包特：房地产税与住宅土地使用权立法的一些国际经验

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在最近召开的十三届全国人大二次会议上，房产税的立法工作直接出现在总理的《政府工作报告》中，并被全国人大常委会委员长李列为今年为确保如期完成而努力加强的立法工作。我们有理由相信，房地产税正式立法的那一天已经到来。

在最近召开的十三届全国人大二次会议上，房产税的立法再次引起了社会各界的广泛关注。虽然房产税立法的呼声由来已久，但全国人大常委会委员长李已将房产税立法列为今年全国人大要加强的立法工作，以确保房产税立法如期完成。我们有理由相信，房地产税正式立法的那一天已经可以等待了。

从对政策的预期影响来看，大多数人不应该反对。房产税是各国普遍采用的一种有效手段，用于调节房地产价格和住房资产价值波动带来的财富不平等。但同时，要保证房产税的实施能够达到立法和政策的初衷，实施层面的精细设计和配套政策的有效保障也非常重要。在这方面，我们希望介绍我们曾经生活和工作过的两个国家荷兰和新加坡的土地使用权和财产税制度，并介绍西方国家实施房产税的成熟和成功经验。同时，我也希望通过介绍西方住宅用地使用权的相关立法，思考我国在相关立法和实践领域中可以进一步考虑和完善的地方。

住宅用地使用权和房地产税

荷兰和新加坡的居住用地使用权根据不同的面积和住房类型分为几种类型。

在荷兰的大部分地区，住宅业主在买房的同时购买住宅用地的永久产权。然而，在阿姆斯特丹等人口特别多、住房极其紧张的地区，住宅用地归市政府所有，使用权大多为75年。荷兰房地产税是由地方政府设定的税，税率一般在0%到2.5%之间。房地产税被地方政府用来提供地方社会服务。是否开征房产税，开征多少，只与住宅面积和住宅价值有关，与住宅用地的产权和使用权无关。与此同时，荷兰为住房贷款制定了一系列税收优惠政策，以确保贷款购买者在还清贷款前不会在房地产上支付过多的税收支出。

新加坡的土地使用权主要分为三类:99，999和永久产权。一般来说，政府的公共住房是在1999年，而私人住房可能是在1999年或永久产权。新加坡的财产税是由住房产生的年金收入决定的，即租赁的估计价格收入。一般来说，会有一定的税收优惠，超出部分将收取4%或更高的费用。近年来，每年的免税金额通常在6000新元左右，这意味着对大多数月租金估计低于500新元或更低的房屋来说，财产税的金额非常低，只有住在大豪宅里的房主才会缴纳大量的财产税。与荷兰一样，新加坡的财产税适用于所有房屋，不因土地使用权或财产权的归属而改变。

值得指出的是，荷兰根据当地条件进行的土地产权/所有权安排不仅有助于提高住宅用地使用权市场本身的效率，而且也是吸引更多人在当地或附近中心城市工作和生活的加速器。在荷兰，许多人一生都在住房市场经历了一个有趣的“候鸟周期”，也就是说，他们出生在小城市或小村庄，在那里接受初等和中等教育，直到进入大学。大学毕业后，大多数人会在大城市工作，并在工作场所附近买房。当他们老了，他们会在大城市出售拥有75年土地使用权的小公寓，然后回到家乡购买拥有无限产权的宽敞房子，度过晚年。可以说，荷兰灵活的土地使用权制度本身促进了劳动力流动和就业效率，缓解了大城市教育、医疗和养老的社会服务压力。

对新加坡而言，拥有永久产权的住宅用地一般仅限于少数私房，政府提供的廉价公房土地使用权在99年内一般只有一种。这种制度设计确保政府能够根据人口和收入的变化灵活调整公共住房的分配，从而将公共住房分配给最贫困的人。

土地使用权期满后的处置

在荷兰和新加坡，当土地使用权到期时，政府有权依法收回土地和拆除住宅结构。在实践中，政府在早期采用这种方法并不少见。然而，近年来，随着住宅更新速度的加快和居民对稳定性要求的提高，许多房屋在使用权到期之前很久就因建筑物老化或地区重建而被拆除。对于那些不需要拆迁的房屋，荷兰当地政府通常采取更灵活的方式，允许居民自动续签租约，并根据市场价格每十年续签一次，重新计算地租。

当然，虽然荷兰和新加坡的立法都同意在土地使用权到期时，地方政府应无偿收回土地，但这背后有一个更重要的前提，即阿姆斯特丹、荷兰和新加坡的大部分房屋都是福利性强、政府补贴多的公共房屋。居民购买时所支付的价格相对于其收入来说并不高(一般在年收入的10倍以内)，因此他们享有土地使用权价格的隐性折扣。这种折扣使得土地使用权的租金可以根据市场价格随时调整，这是房屋所有人可以接受和负担得起的。从这个意义上说，一个合理的、透明的、充分考虑房屋所有人支付意愿和能力的土地使用权界定和租赁续期模式也可以对房地产税的发展起到重要的推动作用。

摘要

本文通过对荷兰和新加坡房地产税和住宅用地使用权制度立法的梳理，介绍了西方国家成熟的立法和实践经验。在西方国家，住宅用地既有永久性私有产权又有公共产权，私人可以在一定时期内购买土地使用权。房地产税作为支持地方政府提供公共产品和服务的资金来源和调节财富分配的手段，一般只根据住房面积、总价和租金收入估值进行调整，不考虑土地的产权和所有权类型。同时，两国之间土地产权和使用权的灵活安排也为其他经济活动的发展和稳定提供了良好的保障。

在荷兰和新加坡，当土地使用权到期时，政府有权依法收回土地和拆除住宅结构，但这种做法在目前的实践中很少见。一般来说，更常见的是拆除老化的房屋或允许房主以市场价格续租。一个合理的、透明的、充分考虑了房屋所有人支付意愿和能力的土地使用权界定和租赁续期模式，对保证和促进房产税的发展也起着重要作用。