陈涛：以时间换空间 保持楼市稳定健康

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目前，“无投机住房”在中国越来越受欢迎。尽管房地产市场仍有起伏，但整个市场已变得理性。

陈涛

目前，中国房地产市场快速赚钱的时代已经一去不复返了。在过去的几年里，热点城市实施了严格的房地产调控措施，有效抑制了房地产市场的投机行为，使房地产市场逐步回归理性。中国的房价已经提前运行，保持了房地产市场的健康和稳定。在目前的条件下，改变空.可能是一个更加理性和现实的选择

房地产市场没有快速赚钱的逻辑。主要表现为:第一，价格水平过高，导致边际动能下降，继续大幅推高价格。经过十几年的房价飙升，中国的绝对房价和相对房价明显偏高。以热点城市的房价为例，北京、上海和深圳的绝对房价已经超过了大多数国际大都市的水平，北京核心区的房价超过了1000万元，而日本东京核心区的房价大多低于1000万元，但居民的收入水平却远远低于。非热点城市的房价明显高于居民收入，城市居民的住房消费和负担日益增加。在当前房价水平下，热点城市推高千万元房地产的资金总量将呈下降趋势，大量出售和变现将不予考虑。第二，经济增长中心的衰落，摧毁了房价快速上涨的基础。过去，房价的快速增长主要是由宏观经济的快速增长带动的，房价在一定程度上可以带动经济增长。然而，随着中国经济总量的不断扩大，经济增长中心已经下降，支撑此前房价上涨的基础已经被削弱，房价继续快速上涨的压力明显加大。第三，房地产企业纷纷倒闭，在住宅投机中套现显然更加困难。根据人民法院公布的数据，已有400多家房地产企业倒闭。过去，盲目征地成为“土地之王”，现在已成为企业经营的一大负担。与此同时，投机套现的难度明显增加，二手房市场整体下滑。2019年10月，北京和上海的二手房销售价格分别下降了0.6%和0.2%。在不确定的经济增长前景下，热区二手房销售价格的理性驱动力将逐渐增强。这些情况表明，房地产市场的“快钱”逻辑已逐渐转变为“高开低走”的逻辑，这既有过去严厉调控措施促进市场降温的累积效应，也是房地产市场自发调整的结果。简而言之，房地产市场快速赚钱的逻辑基础已不复存在。

随着房价的快速上涨，中国房地产业和房地产金融的规模显著扩大，已经对宏观经济和金融产生了系统的影响。目前，中国住房市场的价值已经远远超过了国内生产总值，一些机构预测它已经达到65万亿美元，超过了美国、欧盟和日本的总和。各类房地产贷款约占贷款总额的1/4，与房地产企业的其他负债相比，房地产融资总额相对较大。特别是近几年来，新的融资方式主要以房地产融资为主，这明显提高了城市家庭的杠杆水平。与此同时，社会资源向房地产业的过度积累已经将社会消费的增长挤压了0。2019年1-10月，社会消费品零售总额同比增长8.1%，名义增长率同比下降0.5个百分点。虽然房地产投资增长迅速，但不包括房地产投资在内的工业投资和制造业投资的增长率较低，远远低于房地产投资，这在一定程度上反映了房地产投资对其他投资的挤压效应。事实上，投资总是由回报驱动的。如果房地产投资的回报偏高，必然会降低其他投资的规模。然而，支撑中国经济未来增长的是高科技产业，而不是用砖块和水泥建造的房地产业。

目前，中国的房地产市场需要一个与时俱进的改变空空间的过程。从当前宏观内外经济环境和房地产市场自身运行的逻辑分析来看，通过改变between/きだよ时间0 . 5秒来保持房地产市场稳定无疑是一个更加现实和理性的选择。第一，继续保持住宅投机的高压态势。理论和实践都证明，房地产市场是一个非理性的地方，如果任其发展，非理性驱动的羊群效应很容易导致逆向选择，增加宏观经济和金融运行的脆弱性。虽然一些热点城市的房价有所松动，但房地产市场的投机惯性依然存在，投机动能没有减弱。特别是，投机还没有尝到苦果，付出了高昂的代价。因此，有必要保持对住宅建筑投机的高压态势，并在露头战斗。与此同时，我们还应该微调现有的住房控制政策，以避免房价大幅下跌。第二，加快完善保障性住房体系。住房保障是住房供应体系中不可或缺的一部分。我国热点城市房价过高，加快保障性住房建设势在必行。通过增加公共租赁住房和共有产权住房的供给，可以有效缓解中低收入人群的住房压力，同时保持现有房地产投资的增长速度。第三，严格房地产财务管理。为了完善现有的差别化住房信贷政策，可以考虑根据住房价格水平实施差别化住房抵押贷款政策。高价房贷款比重下降，空房低价房贷款比重上升，抑制了高价房投机，支撑了刚性住房需求。加大对借款人的收入审计，尝试将收入证明与个人所得税的缴纳挂钩，避免向中低收入人群发放负担不起的贷款。加强房地产企业融资和资金运用管理，重点监控高负债率企业的征地开发状况，主动防范企业债务风险。第四，探索房地产市场的长效机制建设。加快房产税试点，可以考虑从三套房征收房产税，通过房产税试点逐步取代限购政策，补充政府税收，减轻土地出让压力。完善房地产转让税收制度，通过大数据和财税数据联网实现准确的税收征管，减少房地产交易中的阴阳合同现象。同时，要充分考虑房地产调控政策和措施对个人行为的影响，避免假离婚等社会现象。

目前，“无投机住房”在中国越来越受欢迎。尽管房地产市场仍有起伏，但整个市场已变得理性。这种情况很难出现，也是多年调控的目标。因此，我们应该更加珍惜，保持足够的集中度，逐步消化房地产风险，通过改变空.的过程，保持中国房地产市场的健康稳定运行