齐俊杰：澳洲房价下跌 澳元贬值 出国炒房赚钱了吗？

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澳大利亚房地产一直是中国海外投资的首选。根据2017年的数据，在澳大利亚买房的外国人有四分之三是中国人。中国在澳大利亚房地产市场的总投资约为1680亿元人民币。中国人已经成为澳大利亚最大的外国买家。但现在，澳大利亚的房地产已经下跌了一年半，许多投资者都被套牢了。

作者:齐，金融专栏作家、投资者

最近，有很多消息称，澳大利亚的房价与2017年的高点相比已经下跌了8%至10%，而悉尼和墨尔本这两个最重要的城市跌幅最大。据说悉尼的房价自2017年以来已经下跌了近15%。市中心的公寓下降了20%以上。这两个城市占澳大利亚房价总额的三分之二，所以当它们每两个下跌一次时，澳大利亚的整体房价将难以为继。据统计，在那一年的金融危机中，澳大利亚的房价从未下跌过这么多。

据澳大利亚媒体报道，下降的主要原因是供求关系的变化。例如，墨尔本在过去两年大力支持新建公寓，这些公寓主要集中在大学和交通便利的地方，如汽车站和火车站。悉尼所在的新南威尔士州政府计划在2021年前每年建造61000栋新房子。去年7月的统计数据显示，有6.6万套公寓正在建设中。与此同时，约有2万套公寓闲置。所以事实上，在悉尼和墨尔本，下降最快的是公寓价格。你跌得越多，库存就越多。

澳大利亚房地产一直是中国海外投资的首选。根据2017年的数据，在澳大利亚买房的外国人有四分之三是中国人。中国在澳大利亚房地产市场的总投资约为1680亿元人民币。中国人已经成为澳大利亚最大的外国买家。但现在，澳大利亚的房地产已经下跌了一年半，许多投资者都被套牢了。

有人说它比最高点低10-20%。北京和上海也从最高点下跌了很多。不要大惊小怪。澳大利亚的一些朋友甚至说，不要听新闻，因为他们公寓的位置不好，好位置的价格一点也没有下降。老齐相信这一点，当我第一次看到这个消息时，我也有同样的想法。近年来，澳大利亚的房价已经翻了一倍多，不仅下降了10-20%，而且他们还赚了一些钱。但是当我看着汇率时，我的想法改变了。

近年来，澳元大幅贬值。目前，澳元的汇率是1澳元兑换4.7元人民币。在2011年的最高点，1澳元兑换7.1元人民币。也就是说，在8年时间里，澳元贬值了40%，而澳大利亚的房价从2011年开始上涨。从表面上看，最高的已经翻了一番。如果加上汇率因素，去澳大利亚进行房地产投机的中国投机者根本没有钱，所以他们最近下跌了

因此，这些人一定后悔他们的青春在他们的肠子里。在同一时期，他们把他们的钱在中国买房子。自2011年以来，无论你在哪里买房，至少到目前为止，房价基本上翻了一番。然而，当你去海外炒房时，结果是亏损，这使得你现在不可能卖掉它。例如，前一段时间，有人透露，奶茶也在澳大利亚的豪宅中出售。它在2015年以1620万澳元的价格被收购，现在以1350万澳元的价格被出售。买下它后，它几乎没有活过，损失了数千万人民币。请注意，汇率损失不包括在内。从2015年到现在，澳元已经下跌了至少13%。换句话说，如果将这些损失加在一起，四年内的损失很可能接近2000万元人民币。当然，人家是超级富豪，损失可能也不在乎。而普通投资者，恐怕会哭得死去活来。四年后，仅市值损失就将超过20%，这可能无法出售。

澳大利亚不是一个孤立的例子。加拿大是中国人最喜欢投资的地方。最近，加拿大也经历了六月份房价的持续下跌。上次发生这种情况是在次贷危机期间。更糟糕的是，加拿大的销售量下降得更快，几乎像悬崖一样。一个月内，它下降了9.1%。更糟糕的是，加拿大人借得太多，他们的家庭债务与收入之比达到了惊人的176%。换句话说，它们已经资不抵债，所以那里的银行也在防范风险，提高信贷门槛，这让每个人都更难借贷。那么买得起房子的人就更少了。近年来，加元也大幅下跌，从2011年的6.88加元跌至目前的5加元，跌幅为27%。换句话说，不管你在加拿大的房子涨不涨，你都会先损失近30%的汇率。

最近，很多朋友还问老齐是否可以在海外买房子，比如泰国、越南和柬埔寨，说那里的发展特别好。现在房价很低，买了以后会升值吗？事实上，我们今天谈到的澳大利亚和加拿大的例子已经告诉大家，海外投资买房不仅需要提高房价，还需要提高汇率。这是一项更复杂的工作。那些小国如果能够保持稳定的发展和稳定的汇率，就不会有问题。如果发生轻微事故，他们有大幅贬值货币的传统。例如，在亚洲金融风暴期间，东南亚国家的货币基本上贬值了一半以上。他们的外汇储备不高，抵御风险的能力差，所以他们不可避免地会遇到意想不到的事件。

另外，房地产投机的思维模式只能靠我们自己来实现。最后，我们发现世界上大多数的房地产投机者都是我们自己。一旦我们以后不买，世界各地的房地产市场都会出现问题。澳大利亚人和加拿大人的接管能力还是一样的，更不用说东南亚国家了。我们不能只看到房价上涨，还要考虑将来你会卖给谁。当地人真的负担得起吗？最后，我们会说有成千上万种赚钱的方法，所以不要在房地产投机中把自己挂在歪脖子树上。在接下来的十年里，中国和世界上的房地产投机机会都将微乎其微。让我们考虑做些严肃的事情。

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