莫开伟：住房公摊面积取消，对房地产影响有多大？

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2月18日，《住宅工程规范(征求意见稿)》指出:“住宅应当按使用面积交易。”这意味着取消住房公摊面积将很快成为现实。

作者:凯威财经(凯威财经)作者:莫凯威

最近，住房和城乡建设部于2月18日发布了《关于住房和城乡建设等领域38个强制性工程建设规范全文公开征求意见的通知》，在《住宅工程规范(征求意见稿)》第二部分指出“住宅建筑应当按使用面积交易。”这意味着取消住房公摊面积将很快成为现实。

自从我国住房销售实行分摊面积制度以来，大多数在城市购房的人都感到愤愤不平。事实上，只有70平方米的100平方米的房子是自用的，有些甚至有近50平方米的共用面积。

这种房屋销售规则实际上是对广大公众利益的无情“剥夺”或对合法权益的肆意侵犯。正因为这种售房行为的严重不合理性，“分享与伤害人民”受到了公众的广泛批评，并引发了社会各界的强烈反响；

同时，它也引起了各级政府的重视。去年，新华社、人民日报和其他中央媒体都发出了声音，要求停止公摊销售模式。各行各业的人都期待着这一点。

今天，住房和城乡建设部的草案明确指出，“住宅应当按使用面积交易。”事实上，它已经向公众清楚地传达了一个信号，即住房公摊销售模式即将结束。

将来，大多数在城市里买房的人都会有一个坚实的面积，所以他们不需要花更多的钱来购买共享面积。它有望实现住房交易的真正公平，这也意味着他们购买住房的合法权益得到根本保障。看到这一政策信号后，我相信广大市民会从心底里感到兴奋，并对中国住房销售制度改革不断向民生倾斜表示赞赏。

即便如此，市场仍能听到对即将出台的这项政策的各种担忧。甚至有人认为，这一政策的出台并没有给人们的想象带来好处:很多人认为“压葫芦捞瓢”，名义上取消了公摊面积，开发商可能会提高房屋实际销售面积的价格，这也将导致“羊毛出在羊身上”的结局；也就是说，开发商将通过提高实际住房面积的价格来弥补减少的公摊面积的销售收入；

事实上，对开发商来说没有损失，但对购房者来说没有好处，开发商的剥削也不会减少。

当然，也有人担心，如果开发商因公摊面积减少而无法获得更多的开发利润，他们可能会降低对房地产市场开发的兴趣或动机，降低通过政府拍卖市场获得土地的能力，并减少新房地产的开发，这将加剧当地的财政困难，甚至住房供应紧张，间接导致住房短缺，进一步推动未来房价的上涨。

那么，真的会是这样吗？

对于这种担心，很多人表示，房地产市场价格的推动力是有限的，否则不会对房地产行业产生太大影响。我不同意这些观点。从目前的现实来看，人民的这种关切并非没有道理。至少在短期内，这项政策对房地产市场价格和房地产行业的影响相对较大；如果对房地产市场价格和房地产开发没有影响或影响很小，那就等于说谎。

要解释公众关注的可能性，原因其实很简单。

开发商花费巨资通过拍卖获得一定面积的土地用于房地产市场开发。如果不包括共享面积，开发商实际上不得不按照规定在社区中留出足够的泳池面积，并花费巨资建造公共设施，如电梯和绿化。最初，这部分钱是由买家支付的，但现在买家不必支付。这部分费用来自哪里？

政府没有补贴，开发商只能通过减少自己的利润来实现；然而，如果利润太少或不足以支持发展商的后续发展，甚至亏本破产，那么为了挽救自己的商业命运，发展商肯定会提高买家的实际面积价格，以弥补分摊面积的发展成本，或偷工减料，降低建筑质素。

这是企业的人性和逐利性，开发商不是民政机构，也不是专门的慈善机构，所以提高价格是可以理解的。这样，公众对取消公租房公摊面积的期望可能会落到空身上，并成为空的一大乐事，这一点应该引起重视。

同样，我们也必须看到，如果开发商真的承担了这么多的共享面积建设支出，当开发利润微薄甚至无利可图时，很多人会改行。虽然有利于房地产业的生态优化，但也会带来房地产开发减少的弊端；

也有一些开发商勉强生存，他们不会采取积极的态度通过市场收购土地。土地收购的数量将大幅减少，“土地王”将成为一个罕见的事情。未来房地产新开发的数量将不可避免地大幅减少，房地产行业将进入萎缩和急剧下降的区间；

如果出现这种情况，只会增加楼市的供应短缺，令未来的新屋上市数量大幅下降，不能满足那些只需购买房屋的人的需要，令那些未来购买房屋的人可能陷入掠夺更高楼价的危险，这绝非危言耸听！

然而，作者认为公众不应该过于担心。取消住房公摊面积只是第一步，政府将出台一系列配套政策措施，促使取消住房公摊面积得到更好的落实，最终不会增加购房者的经济负担。为了使取消住房公摊面积真正惠及亿万购房人，我们应从三个方面完善配套政策和措施:

首先，政府应引入一套从制定到管理再到实施的标准化和制度化的制度，如价格限制、共享面积的标准化管理或运作，以保护普通人(603883，诊断单位)的合法权益在开发商取消住房共享面积时不受最大程度的损害。

第二，对于开发商分摊面积的支付成本，政府可以减免一些与房地产相关的税费来抵消一部分，与居住区的居民分摊一部分，并弥补开发商在居住区物业管理或出售停车场的部分收入，从而达到共同分摊分摊面积支出的目的。

第三，各级政府机构设立专门的监督检查机构，严厉打击开发商不执行政策，采取各种变相手段提高住房销售价格，偷工减料或降低质量等手段来实现利润目标。除了严厉的经济处罚，他们还实施行业禁令限制，以增强行政执法和监督的威慑力，并防止取消住房公摊面积的变形，使人民的权益得到真正的保护。

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