余胜良：学区房价格 合理与不合理

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学区总是触动人们的心灵。最近，深圳市百花区国城花园一个43.54平方米的名校学位房，总价1000万元，单价23万元，当然是挂牌价格了。在同一个小区，3间103平方米的房间挂牌价格为1500万元，单价为14.6万元/平方米，4间128平方米的房间挂牌价格为1750万元，单价为13.7万元/平方米。

从这些价格中很容易看出学区住房的价值。在普通社区，小面积住宅和大面积住宅的单价差别不大。这个社区的小户型住房的单价远远高于大户型住房的单价，而且单价随着面积的增加而降低，这是因为度有价。面积越大，平均股息率越低，而小户型房屋的容积率会有溢价。直接原因是总价低，而且有很多人买得起。

有一句广为流传的谚语:买学位培养孩子进入清华大学，毕业后没有办法买得起学位房；这说明学位房的价格是不合理的。

这份声明是基于清华大学新毕业学生的收入。没有人研究过清华大学毕业生10年后的平均收入水平，这在10年后会更有说服力。另一方面，学位室的学位价值不会随着孩子的毕业而消失。例如，如果一个孩子花1000万元买了一个学位房，他毕业后仍然可以卖1000万元。如果学位所在学校的教学质量继续保持优异，学位价格将随着潜在买家数量和收入的增加而增加。这也是多年来一线城市房价上涨的原因。居民收入增加，能够负担得起高价位学位房的人数持续增加。

另一个理由是，买一个学位房比送你的孩子去国际学校要好，而且每年的学费超过10万元，这比买一个学位房划算多了。这种计算没有考虑隐藏的风险，因为送孩子去国际学校可能会因为孩子成绩差而损失所有的钱。

买一间学位教室可能不会培养出成绩优秀的孩子。如果孩子能有所成就，那就更好了。如果没有成就，仍然有学位的空间，这意味着尽力而为，倾听命运。

学位房不是消费品，而是投资产品。

即使对于消耗品，价值的合理性也不能简单地通过成本比较来计算。

例如，媒体经常报道城市交通堵塞，消费者发现停车位很难找到。停车费太贵了。办公室工作人员一天只开两次车，大多数人一年大约开一万公里。车辆折旧、保险、维护和停车费用每年可能超过2万元。用这些钱打车更划算。

但为什么城市车辆的数量仍在增加，却没有减少的迹象？

媒体经常报道交通堵塞。如果每天都像这样堵车，许多人会放弃私家车，选择轨道交通。然而，大多数媒体报道的交通堵塞都出现在高峰时段或交通事故中。事实上，10年前北京的拥堵和现在没有太大区别。有很多不拥挤的时间，所以坐私家车仍然可以提高通勤效率，节省的时间对车主来说更重要。当然，如果收入低，节省的时间并不重要。

拥有一辆汽车有一些好处。例如，如果你想去郊游或度假，很难找到替代的交通工具。汽车成为理性的选择。消费者不能偶尔拥有一套交通工具，让它在平时不需要的时候消失。

一个经济事件是否合理应该详细分析。如果法官认为这是不合理的，很多人选择，很可能是判断的依据有问题，或者是有客观因素没有得到考虑；如果法官认为这是合理的，但没有人这样做，这意味着这只是理论上的合理；如果政府鼓励而没有多少人去做，估计费用会超过政府的奖励；如果这是一种高潜在收入的消费者行为，即使没有政府的鼓励，每个人都会这样做。投资也是如此。

(作者是《证券时报》记者)