易宪容：加大保障性住房建设是房价调整重要方式

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作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

国内城市的房价在下降吗？请看国家统计局早些时候发布的11月份70个大中城市的房价数据。无论是一手住房还是二手房，房价下跌的城市很少，大多数城市的房价都在上涨。即使在15个热点城市，11月份的房价也比去年同期上涨，只有3个城市的房价比上个月略有下降。那么，除了70个大中城市外，三个四线城市的房价只会涨不会跌。(编者按:今天上午，统计局公布了12月份的数据，厦门只有70个城市同比下降，只有8个城市环比下降。)想象一下，11月份中央经济工作会议没有召开，今年的房地产政策取向还没有宣布，全国房地产市场价格普遍上涨。那么，在今年的房地产政策原则宣布后，作为一个由投资投机主导的房地产市场，房价会下跌吗？

一些媒体发现了所谓的数据，称根据住房数据研究中心的统计，从2019年1月7日到1月13日，白城二手房平均价格为14884元/平方米，比上周下降了0.14%；45个城市出现增长，平均增长0.13%；55个城市下降，平均下降0.03%。一线城市二手房平均上市价格为56552元/平方米，平均价格环比下降0.36%。中国一线城市的二手房价格正在下降，这很有趣！在早期，当国内房价上涨时，每年可能上涨几十个百分点，当房价下跌时，零点的波动也被认为是下跌。如果以2015年为基数，北京房价涨幅超过45%。那么，这种房价下跌在哪一年是合理的呢？至于房价下跌了200万，没有人买，所以报道是没有意义的。首先，任何情况对一个城市房价的变化都没有特殊意义。第二，如果要出售的房子被高估了200多万比市场评估价格，然后据说它将下降200万投标，它肯定不会被出售。

更重要的是，在中央经济工作会议为今年的房地产市场定下基调后，中国所有城市，包括一线城市，都渴望尽一切可能放松现有的房地产调控政策。比如降低抵押贷款利率，解除交易禁令等等。这是房地产市场的一个明确信号。无论房价上涨还是下跌，为了保护经济，政府都在支持房地产价格，并决心不让它下跌。

对于中国的房地产市场来说，每次出台监管政策，都与世界其他地区完全不同。在世界各地的每个房地产市场，只要政府出台房地产调控政策，这些城市的房地产市场价格就不会下跌。多伦多、温哥华、悉尼、伦敦、新加坡，甚至房价涨幅最大的香港，在出台监管政策后，都在向下调整。然而，中国是一个完全的例外，它可以完全打破市场规则，成为一个“铁律”，即房地产价格越是受到监管，价格就越高。十多年来，中国的房地产市场就是如此，中国政府对房地产市场的调控也是如此。

因为，对中国所有城市来说，任何房地产市场监管都不愿意让房价下跌，也不允许房价下跌。因此，自国内房地产市场调控以来，政府从未真正引入经济杠杆(如税收和信贷政策)来使房价回归理性，相反，它会引入各种行政政策来刺激房价上涨。由于这些行政调控政策表面上是为了抑制房价上涨，实际上，它们最终是推高房价的驱动力，这使得中国各城市的房价越来越高。

价格或房价问题实际上是一种利益分配或调节机制，特别是当政府通过各种行政调控政策推高房价时，不仅使整个房地产的利益倾向于少数人，而且使整个国家和社会都围绕这一房地产的利益。例如，北京政府机构的住房分配制度已经重新开始。在这种情况下，国内房地产市场只能陷入困境。

事实上，根据世界各国的经验，经济杠杆不仅是调控房地产市场的有效机制，而且大力调整房地产市场结构也是稳定和抑制房价过快上涨的重要途径。就后者而言，房地产对经济的拉动作用丝毫没有减弱。最近，香港和台湾都加强了公共住房的建设。这样，这些城市的房地产市场价格也在经历重大调整。

例如，台北曾经是台湾房价高的地方。然而，新政府上台后，柯喊出了“4年2万户、8年5万户”的目标，最大的公房建设——南港机械厂公房开始招标，立即影响了周边地区房价的逐步下降。甚至一些豪宅的价格也大幅下跌。因此，国内城市政府必须全面实施深圳的4-4-2模式，全面增加社会公共住房和经济适用房建设，减少商品房建设。这样才能调整国内房地产市场，让国内房地产市场真正理性和回归。否则，中国房地产市场的“铁律”将很快变成“铁锈”。因为，任何与市场规则的对抗最终都将受到惩罚。

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