李宇嘉：城市和地产“红利共享” 这个大都市正在树立典范

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作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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珠江三角洲，为什么广州是核心？

广州和深圳是珠江三角洲城市群的中心。虽然深圳令人眼花缭乱，它可以支撑一个大城市，但它不能支撑一个大都市。因此，在粤港澳大湾区的规划中，深圳的定位是“加快建设国际城市”，而广州的定位是“着力建设国际大都市”。大都市和城市有很大的不同。

深圳市科技有限公司具有独特的优势和强大的竞争力，在市场化、立法权、土地使用权和审批权等方面在中国独树一帜。我国的态度是，深圳是一个“实验室”，所以让它去。深圳成功的标准是在未来打造另一个华为。想当初，小平“画这个圈”，也是这么想的，怎么倒腾也不会出错，因为这是一个“小圈”。

深圳可以飞，可以想象“随心所欲”，但广州不行。最近发布的广州Land/きだよ 0 (2018-2035)总体规划明确指出，广州是广东省的省会，国家中心城市和综合门户城市，著名的历史文化名城，大海湾地区区域发展的核心引擎，国际贸易中心，综合交通枢纽，科学、技术、教育和文化中心。

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围绕广州建设珠江三角洲都市圈

也就是说，广州有两个取向:一是作为大家族(广东)的“老大哥”，依靠“老大哥”的红利来帮助粤东粤西落后地区；第二是一线城市。立足全国贸易运输中心地位，打造广佛城市、广青一体化、广佛一体化等都市圈“增长极”势在必行。，从而为国家创造新的“增长极”。

广州周边的一体化程度绝非微不足道。广州和佛山在同一个城市，这被认为是中国最好的融合。根据最新规划，广佛应实现无缝对接和“零距离”，建设“1+4一体化先导区”:以广州南站为核心的先导区，以及花都+三水、白云+丽水、荔湾+桂城、南沙+容桂大亮四个一体化先导区。

将来，“住在佛山，工作在广州”会越来越方便。强大的轨道交通将支持一体化。到2035年，广州将建成2000公里的铁路网，是2018年(500公里)的四倍。届时，广州将与佛山、东莞、清远、中山等周边城市的地铁相连，一个互联互通的“大广州”即将形成。

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广州是未来十年人口增长最快的城市

除轨道交通外，规划还提出基础教育设施和社区卫生服务中心覆盖社区生活的每个环节，以及“三城一区”的高端产业和创新就业带，包括知识城、科学城、琶洲(包括大学城)和南沙科学城。在公共服务、基础设施和就业方面，下一个关键是吸引人才。

根据规划，2035年广州常住人口将达到2000万，基础设施和公共服务设施将按2500万管理服务人口进行配置。这是什么概念？2018年，广州市常住人口为1490.4万，这意味着未来常住人口将增加510万。简单计算，包括北京、上海和深圳，广州将是未来十年人口增长最快的城市。

除流动人口外，2018年广州实际管理人口已超过2000万。到2035年，当常住人口增加到2000万时，实际管理人口将达到2500万至2700万，每年增加30万至40万。在过去的四年里，广州的常住人口分别增加了420，600，542，400，454，900和406，000。

按照这个速度，到2035年，人口将超过2700万，甚至达到3000万，并不困难。到那时，仅从人口增长的角度来看，广州将是“抢人战争”的最后赢家。无论是创建一个综合大都市还是大规模增加人口，为2500万人提供轨道交通、教育和医疗的全面覆盖，“三城一区”的建设都需要资金。钱从哪里来？

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房地产在“大广州”战略中的作用

钱来自房地产，广州有这样的硬盘。对于北京和上海来说，未来有必要缓解人口和工业的压力，而房地产开发的空空间在大都市区的外围城市；对深圳而言，一是没有空空间支持大规模人口流入，二是与周边城市融合不够；第三，与广州不同，它是珠江三角洲城市群的核心。第四，创新是深圳的优势，高房价是创新的敌人。

因此，深圳开始“走商品房”，而“二手房改革”提出，到2035年，深圳将新建170万套住房，其中只有40%的商品房在市场上，每年有4万套。在上海和北京，前者主要是租赁(占新增土地的40%以上)，而后者主要是产权共享和有限竞争房屋(占新增土地的70%)，带有明显的“去商业地产”痕迹。

到2035年，广州将新增200万套住房，其中出租房占20%，经济适用房占8%。除去租房和经济适用房，广州每年将新增8.5万套商品房，是深圳供应量的两倍多。如果考虑到“广佛市”(北京-上海-深圳最多与周边地区整合，不算是同一个城市，只有广佛是同一个城市，有明确的国家规划)，广佛(广州附近的融合区)将是世界上最大的新房供应带。

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北京、上海、深圳“走向商品房”，广州大力发展商品房

房地产市场的这种定位也将得到国家的认可。毕竟，有太多的事情需要支持:支持广州成为人口增长最快、规模最大的城市；支持轨道交通翻两番，教育医疗全面覆盖；支持广州与周边城市融合，带动粤东、粤西；支持广州在大都市区建设一批“增长极”，将广佛建设成为大湾区的核心极；支持广州以汽车、石化、电子等传统产业为基础的“三城一区”高端制造和创新。

广州占地7434平方公里。目前，开发强度不足25%，开发空房5%，相当于371.7平方公里。这是一个很大的量，也很难获得空房间在北京和上海。目前，广州的房价只有京沪深度的60%，周边还不到京沪深度的一半。大规模的土地供应，广州和佛山在同一个城市，广州房价不会大幅上涨。北京、上海、深圳“走商品房”，而广州则大力发展商品房市场，占70%以上。供大于求，是工业、规划、人口、房地产和配套设施协调发展的典范。那些想分享长期红利的人可以考虑。

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