同策研究：长三角经济圈投资潜力判断维度及机会

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[背景]在过去的40年里，以可比价格计算，中国的国内生产总值年均增长率约为9.5%。中国人民的生活已经从短缺走向富裕，从贫困走向富裕。改革开放的成功在于顺应中国人民发展、创新和改善生活的历史要求。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央以前所未有的决心和力量推进全面深化改革，强调“要充分发挥改革方案的含金量，让人民群众有更多的实惠感”，使改革开放不仅朝着为发展增添新动力的方向前进，而且朝着维护社会公平正义的方向前进...(人民日报，2018年10月29日，01版)

12月10日，由《中国商报》主办的2018中国城市发展峰会“向四十年致敬:改革的新动力和发展的新引擎”在北京希尔顿酒店举行。在此次论坛上，由同策研究院和《中国商报》联合撰写的《八大经济圈投资价值研究与市场机遇——2018中国城市与产业发展》白皮书正式发布。鉴于近期国内外经济形势和市场环境的变化，本白皮书对改革开放40年进行了回顾，重点阐述了当前房地产市场环境下中国八大经济圈的投资价值研究和市场机遇。这篇文章将摘录白皮书的一些内容以满足读者。

上期精彩:[向四十年致敬]八大经济圈投资价值研究与市场机遇第一周期错配下的全国房地产市场走势判断

长江三角洲区域基础研究

宏观背景分析主要从区域合作与统筹、经济能力与发展趋势、总人口与支付能力三个方面进行，旨在分析经济圈内城市的宏观要素能否支撑房地产业。

规划指出，要发挥上海的主导作用和区域中心城市的辐射作用，依托交通网络的培育，形成多层次、多类别的发展轴线，促进南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈和宁波都市圈在同一城市的发展，加强沿海发展带、沿江发展带的集聚发展。 沪宁杭甬发展带和沪杭金会展带，构建“一核五圈四带”网络

上海、苏州、宁波和无锡正处于产业转型时期。第二产业的外移降低了这些城市的国内生产总值，减缓了经济增长。从人均gdp来看，除安徽省池州、宣城、滁州和安庆外，长三角经济圈均高于全国水平。

上海人均可支配收入在长三角经济圈中最高，其次是支付能力较强的苏州，而池州、安庆和滁州的人均可支配收入和复合增长率相对较低，处于核心城市上海欠发达状态，居民可支配收入水平提高缓慢，居民支付能力较弱。

上海、南京、杭州的经济总量、人口等指标均高于其他城市，增长潜力巨大。因此，将上海、南京、杭州定位为区域中心，研究其对周边城市的辐射效应是合理的。然后，根据与上海、杭州和南京的地理相似性、交通便利性和房地产经验，将中心城市及其周边城市划分为大都市圈，研究其投资机会。

长江三角洲地区城市布局战略

经济圈潜在城市的选择

以城市投资价值判断为核心，寻找房价低于城市价值的城市，从住房需求潜在发展趋势和存量两个维度判断城市房地产市场的进入风险。综合城市价值和两个维度的辅助风险指标，为大都市地区的城市寻找市场机会。

[书中评估的最终结论在此省略]

都市圈溢出城市的判定

首先，系统聚类方法将每个研究对象视为一个类，在计算它们之间的相似度后，将最接近的对象合并为一个类。然后，进一步计算类之间的距离，然后将相似的类合并，直到所有对象合并成一个大类。点之间的距离是欧几里得距离的平方，聚类方法使用组之间的联系。矢量空中的城市与核心城市“接近”,不仅指地理上空之间的距离和时间，而且是一种相关性，表明城市与核心城市关系密切，我们将其视为核心城市的“溢出城市”。

通过上述指标数据，确定了城市与上海在各项指标上的相对差异。城市与上海的指数差距越小，对上海溢出需求的吸引力越强。同时，城市和上海的房价差距越大，未来房价的上涨潜力就越大。无锡和嘉兴受到上海溢出的强烈影响。

通过以上指标数据，确定了各指标与南京市的相对差异。城市与南京的指数差异越小，对南京溢出需求的吸引力越强。同时，城市与南京的房价差距越大，未来房价的上涨潜力就越大。滁州、芜湖、马鞍山受南京外溢影响较大，价格差异较大，未来上涨潜力较大。

通过上述指标数据，确定了各城市与杭州的相对差异。城市与杭州在指标上的差距越小，对杭州溢出需求的吸引力越强，城市与杭州房价的差距越大，未来房价上涨的潜力就越大。绍兴、湖州、金华和诸暨受杭州溢出的影响较大。

[书中评估的最终结论在此省略]

长三角地区投资时机选择策略

研究城市商品房平均销售价格周期可分为四个步骤:一是数据选择和处理；其次，频谱分析以高概率找出周期值的范围；第三，通过谐波分析确定最佳周期值，并用bp滤波器进行估计；第四，建立arima模型预测房价的周期趋势，并得出结论。

在房价低迷时期，房地产市场冷，征地竞争强度小。控制征地后的工程进度，可以随着房价的上涨渠道获得更大的收益。因此，在房价周期的底部购买土地是最好的投资时机。2020年第二季度是上海房价周期的低谷。有人建议，房地产企业投资土地收购在反周期的方式在这一次。

2020年第四季度、2019年第一季度、2020年第四季度和2020年第二季度分别是苏州、常州、无锡和南通价格周期的低谷。建议房企在这个时候投资征地。(嘉兴在上海都市区潜在城市中的数据不完整，因此本部分不做分析)。

2021年第二季度是南京房价周期的低谷期，建议房企在此期间以反周期方式投资征地。(南京都市圈潜在城市扬州和芜湖的数据不完整，本部分不做分析。)。

2019年第一季度和第二季度分别是杭州和金华价格周期的低谷。建议房地产企业在这个时候投资征地。

[书中评估的最终结论在此省略]