加大供应才是稳定地价治本之策

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今年3月以来，土地市场出现复苏迹象，房地产企业征地热情高涨。根据中国指数研究院最近发布的“中国300个城市土地交易信息”，今年5月，全国300个城市的土地出让金总额为4915亿元，比上个月增长17%，比上年增长52%。

为什么最近土地市场繁荣？

根据上市房地产企业披露的数据，2019年，部分大中型房地产企业保持了积极的征地趋势。笔者认为，这主要是因为近年来一些城市的土地供应计划往往没有如期完成，导致了正常的供不应求的紧张平衡状态。此外，许多热点城市继续大力推进人才引进计划，其中最重要的优惠条件之一是住房补贴，这扩大了潜在市场，为房企带来了更多机遇。各种因素叠加在一起，使得房企普遍形成了回归一线、二线和强势三线的共识。

这只是住房企业的战略安排和主观期望中的一个因素，但获得土地还有另外两个基本条件:一是有土地可拿，二是有粮食在手。笔者认为，这两点与今年市场流动性相对宽松密切相关。市场流动性增加意味着许多城市不得不承受更大的债务压力，因此这些城市有动力推动土地。同时，房屋销售情况好于预期，而且房屋企业的资金状况良好，因此有足够的资金扩大土地储备。

市场热度的显著回升也引起了监管机构的警惕。

今年4月，住房和城乡建设部对2019年第一季度房价和地价大幅波动的城市发出了预警。5月，中国保险监督管理委员会发布《关于开展“巩固控乱促合规建设成果”工作的通知》，提出重点控制土地市场资金。与此同时，各地都在一夜之间调整了土地拍卖规则，以遏制土地价格上涨的趋势。目前，土地拍卖规则主要有四个变化。

首先是限制投标资格。以合肥为例，主要措施是禁止相关母公司和子公司同时参与土地招标，旨在消除“围标”现象。二是限制征地后的市场准入标准。例如，苏州市在“511”规定中规定，如果超过市场指导价5%-10%，必须在工程竣工验收后申请预售许可证。第三种也是最常见的一种是设定或调整土地拍卖的最高竞价。四是在土地价格达到上限后，调整确定投标人的方式，或在竞争性建设模式中附加其他要求；要么通过摇动数字或接近平均价格来确定投标人。

在对各城市看似复杂的调控措施进行分类后，不难发现，所有这些措施都是为了控制价格，甚至是直接控制。例如，通过降低土地拍卖的最高投标价格来直接限制价格。

然而，在我看来，这只能使最终交易价格的飙升似乎得到遏制，但限制最高出价也意味着更多的房地产企业可以出价。此外，“碰碰运气”或附加其他条件来决定投标人的方式，的确可以在短期内控制地价不加区别地上涨，但从长远来看，可能会对市场造成严重扭曲。

除了直接的价格限制之外，另一种思路是针对土地市场的混乱，如“围标”，提高土地拍卖的准入门槛，对参与土地拍卖的企业提出更高的要求，从而减少竞买人的数量，但这只能在一定程度上缓解竞买的强度。然而，像那些接近平均价格的技术措施在理论上可以影响住房企业的投标策略，使他们投标更加谨慎，但这种旨在稳定预期的措施在其他城市的效果可能不明显。

相信上述调控措施在短期内可以在一定程度上稳定土地价格，但并没有触及土地市场热的根本原因，即土地供应跟不上市场需求。然而，这指出了一个更根本的土地融资问题，即作为土地供应商，城市管理者自然不希望土地价格过低。只要原始动力始终存在，土地供给就很有可能无法满足市场需求，供给不足最终会反映在价格的不断上涨上。

(作者是中国财政科学研究院应用经济学博士后)