李宇嘉：“老破小”政策来了 刚需和改善要注意什么？

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在短期内，它只需要完全释放。对于老的和小的，交易情绪非常低，它仍然是买方市场。虽然国家希望促进旧住宅区的改造，但它已经吸收了大规模棚子改造带来的问题。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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“老与小”重新进入法律的视野

最近，不断有人询问。你想买“旧的和小的”吗？空房有增值吗？它会落到你手里吗？事实上，自从国家动用“老社区”进行改造以来，“老破小”再次成为人们关注的焦点，尤其是那些被“上车”困扰的人，已经看到了在大城市“扎根”的一线曙光，一些投资者也跃跃欲试。

试想，买“旧的和小的”。你不仅可以轻松跨过在大城市买房的高不可攀的门槛，还可以住在市中心，避免上下班的疲劳，还可以从未来的装修中获得增值收入，或者把它卖个更好更大的。这难道不是“老而小”的需要吗？投资者低价开仓并在转换后套现不是一个安全的选择吗？

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我说的是这些“旧的和小的”

最近，住房和城乡建设部的一份简报强调了改造“旧社区”的决心，例如发起基层组织和“一楼一门计划”。对于“老社区”，结合住房和城乡建设部的定义，我总结出几个流行的特点:缺乏或老化的水电网络，没有物业管理，没有地下停车场，不分青红皂白的建设，老鼠和蟑螂横行，雨水和污水流过和发臭。

我们讨论的“老而小”，第一，必须在大城市，如果有三个四线城市，就没有多大价值；第二，它必须在市中心，而郊区价值不大；第三，必须有转变的可能性。这非常重要。如何判断？给几个粗略的标准，如果建筑质量差，老化严重，它离公共交通很远，空的房间很局促，而且老国企都在建，不要碰它的概率很高。

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被遗忘的“旧的和小的”

很难想象在一个迷人的大城市有这么多破旧的房子！问题是我们发展得太快了。过去，福利分房时代是典型的短缺经济时代，住房的配套、功能、设计和社区都与今天大不相同。目前，空新房子的房型已经达到顶峰，而存量改造可以探索棚子改造，所有的改造都已经完成。回顾过去，人们发现剩下的“老与小”都陷入了僵局。

为什么？在最后一波浪潮中，房地产价格飙升，投资泛滥。与生活体验相比，买家更注重欣赏。结果，鸡犬升天了，而“老破小”也涨了不少。现在，房地产市场的“短而快”的时代已经结束，没有投机的住房的渗透是渐进的，购房者越来越理性，房地产的使用也逐渐回归到居住本身。“老小”生活经历的弊端无疑暴露无遗。

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“破旧小”转型的困境

事实上，去年二手房调整期间积累的一些需求已经被今年上半年的“小阳春”消化了，比如物业管理、可接受的建筑质量、舒适的公寓布局、离地铁站不远等。其余的陷入了牢不可破的僵局:他们不能生存，但他们不能出售。

许多人想知道为什么市中心和周边地区的新房价格如此之高。一方面，如前所述，如果生活体验差，购买的人就少了(除了几个学区)；另一方面，地铁向四面八方延伸，有许多“旧的和小的”的替代品。市区有各种面积相近的公寓，周边有总价相近但经验丰富的商品房。

此外，还有长期租用的公寓、共有的商品房等。，而且质量好(5-10年)的“新房子”随处可见。大多数80后和90后不再选择这些“老的和小的”。还有一个重要原因。如前所述，这些房子里缺少太多东西，而且没有维修基金。如果按照大城市的“体面生活”来重建房屋，成本太高了。

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电梯，太难了

例如，物业费和停车费都很好，许多社区的居民没有付费的习惯。住在里面的老业主大多是产能过剩的老国企的退休工人和下岗工人，工资很低；为了节省几分钱，许多人宁愿坐一小时公共汽车去买食物；有些人长期拖欠水电费，没完没了地争论几十元的清洁费。特别是，许多社区正在“老龄化”。

本来，老化是如此之重，安装电梯是一个自然的选择。然而，许多居民持有“别人花钱，我乐在其中”的想法。特别是那些在三楼以下的人根本不愿意安装它。既然三楼付钱，四楼应该付钱吗？如果你付钱，你能少付钱吗？这样，每个人都想得到一点便宜，最后，他们不得不忘记它。

长期以来，许多中国人都有“良好的私德和一般的公德”。这对你的孩子和老人都很好，你的家装修得很漂亮，但是你可以在门外乱扔垃圾，在社区里乱扔垃圾和随地吐痰，宠物和孩子可以随地大小便；为了节省几毛钱的物业费，你可以大惊小怪。为什么，垃圾分类不能持续几年，原因值得深思。

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明辨是非

这个旧社区有4000万个家庭，涉及数亿人。这部分住房需求不能上升，大城市的存量住房不能转移。今年上半年，北京、上海和深圳的二手房平均交易价格约为350万英镑，而广州的二手房平均交易价格不到300万英镑，只需以此为主导，“小卖大买”。5月份，二手房市场普遍降温，交易周期约为4个月，约为买家议价价格的4%。

在短期内，它只需要完全释放。对于老的和小的，交易情绪非常低，它仍然是买方市场。2015-2018年是房地产市场交易的高峰期。从今年开始，二手房的供应将是势不可挡的，有很多选择。在质量竞争的时代，降低价格以方便交易是最糟糕的选择。虽然国家希望促进旧住宅区的改造，但它已经吸收了大规模棚子改造带来的问题。

住房和城乡建设部副部长在通报会上表示，应按照“业主主导、社区主导、政府主导”的方针推进这项工作；自下而上，尽力而为；政府必须提供一个平台，而不是“包罗万象”。可以看出，旧住宅区的改造绝不是棚子改造。根据上述限制，其进展可能非常缓慢。如果你购买，你应该从多方面进行辨别和判断。“上车容易，下车难。”如果你买了它，你应该考虑一下。你以后会卖给谁？销售时有哪些竞争产品？我们能实现欣赏和保存吗？你怎么能让对方心甘情愿地接受这个提议呢？上市后会不会陷入长期无人关心的局面？

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