

许多人错误地认为房产税具有调节收入差距、防止投机、抑制房价过度上涨、减少空住房、稳定市场供求波动、控制地方政府短期行为、增加地方政府税源等功能。

事实上，这是期望房地产税能治愈所有疾病。

误区一:房产税可以调节收入差距

房产税确实有助于调节收入差距，但其效果非常有限。

如果那些拥有更多资产的人有更高的税收，而那些拥有更少资产的人则免税，那么收入差距似乎是可以调整的。

然而，海外历史已经证明，资产差异只是两极分化的症状，而不是根本原因。资产和财富的差距越大，两极分化就越严重。

两极分化的根源在于金融资产的杠杆原理。无论是华尔街大鳄的金融投机、股票市场的融资融券、公司上市、圈地运动和房地产市场的抵押，财富扩张效应都通过金融工具得到放大。

落入囊中的财富必然会找到一个安全的着陆点，而纳税只不过是花钱购买财富的法律保证。

就像很多人说的，“你付的税越多越好。这证明你有钱。”

富人缴纳更多的税，但是他们的财富增加而不是减少，而穷人缴纳更少的税，并且不会变得更富有。

相反，全球范围的两极分化越来越严重。

但是，对于穷人来说，减免房产税将有助于减少贫困，未来的房产税法中肯定会有相应的条款。

误区二:房产税可以防止投机

首先，我们必须定义什么是投机。

过去，“投机倒把”被纳入刑法，“情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役”，后来被废除，也就是说投机倒把是无罪的。

然而，人们仍然戴着有色眼镜，往往将投资视为有助于发展的长期爱国举措，而投机则被视为扰乱市场的短期逐利贪婪。因此，有短期的行政措施，如股票保险丝和房地产销售限制。

凡事都有缺点，也有优点。

事实上，股市的空机制也是短期投机。尽管它会导致市场的短期波动甚至冲击，但它有助于化解更大的风险，就像小地震可以释放压力、延缓甚至避免大地震一样。

限制短期房地产投机，将税率调整到足够高的水平，会使投机性收入无法弥补成本，或者投资性收入比例过低，这自然会降低投机性和市场波动性。

真正能防止短期投机的税收是资本利得税。

如果对房地产转让的净收入征收30-60%的逐步资本利得税或转让所得税，投机性房地产投机将自然消失。

韩国曾经征收高达60%的房地产转让税，使房地产市场迅速进入冻结期。

但是，随着房价的波动，显然不可能反复调整普遍征收的房产税的税率，当然，也不可能通过短期的市场波动来限制投机性的赚钱行为。

误区三:房产税可以抑制房价的过度上涨

事实上，我们早就说过，所有开征房产税的国家和地区都没能阻止房价过快上涨，当然，从长远来看，他们也没有让房价下跌。

缴纳房产税的人希望房价上涨？还是在下降？

答案不言而喻。

税收不能阻止人们推高房价的意愿。

这是因为房地产不仅是一种生活用品，而且是一种大而耐用的商品，具有投资性和保值性。因此，房地产相应的参考对象是货币。

在过去，我们说过:“当金钱变得毫无价值时，与金钱相对应的一切都变得更有价值，尤其是房地产。”

房价涨跌的主要原因是货币放开封闭，经济下滑，供给宽松紧张，与相对稳定的房产税无关。

然而，无论征收什么税，最终都会提高终端销售价格。

误区4:房地产可以减少空家的住房

听起来很合理。

然而，有能力买房的人会在乎缴纳更多的房产税吗？

他们关心的是资产财富的保存、增值和积累，他们关心的是资产抵押和变现带来的流动性。尽管他们的许多资产可能不被自己使用或很少被自己使用，但他们仍然在全国乃至全世界购买资产。

经济规模在扩大，货币资金在增加，金融资产在增加。

最近，据说新一轮全球量化宽松政策将再次出台。

当通货膨胀预期到来时，房地产几乎是唯一能够保持和增加其价值的金融资产，即使它是空.

除非我们征收高税率的空，房地产税永远不会解决高空.的问题

误区五:房产税可以稳定市场供求波动

有人说，房产税增加了持有房地产的成本，间接抑制了四线城市的住房需求和过度住房供给，同时也抑制了一、二线城市的投机性投资需求和房价的过度上涨。

理论上是对的。

然而，当货币供应量宽松、通胀预期上升、资产价格飙升时，只有房地产能够保值增值，资产收入足以支付持有成本，购房需求肯定会大幅增加；

当经济衰退时，收入预期下降，资产价格停滞不前并不断上涨，大规模交易(如买房和买车)将不可避免地相对冷清，需求自然会下降。

同样，国外经验证明，房产税不能调节住房供应，稳定市场波动。

误区六:房产税可以控制地方政府的短期行为

这取决于当地政府的短期行为。

显然，地方政府在促进地方经济发展、改善民生、维护社会稳定方面做出了巨大贡献，而这些贡献的推动力不仅是政府官员的政治成就，也是土地财政的有力支持。

普遍的共识是，对于中小城镇来说，土地金融即将迎来艰难的一天，继续依赖土地金融的最后晚餐是短视的。

然而，最后的晚餐不应该错过。

虽然房产税是一项长期稳定的财政收入，主要依靠存量，但可以预见，每年房地产的增量也会转化为存量，这将导致房产税的增加。

因此，增加房地产存量始终是地方政府的首选。

哪里有人，哪里就有房子。

因此，抢劫人民就是抢劫财政和税收。

它似乎推动短期措施来掠夺人民，但实际上它寻求的是长期的城市发展。

土地租赁和房地产税本质上是相同的财政来源。

误区七:房产税不是政府的钱包

房地产税之所以被赋予如此多的功能，是为了掩盖一个最根本的目的。

房产税其实很简单，最根本的目的是增加地方政府的税源。

前财政部长肖杰先生在《加快建立现代金融体系》一书中对此已有明确阐述。

从发达国家的实践来看，房产税主要解决市政府的财政收入和社区建设维护资金。

如果没有地方税收和土地财政，拥有广泛地区的城市将回归美国，用特朗普的话说:“与中国相比，美国城市(基础设施)是第三世界。”

虽然房产税有一些附加功能，但没有必要给房产税太多的功能期望，税收就是税收。

房产税不符合法律原则吗？

这是一个典型的悖论，经济学家谈论法律原则，专家学者谈论政治。

法理学是基本的、持久的和严谨的，但它总是服务于国家制度和政治。

房地产税法涉及到每一个拥有或使用房子的人，这当然是每个人都非常关心的问题。

因此，这是人们参与政治和学习法律用法的好机会。

误区八:土地应该私有化

人们普遍认为，大多数国家实行土地私有制，只有中国例外。

然而，住在高层建筑中的人们曾经想过:

你和几十个甚至几百个家庭分享你脚下的土地。

在你的土地使用证上找不到属于你的那一小块土地。

你无权转让、抵押或处置这块土地(除非它和房子在一起)。

你不能在这一小块土地上重建家园，

这种象征性的土地所有权(私有制)有什么意义？

土地私有制服务于享有大片土地并能自由建造庄园的人。它与大多数人的梦想无关，甚至吞噬了他们的梦想。

资本非常想拥有整个世界和所有的土地，所以他们宁愿承担与土地财富价值极不相称的房地产税。

显然，发达国家也知道这个道理。虽然美国、日本、英国、法国、韩国和新西兰等发达国家允许土地私有制，但国家仍拥有30%-80%的国有土地，并非所有土地都私有化。

正如古人所说，宰相说:“有恒心的人有恒心。”

这是一个理想。

然而，理想比梦想更遥远。

持续生产可以有土地，但并不总是土地。

如果中国政府将国有或集体土地分配和出售给个人，这无疑将是一场大规模的财富转移运动，这可能导致思想和行动的巨大动荡和裂变，甚至加速两极分化。

土地私有制有利也有弊。它的优势在于激活市场要素、激活资本流动和刺激致富欲望。最大的弊端在于，它会侵蚀绝大多数人的长远利益，是加速市场垄断和两极分化裂变的重要催化剂，就像当年国有企业快速重组，使少数人致富一样。

在国家拥有城市土地和集体拥有农村和郊区土地的宪法制度下，这显然很难实现。

国情不同，现实难以改变。重建国家体系的基础绝对不是一个现实的话题。

误解9:没有土地所有权就不能征税

有人说，人们没有土地所有权(私有制)，所以房产税是不合法的。

实际上，房地产的评估价值包括土地和住房的价值，其中住房的价值由于不断贬值而越来越低，土地的价值随着城市的发展而越来越高。

因此，人们认为房地产的价值主要体现在土地收益上，而不是房地产，只有通过拥有土地所有权才能征收房产税。

官员们从未说过房产税是基于土地所有权的。

首先，税收可以在没有土地所有权的情况下征收。

例如，在荷兰的大部分地区，住宅用地是私有的，但在阿姆斯特丹和极度紧张等地区，住宅用地归市政府所有，使用权大多为75年，这也要缴纳房产税，这与住宅用地的产权和使用权无关。

又如，新加坡的公寓和出租屋都是非自有房屋，土地所有权属于政府，只有私房才有地契。

新加坡的财产税与土地所有权无关，所有的房子(包括政府租的房子、公寓和私人住宅)都要缴纳财产税。

第二，土地使用权只能征税吗？

当开发商在中国购买土地时，他们只有土地使用权，他们没有土地所有权。然而，在房屋出售后，政府仍然要解决土地增值税。

根据法国的规定，所有“适宜居住的房屋及其附属设施(包括花园、车库、私人停车场和空客房)”都应该缴纳住宅税。纳税人是实际居住在应税房屋中的自然人，无论其作为业主、承租人或自由居民的身份如何。”

无论是所有权还是使用权，都只是税收目标的变化。

房产税可以，财产税也可以。这只不过是改变一个税名。税收总是被征收的。

至于强调房产税是财产税，它并不反对征税，而只是希望以财产税的名义促进土地私有制。

误区10:土地转让费和房地产税是重复征税

很多人认为，我们买房的时候，已经一次性缴纳了70年的使用税，而房产税还在对这一土地使用权重复征税。

法国征收土地税，包括发达土地税和不发达土地税。与此同时，法国还向空征收住宅税和财产税，所有这些都以土地的评估租金为税基。

应该为发达国家和不发达国家的人民征税，应该为那些活着的和不活着的人征税。

韩国的房地产税包括地方税和中央税。

地方税被称为财产税，包括土地和建筑物；中央税收被称为综合财产税，主要针对高价值的土地和住宅财产。

这些税收制度完善的发达国家不是在重复征税吗？

如果中国的法学认为土地出让金是使用权的特许权费，而房产税是使用权的收益税，那就不难理解了。

因此，问题的焦点不是是否重复征税，也不是如何解释法律，而是政府需要征收多少税，纳税人是否负担得起，以及这种税是否有利于经济和社会发展而不是被浪费掉。至于税收的名称，其实并不那么重要。