福州楼市房价刚要下调时 拆迁计划打响了!何去何从?

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如果你选择购买更多的安置房，而拿更少的钱来拆迁，那么稳定房价还是有希望的，后续的工作取决于你选择哪一个。此外，看看福州今年将出售多少这样的土地，这可以计算面积和差距。

从我离开高铁站的那一刻起，我对福州的印象一路下降。

下车时满是烟头，没有人清理，这显示了一个城市的文明程度和缺乏卫生建设；当你上楼时，有一部电梯却打不开，所以你需要带着你的行李上楼，这显示了城市管理的低水平。

3月8日，也就是元宵节后一周，我到达了福州，这应该是返乡流动人口的高峰期。然而，火车站的人流很少，这显然不同于我刚才去的南京和杭州。福州只有三四百万人口。

当我离开福州南站时，我再次震惊了。拖着行李，默默地走了50米后，我到达了售票处门口。省会高速火车站没有县城那么大。进入车站后，是一个长长的楼梯。福建是中国少有的财政盈余省份之一。福州高铁站不能有电梯吗？

这是我第一次来福州。两三天之后，我无法对一个城市有深入的了解。详见真正的章节。至少从城市形象来看，福州仍然很弱。它的魅力无法与厦门相比，但它的房价可与南京和杭州相比。为什么？

我试图找到原因。在这个小小的地方，有许多看不见的民间财富。带几个陪我看碟的小伙伴。一个是商人。原来是一个老师和他名下的几间套房。；一个是公务员，但他也从事商业和房地产投机；一个是已经是特许公众的90岁的年轻人；一个是办公室职员，但投资几个套房。除了去厦门，许多福建人可能只选择福州的教育和医疗资源。

经过三年的上涨期，福州房价已经进入调整期，但意想不到的事情发生了！就在最近，福州宣布了一项为期三年的大规模拆迁计划。高房价会去哪里？

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踩踏情况

第一部分集中讨论我们的处境。

(1)奥林匹克体育仓山区

我们3月8日去的第一个地点是阳光城的乔蓉天府(000671)，它是在2015年底收购的。底价是15900元/平方米，当时还没有开盘。销售人员说价格预计为3英镑。-31000元/平方米。

陪同我看盘的福州朋友提供给我的信息是:4月1日开盘，172套，均价30000元/m 2(含精装标准4000元/m2)+275000个车位/件；约有160台设备被净化，净化率为93%。他们以创纪录的价格出售，没有任何优惠待遇。

2016年12月，谭府的一位网民说，价格是28000元，现在平均价格是30000元，没有上涨。由于政府有价格限制，价格必须在2016年10月得到控制，这是大多数热点城市的情况。

因为收存的时候是精心装饰的，所以没有办法提高价格。因此，性价比相当高，去污率也很高。但是，由于性价比这么高的房子没有达到100%去污，当天就卖光了，这说明这个市场没有那么疯狂。

第二个板块仍然是奥林匹克体育，万科翡翠巷，只有三四百米的距离，和五号线凤山路地铁入口。

那时，没有样板房可看，价格也没有出来。它们都是复式住宅，有四个95平方米的房间和四个105平方米的房间。在查看平面图时，有更多的地方可以放弃。

最近一次是在3月30日，共有191套，平均价格为35000元/平方米(包括精装标准4000元/平方米)；优惠:一次性付款9.4%，按揭首付款30万元，总价优惠2万元，一次优惠。万科业主再次购买时可以享受9.9%的折扣；净化:截至3月31日中午12时，共净化190台，净化率99%。

万科的价格似乎比天府高，但它有一个大的礼品区。如果按实际面积计算，单位价格可能比天府更划算，万科的品牌认可度更高，所以卖得比天府好。

奥林匹克体育区是2015年后新开发的区域，规划和建筑相对较新。周边地区的二手房价格在阳光城的丽思大厦为32000/平方米，在乔蓉为31000/平方米。因此，与二手房相比，郴州和崔飞的房价差别不大，但毕竟是新房子，比二手房的价值高，税费低。

乔蓉外滩B区有超过43，000-60，000套二手房。它建于2013年，取决于不同的公寓类型。当时价格只有19，000-21，000，而且价格还涨了好几倍。我们去住宅区看了一下，质量还是不错的。

旁边是乔蓉水乡的温泉别墅区，面积超过10万平方米。我认为麦田里最便宜的一套是303平方米，价格3500万元，应该是福州最贵的住宅区。

我们转过身，外滩很绿，路面干净宽敞，第一感觉很好。福州的投资者告诉我，乔蓉是福州最早的豪宅开发商，代表着福州的高端，福州人渴望买下它的房子。他们的口号是一生拥有一栋乔蓉房子，而福州最富有的人住在乔蓉外滩，这是他们身份的象征。陪我看房子的90岁男孩也渴望住在外滩。

的确，就环境、质量、位置、交通设施和周边商业设施而言，富人肯定会喜欢这里。现在它是一个高端住宅区，将来还会继续。

对面是福州最高的建筑，世贸中心高108米，风景优美。

福州南站

阳光城市是一个大都市，住宅价格为23，500元/平方米。我只想乘公共汽车去南站，一路开车。我真的觉得它还在农村。事实上，距离并不太远，因为福州市区很小，从南站乘地铁到三坊七巷只需要半个小时。环境和配套设施需要大大改善，未来的发展取决于拆除的强度。

(2)济南市东二环路

东二环非常靠近鼓楼区的中心，如上图所示。地铁通过后，通勤非常方便。周围的拆迁相对干净。太和广场上有公园和商店。对老城有感情的人可以选择这里。

我看到的第一道菜很美味。当时，只有商业和住宅公寓出售，底价为15，000元/平方米。

随后，3月29日，306套房屋开盘出售，均价为27，500元/㎡(加4，000元/㎡精装)+330，000-380，000个停车位(10楼以下不捆绑)，均按实盘出售，无优惠待遇。截至3月31日中午12时，138所房屋已被净化，净化率为45%。

拆迁率相对较低，因为在价格上没有优势，所以精装4000需要一次性付款，而且车位比市场价贵10万左右。

周边地区二手房的价格，比如我在麦田网上看到的报价，保利香槟的国际平均价格约为33000元/平方米。我们看到保利社区的入住率也很高，后海有39，000/平方米(上图)。档次相对较高，向凯新城3.5万/平方米，金尊府3.4万/平方米。向凯连天的新房价格和二手房价格差不多。

谭跃(上面的白色建筑)，附近的阳光城市，土地价格为10，000英镑，去年年底售罄。

去年年底，陪我看房子的一个大哥买了一套谭跃的，25000/平方米，精装修。它通宵营业，非常热。它排列在路上，没有捆绑的停车位。后来，开发商发现销售失败了。剩下的几套只需要捆绑停车位，260，000。与湘凯联谊相比，确实有7000多平方米的套利空间。

说到这里，大哥感叹这也是价格限制带来的负面影响。2016年12月，他在奥林匹克运动会上为乔蓉改进了一套方圆，原本不再需要买房。然而，政府限制价格后，导致了明显的差价套利。谭跃以“买了就赚”的口号打开了市场，所以他抓住了一套作为投资，真正买房子的机会肯定要少一些。这种情况很常见。面对转手套利的诱惑，富有的投资者肯定想买下它。

第二个地点，太和金夫大院，是一个豪华的房子，门槛很高，需要600万元的验资才能看到房子，所以我们没有看到样板房，都是大型单位，销售说预计卖6万元/平方米精装。

结果3月22日，市场开盘，100套134平方米，62套183平方米。空白价格为34000元+4000精装合同+8000装修合同+10000现金差价= 56000元/㎡，周末持续2天。

豪宅比普通房子溢价30%是正常的。卖得这么好应该是买家对泰和品质的认可，但是如果你花5万到6万元买这个，为什么不买外滩呢？这样好的河景难道不比东二环更舒服吗？东二环被切断了，有化学土壤，在一个角落里。此外，如果我以这个价格购买它作为投资，我估计我跑不过3万个有高回报率的奥运万科。如果我不相信，三年后我可以回头看，因为买豪宅的人绝对没有买普通房子的人多，流动性也不如普通房子。

2015年，太和金尊府每平方米售价1.6万元，现在二手房售价3.5万元，翻了一番。然而，由于基数低，很容易翻倍，3万元很容易涨到4.5万元。但是，在5.6万元的基础上，还是很难增加50%到8万元。豪宅的回报率肯定不如普通房子，但对于富人来说，绝对不可能买普通房子。他们只需要考虑买哪一批豪宅。东二环的豪宅升值潜力不如外滩。核心区的河流风景资源是不可复制的稀缺资源，适合自住和投资。

然而，据说购买金夫四合院的人并不在乎他们是否会升值。他们买了一个身份象征，能买得起七八百万套房子，这意味着他们很富有。嗯，福建土豪如果有钱，他们是任性的。

3.马尾区

马尾，我们一路开车。绿化很美，背山背水，但风格相对狭窄。商业和公共设施可能是普通的和相对偏远的。如果你有一点购买力，你不应该选择这里。顾客不多，投资不合适。

我们没有看到新的地点，马尾西堤湾。二手房价格为18000元/平方米，目前入住率约为一半。这座别墅无人居住。最近，有一个新的三木公园，平均开盘价为1.85，据说拆除率只有65%。它通常被出售。在没有差价优势的地方，你只能活很长时间。

4.台江区金融街(000402，诊所股票)

傅敏时代广场只有一栋房子和一栋空房子，价格未定。在限价的情况下，销售时将要求一次性付款，贷款将不被接受。周围的土地价格超过3万英镑，所以他们不急于出售。

第二个，钟庚祥开了一个长队，就在万达广场旁边，但是我们中午吃完后没有去看。这个盘子太棒了。根据业内获得的信息，我们还没有拿到预售许可证。3月21日，相关家庭被选中。房间里有9栋楼，这次我们推了5栋楼，145平方米/4间房/192套；165㎡/4间房/144套；117㎡/复式3室/12套；126㎡/3间房/48套，共计252套，47000元/㎡的江景，全部售完，60%没有江景。

周边地区的二手房约有2.5万套，而阳光凡尔赛宫等二手房每平方米约3.4万至3.6万套，距离中耕湘江有数千英里，其中3.9万多套接近4万套。

5.鼓楼区

我这次去福州，碰巧住在鼓楼区三坊七巷。老城的生活氛围更浓，但也是同样的问题。陪我看房的朋友说，因为福州最好的学位房都在鼓楼区，比如上面拍的福州实验小学，破旧的学位房的价格是6万多。我找遍了麦田里的房产，鼓楼第二小学的学位房有6万多间，所以很多人会为了他们的孩子留在鼓楼区。

鼓楼区几乎没有新建筑，还有一个板块。开发商从事饥饿营销，具体的故事，因为这次遇到的粉丝买了它，他告诉我不要告诉外面的世界。

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盘子

我几乎踩到了福州的主火锅，上面的部分也提到了。让我们来概述一下。

从上图可以看出，福州的地形属于盆地，除了长乐属于平原，可以连接到海外，四面环山。平原面积很小。福州市区面积只有1786平方公里，但山地丘陵占70%以上，建成区面积为260平方公里，因此福州没有多少建设用地。

在传统的福州人眼里，他们只把鼓楼区当作中心城市。他们不明白为什么鼓楼区只有20000多栋房子，为什么奥林匹克运动可以卖到30000多英镑，甚至南站也必须超过20000英镑。那不是很高吗？

事实上，每个城市的旧区和破旧区都比新区的新房和二次新房便宜，这是正常的。除非是学位房，否则谁想住？很少有人买，价格自然会上涨。对旧区有感情的本地人可能会留在旧区，但其他地方的年轻人对旧区的拥挤和老化感到厌恶，更喜欢去新区。老年人和老年人的缓慢泡沫也很小，而且它是抗跌的。如果新城在初期遇到较大的调控风险，后期由于竞争板块多、供应量大，降价压力会更大。然而，如果在后期监管供给不多，价格安全就会高得多。

根据福州市规划的地铁线路分布图，线路相对分布较多的主要中心肯定在三环路以内。虽然其他长乐和闽侯都有地铁，但往往只有一条地铁，太偏远了。在偏远地区，价格很便宜，但升值通常发生在表现不佳城市的次中心地区。请注意，这是一个新的城市分中心，而不是传统的旧中心。

就盘子而言

1.东二环离鼓楼区很近。对于普通房子来说，3万多的价格不是什么大问题。东二环路的等级为普通住宅。虽然豪宅在这里鹤立鸡群，但我还是认为对于富人来说，去外滩买五六万套豪宅更好。富人真的埋在这里。

2.在鼓楼区购买2万多套旧房比在仓山区购买2万多套新房要好。鼓楼区的优势是教育和便利的生活设施，但它太过时了，不够高。现在有6万多套房子，还有2万多套房子，将来还是一样。价格差异很明显。老板们注重面子。其他人问你住在哪里，鼓楼区，这表明你不是来自家乡，但你住在外滩，这是纯粹和突出的。当然，鼓楼区的新盘子将会非常稀缺和昂贵，但这是不可能的一块。

未来的富人区肯定会在外滩。富人区不一定配有最好的学位房，但它是最好的质量和居住环境。因为它代表身份，富人区不一定在中央商务区，但它离中央商务区并不太远。中央商务区到处都是办公楼，所以住在里面肯定不舒服。好的位置很少，比如河景房，城市内部的差异在未来会越来越明显。我沿着金融街另一边的河走，我能感觉到它是一个省会。只有当我在金融街上向西走，我才能感受到现代大都市的气息。

3.南京、杭州等许多城市的奥运体育板块将成为房地产投资的新热点，因为它是一个新规划的区域，风格独特，配套设施完善。然而，目前主要是由于政府严格的价格限制导致的价差套利，吸引了投资者蜂拥而至。虽然福州没有差价，但奥运体育板块的位置还是不错的。周围有公园、商业配套设施、地铁和各种体育馆。避开火葬场附近。

4.目前，城南板块的环境确实很差。但是，根据福州的地形，未来的发展只能向东南走，城南有四条地铁线路分布。可以看出，政府在城南投入了大量的资金，如果有更多的拆迁，城南的未来是相当有希望的。

5.北区给我的感觉是它属于农村，没有什么前途。甚至连地铁都没有规划，因为福州的发展重心在南方，所以没有办法让它购买力弱。2017年，福州在北区卖了很多地，供应量很大。如果房价以2万到3万元的价格出售，将是第一个下跌的地方，马尾也是如此，供应量大，配套设施不足，所以要尽量避免投资。

6.福州三环路以内的面积不大。现在，如果你从二环路看三环路，你可能会认为三环路有些偏颇。然而，五年后，地铁通过后，新址逐渐开发，三环路以内的所有区域都是中心城市。要买房，我们必须从发展的角度看未来。政府的投资点在哪里，发展的未来就在哪里。

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市场报价

福州楼市表面上看起来很繁荣，但实际上已经开始走下坡路，这已经从二手房市场提前反映出来。从2015年4月到2017年9月，福州二手房价格连续30个月上涨，房价普遍上涨了一倍。自2012年以来，许多新房普遍增加了三倍，然后在去年10月停止上涨，从12月到今年1月和2月，它们已经连续三次出现亏损。

到2018年，新房子开始改变。新建筑可以不卖房子就卖，顾客必须自己选择价格。见下面三月份的开盘情况。

除了位于闽侯县武隆河西岸橘园岛大桥南侧的中海玉环天下，奥运万科翡翠的去除率为99%，其他物业的去除率不高，郑融大厦的最低去除率仅为28%。郑融大厦27，500/平方米，首付50%。必须在同一天支付，并且必须限制325，000-385，000个停车位。首付很高。开盘价这么差，以后怎么卖。

在第一次开盘时，项耿正如火如荼地进行着，因为精装本是单独计算的，同时捆绑了30多万个停车位，而去除率只有45%。

中海2万元，其中首付1.6万元为30%，其余4000元为一次性付款。没有捆绑的停车位。虽然是在闽侯县，但价格合理，所以开盘时就卖完了。

事实上，福州的调控政策并不严格。限制购买只需要一年的社会保障，限制销售只需要两年。此外，政府监管不到位。

政府暗访调查和处理哄抬物价的现象是很常见的。没人抱怨吗？但即使监管宽松，也不会卖得好。

然而，从3月份开盘以来，这种分化表明市场已经在走下坡路。没有带有价格套利的房地产。投资者已经逐渐离开市场，剩下的主要是需要和改善。然后开发商为买房设定了一个很高的门槛。没人买它。只要这种情况持续一段时间，开发商只能妥协，降低购房门槛，不再捆绑销售。否则，你的房子会太低，资金的回报会成为问题，除非你身后没有项目。

自去年下半年以来，福州也增加了土地供应，与2013年几乎持平。如果步调一致，2019年的整体房价无疑会下降。

因为供应是在偏远地区，比如北区的桂湖地区，去年上半年卖了145，000元，下半年卖了7000多元，所以地价差距很大。如果市场不景气，廉价获取土地的开发商会想通过空.降低价格政府明白，如果他们想规范市场，出售更多郊区土地，地价自然会下降。

一切都朝着房价稳定和下降的方向发展。

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破坏

然而，新的事故又出现了。

4月3日，福州市房管局公布了2018年福州市连片旧住宅区改造项目名单。共规划改造51个项目，面积约16755亩，涉及旧房约1041万平方米，共收集约38189户。在51个项目中，有9个鼓楼、8个台江、21个仓山、10个金安和3个马尾。

福州计划在2018年至2020年间对106个五城区进行改造。这些项目占地约35259亩，涉及2339万平方米的旧房和92907户。宣布福州展开为期三年的旧城改造之战！

旧装修的强度如此之大，有点像杭州。据估计，未来福州的城市建设将会加快。看起来它将做出很大的努力来使这个城市看起来焕然一新。

被拆迁户最多只能当场选择一套120平方米，其余的可以选择货币补偿或异地安置，以便尽快开始拆迁。货币补偿直接带来用现金立即买房的需求。

我计算了账目。在2018年，它涉及1041万平方米，并收集了3.82户，即平均每户272.5平方米，每户只能选择120平方米。剩下的152平方米应该兑换成现金，或者应该给你一个低于市场价购买安置房的配额。但是，市场上肯定没有多少安置用房可以买，所以估计大部分都是货币补偿。

152平方米，兑换成现金多少钱？

今年3月，蓝屋网上价格和福州二手房平均价格分别为29000元/平方米和152平方米。粗略计算，每户拆迁平均补偿也是440万元。

福州一年的供应量和营业额是多少？

2017年，随着福州五区闽侯的增加，普通住房的市场供应量为166万平方米，成交量为174万平方米，仍供不应求。

让我们首先假设这38200个家庭中额外的152平方米不接受货币补偿，也就是说，他们需要再购买580万平方米。福州有多少商品房供应？

目前，新建住宅存量为218万平方米。2017年，五区居住用地总建筑面积115.5万平方米，实用面积85.6万平方米。闽侯的居住用地是0。

如果我们以正常的速度发展，今年的住房供应总量将达到333万平方米左右，远远不能满足580万平方米的需求。如果包括商业和住宅建筑，当然会有更多，但大多数人不喜欢购买商业和住宅建筑，所以他们优先购买房子。

因此，今年在福州出售的很多地方，政府都要求修建安置房。

我们假设38，200户拆迁户中有一半选择货币补偿，另一半选择购买政府安置用房，也就是说，19，000户拆迁户会拿现金在市场上买房子，因为拆迁户拿到钱后，他们一般不会存钱，他们会立即购买房地产，这是一种安全感。

福州的面积很小，19，000户人家就像在福州市场上扔了一颗炸弹。我们应该知道，2017年福州仅售出11，956套新房，2016年大牛市仅售出24，445套。

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摘要

我原本想分析福州的宏观经济数据和人口。然而，在看到这个旧的改革计划后，我觉得没有必要分析其他因素，因为人口是一个长期因素。虽然银行信贷已经收紧，但目前没有加息，这并不影响股票。此外，二线城市对信贷不够敏感，在短期内更加关注价格、供给和需求。

就像杭州一样，整个城市都是拆迁户。其他人带着数百万甚至数千万的现金去售楼处抢劫房屋。短期住房供应短缺。你能做什么？一种深深的无力感。

左手卖郊区土地可以有效降低房价预期，右手拆整个城市，给予补偿，创造新的购房需求，让拆迁户接过接力棒，成为房价的强力支持者。这是一个好举措。当然，我们不能否认我们真的可以让这座城市看起来焕然一新，但我们可能不得不承受高房价的压力。

在未来的三年里，总共将有92，900个家庭。我无法想象福州将如何成功监管房地产市场。我能想到的只有一个办法，那就是取消所有的货币补偿，把它们换成安置房。不过，从文件来看，被拆迁户似乎有不止一个选择，所以只要他们有选择，肯定会有被拆迁户拿钱，因为有些安置用房的情况不好，他们拿了拆迁户的钱后，可以买任何他们想买的东西。

如下图所示，5月7日，福州将在市区公开出售4块地。除三江口清酒地块外，其余三个地块需配置80%-90%的安置房，并规定销售价格，比商品房便宜一半以上。

如果你选择购买更多的安置房，而拿更少的钱来拆迁，那么稳定房价还是有希望的，后续的工作取决于你选择哪一个。此外，看看福州今年将出售多少这样的土地，这可以计算面积和差距。

我们在后续需要观察的是拆迁户的选择，这将影响福州的整体价格走势。

最后，我要感谢我在福州的朋友们，感谢他们辛勤的工作，陪我踏上了这片土地。

我非常认真地写了《福州楼市调查》的手稿。如果你认为它好，请为我赞美它并转发它。