郭晓蓓：三方齐发力 防范房地产市场风险

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□郭晓彤，民生银行(600016，诊断部)研究所研究员

今年以来，在“一城一策”和“一城一策”的指导下，一些城市采取了加大人才引进、优化公积金政策、降低二手房交易税等措施，使得一季度房地产市场出现了“小春天”的迹象。然而，在3月份“小阳春”出现在房地产市场后不久，中央政府和地方政府再次密集发布了房地产市场调控政策。据统计，4月份各地出台了60多项房地产调控措施，调控频率明显增加。

确保系统性金融风险不发生是宏观调控的底线，抑制资产泡沫、严格控制房地产金融业务风险是房地产市场监管的核心任务。在第一季度，决策层再次强调“住房而非投机”的定位是坚定不移的。今年5月，有关部门也明确表示，楼市调控的方向将保持不变。可以预见，房地产市场风险防控仍将是未来中央政府工作的重中之重，这需要政府、金融机构和房地产企业的共同努力。

从源头上控制风险

在政策层面，坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的方向，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情和市场规律的基本制度和长效机制，从源头上控制风险。

一是完善多层次住房供应和保障体系。支持省市因地制宜建立商品房、经济适用住房、共有产权住房和租赁住房四位一体的住房供应保障体系，重点增加后三类住房的供应；逐步放开商品房交易限制，明确经济适用住房和共有产权住房的申请规则，加快培育和发展住房租赁市场，促进出租和出售权；我们将放宽经济适用房、共有产权房和租赁房的市场准入条件，并在税收、金融和土地供应等方面提供配套政策。

二是推进基本房地产制度建设。首先，改革土地制度。建立以土地使用权为核心的土地产权制度，在遵守国家法律法规的前提下，允许集体土地建设用地使用权自由流动，合理有效地解决城市化进程中扩大建成区所需的土地供给来源增加的问题。

二是拓展房地产企业多元化融资渠道。鼓励住房企业优化债务和股权融资结构；借鉴国际经验，尽快研究解决reits相关法律缺失、税收优惠政策体系不明确等问题，适当优化abs、CMB等资产证券化渠道的准入标准和业务流程，促进相关业务规模化发展。支持房企通过合作开发和融资租赁拓宽融资渠道。

三是审慎推进房产税的研究与实证。按照全面改革的思路，合理确定房地产开发、建设、交易、维修的税费比例结构，适当减免税费，防止税负过度增加，避免重复征税；完善房地产评估法律制度，完善房地产评估方法和标准，积极培育合规的房地产评估机构，提高房地产评估从业人员的准入标准，规范其行为。

第三，深化行政管理体制改革，强化各级政府在住房制度建设中的作用。建立住房责任制度和责任追究制度，规范和提高地方政府的执行能力，使中央和地方保持同步，避免政策在地区之间执行不均衡；加强舆论引导和期望管理。完善统计指标体系和分析方法，定期发布解释报告，使公众能够有效识别数据的真实性；加强热点事件跟踪分析，避免个别新闻媒体故意曲解或过度炒作，防止局部问题和个性化问题被夸大为整体问题，扰乱公众预期。

提高房地产金融资产质量

商业银行应密切关注市场变化，合理控制房地产信贷总量，提高房地产金融资产质量。

一是把握宏观调控方向，及时调整业务布局。首先，密切关注外部不利因素对宏观经济和金融市场的影响，以及风险向房地产市场的传导。加强形势跟踪分析，关注宏观政策调整的后续影响，做好前瞻性判断和压力测试，根据各种情景制定应急预案，应对政策摇摆加剧的市场泡沫风险，避免不利因素累积影响对银行管理的负面影响。

二是密切关注房地产市场监管相关政策和长效机制建设的影响。关注住房制度改革和长效机制建设对房地产市场长期运行逻辑的影响，以及在此背景下的房企转型趋势；关注热点城市需求管控政策对当地市场的影响；关注住房改革货币化政策收紧对四线城市房地产市场可持续性的影响，尽快调整业务布局。

二是积极落实国家房地产调控政策，严格控制房地产市场泡沫。一是继续实施差别化住房贷款政策。遵循因地制宜的原则，建立科学的信用评价指标体系和差异化的区域信用战略，赋予分行更多的经营自主权，满足中小单位、低价房地产开发贷款的需求，保障中低收入居民的住房供应；限制投资性和投机性住房贷款，相应提高贷款比例和首付比例，有效抑制相关需求；继续支持保障性住房建设和棚改，满足低收入群体住房需求，调整房地产市场供求关系。

二是审慎控制房地产信贷规模。在风险可控的前提下，保持房地产行业信贷资源投资比例的整体稳定，注重满足现有优质客户的合理资金需求，审慎开展新的房地产信贷业务。

第三，采取多种措施提高房地产金融资产质量。坚持合规底线，严格控制业务准入。加强抵押贷款杠杆管理，加强对客户还款能力和资金使用的跟踪分析，规避信用风险；加强与保险公司、担保公司等外部机构的合作，建立房地产金融风险分散和缓释机制。加强住房抵押贷款业务创新，建立和激活贷款二级转移市场。审慎稳妥推进资产证券化，增强抵押贷款流动性，分散住房抵押贷款风险。加强利率风险管理，研究开发利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生品。

合理规避和防范市场风险

房地产企业应密切关注国家宏观调控的方向，树立可持续发展的经营理念，合理规避和防范市场风险。

一是密切关注国家宏观调控方向，建立房地产风险预警机制。深入研究宏观经济走势，密切关注住房制度、税收制度、银行信贷政策等政策变化，全面了解相关法律法规，科学判断房地产市场发展趋势；成立专门的风险预警小组，设定目标和风险管理对象，实时监控企业的发展和运营情况；在经济低迷时期，要警惕政策风险和市场分化风险。

第二，合理规避和防范市场风险。一是加强投资项目的可行性研究。认真收集投资项目相关信息，从技术和经济方面论证投资项目的可行性，确保投资决策的正确性。在宏观层面，研究当地房地产市场发展，熟悉房地产相关政策法规，合理搭配投资组合。在微观层面，认真调查项目的地质、水系和未来城市规划，做好投资估算和投资收益预测。

二是及时调整融资方式。根据我国自身情况，应科学选择贷款、信托、基金、股票和债券等组合融资方式，充分发挥各种融资方式的优势，促进房地产业的长远发展。

三是尽快实现资金的有效提取。加强融资使用中财务监控和审批的有效性，合理调度资金使用；采取适当的降价促销措施，应对政策调控带来的不确定性；做好应收账款的控制，实现资金的及时归还。

第三，树立可持续发展的经营理念。首先，建立现代企业管理制度。围绕自身优势制定整体发展战略，将企业战略与区域发展相结合；建立以市场为导向的组织形式，设计有效的分配机制，盘活人力资源，使员工合理适应市场竞争。

二是加强项目质量管理。明确岗位责任制，建立完善的质量控制体系，加强内部培训，从制度、人员、技术等方面提高工程质量，杜绝质量风险。

第三，搞好品牌建设。打造企业专属品牌，提升全体员工的品牌意识；把握市场变化，紧跟市场需求，系统塑造和优化企业品牌。