马光远：房地产“小阳春”这次不会变成大牛市

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对中国来说，城市化正在高速推进，房地产盛宴不会结束，也不可能结束！然而，一些城市的盛宴音乐确实已经停止，派对也结束了。

作者:著名经济学家马光远

今年第一季度，包括北京、深圳在内的一线城市的交易量飙升，令市场惊叹“小羊春”的到来。

对中国房地产市场的历史略知一二的人都知道，“小阳春”在中国房地产市场有着特定的含义。

中国房地产市场最著名的“小阳春”是10年前的2009年，“小阳春”最终演变成房地产市场一波波澜壮阔的牛市。

十年后，大家都开始关注小羊春。背后最大的担忧不是小羊春本身，而是小羊春是否会像十年前那样演变成大牛市。

我的答案很清楚:概率为零。

今年的“小阳春”没有成为房地产的“大牛市”，原因有四:

首先，房地产在稳定经济中的地位不同。

十年前，房地产作为稳定经济的核心支柱产业，在整个“4万亿元”政策体系中占据着非常重要的地位；

今天，虽然中国经济也面临下行压力，但稳定经济的关键不在于房地产。作为稳定经济的支柱，房地产不再存在。房地产的主要功能是“稳定自己”，房地产本身可以被视为有助于稳定经济，没有任何问题。

第二，房地产政策周期不同。

十年前，房地产政策的大方向是拉动房地产，所以几乎所有以前的调控措施都在周期中取消了。从2008年底到2009年，出台了一系列刺激房地产消费的政策，如30%的按揭利率折扣、20%的首付、营业税减免等。也就是说，在2009年，每个人都被鼓励买房，包括投资。

然而，今年政策的总原则没有改变。最近，一些重要的高层会议提到“禁止炒房”，告诉大家，房地产调控政策没有完全改变，抑制房地产投机的大方向没有改变。房子的民生功能已经基本取代了房子的经济功能。

第三，房地产的价格周期不同。

2009年，“小阳春”变成了“大牛市”。除了政策刺激，更重要的是，2009年之前，中国房价经历了房地产市场化以来的一次真正的调整。许多城市的房价大幅下跌，北京的许多房子下跌了40%。经过这波调整，房价基本处于低位。这为政策刺激下的2009年房价强劲反弹奠定了基础。

现在显然不是这样了。虽然2018年一些城市的房价发生了调整，但调整幅度非常有限。除北京周边部分地区房价深度调整外，整体房价仍处于高位，房价再次上涨的动能明显不足。空的房间有限。

最后，房地产的周期是不同的。

十年前，房地产的基本原理是房屋仍然不够，需求远远大于供给，整个市场仍在高速增长；

今天，房地产的供需基本平衡，大多数城市的生活需求基本得到满足。房地产市场已经开始分化，房地产市场的需求结构与十年前完全不同，因此房地产市场不可能再出现需求激增。

基于以上四点，基本上可以判断，今年小阳春基本上不可能成为大牛市。没必要担心。市场本身的趋势也证明了这一点。在经历了第一季度的成交量反弹后，4月份市场明显降温。

根据克里的数据，4月份，

一线城市新房交易面积环比下降16%，同比增长39%；

二线城市交易面积环比下降3%，同比下降2%；

三是四线城市交易面积环比下降1%，同比上升2%。

五一假期期间，房地产市场明显冷淡，40个重点监测城市的总成交量为161万平方米，同比下降55%。

北京有242套新建住宅和134套二手房。数据极其黯淡。

然而，没有必要过分关注当前的房地产市场。2019年房地产市场最大的特点是"变"，这是下半年真正开盘的起点和第一年。市场需求、价值链和游戏规则将发生颠覆性的变化。房地产市场和房价的判断应该从这个角度来观察和预测，而不是按照过去的思维和逻辑。

在下一个房地产周期，房价普遍上涨的历史已经结束。即使在一线城市，房价调整也将成为常态。从规模到质量的转变意味着代表未来生活质量的好房子将从市场上获得溢价，而劣质房子的价格将逐步调整。

随着户籍的调整，我坚信二三线城市将成为中国城市未来的希望。中国有10到15个城市有潜力成为一线城市。房价不高，人口流入，这是真正的价值萧条。

至于第五和第六行，我多年前就宣布游戏结束了！过去几年这些城市的房价上涨是危险的，在这些五、六线城市投资就相当于利用这场大火。当房价上涨时，你会忘记所有的危险。然而，当房价停止上涨甚至下跌时，你会发现你手里的房子已经成了房地产，根本卖不出去。

对中国来说，城市化正在高速推进，房地产盛宴不会结束，也不可能结束！然而，一些城市的盛宴音乐确实已经停止，派对也结束了。

这篇文章摘自《从远处看经济》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
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