易宪容：地方政府是如何控制高房价的？

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在过去的两年里，各城市地方政府的房地产调控政策一出台，尽管房价上涨的格局没有改变，但这些城市的房价立即“停止上涨”。更有意思的是，这些城市的房价不仅“停止上涨”，而且房价的变化基本上控制在10%以下的涨幅和十分之几的跌幅之间。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

在过去的两年里，各城市地方政府的房地产调控政策一出台，尽管房价上涨的格局没有改变，但这些城市的房价立即“停止上涨”。更有意思的是，这些城市的房价不仅“停止上涨”，而且房价的变化基本上控制在10%以下的涨幅和十分之几的跌幅之间。我们只要看看国家统计局每月公布的70个大中城市的房价变化数据，就能看到这种“奇观”。中国政府真的很了不起。

对于中国房价变化的“奇迹”，外国人和外国学者不仅会对此感到困惑，而且也无法理解中国房地产市场的价格是如何变化的，他们还会觉得中国政府真的强大而神奇。在一个年销售额超过15万亿元的房地产市场上，市场价格的变化怎么可能被它掌控呢？就像孙行者一样强大，他有72种神奇的力量，但他无法逃脱如来的手掌。

可以说，目前关于房地产市场的政府文件，无论是十九大报告还是两会政府工作报告，基本上都将房地产市场定位为“只住不投机”，即让国内房地产市场以回归消费为主。如果我们想实现这个目标，在目前中国是世界上房价最高的国家的情况下，回报是唯一的途径。除了将目前国内房地产市场的价格回归到消费主导型市场的价格，或者降低过高的房价之外，中国房地产市场的“只住不炒”是不可能实现的。但是，对于地方政府和一些财政官员，特别是中国政府的房地产职能部门，他们已经就房地产市场的调控发表了讲话，认为房地产调控不仅要遏制房价的疯狂上涨，而且要在房地产调控过程中保持价格稳定。想象一下，对于一个由投资投机主导的高房价市场来说，保持房价稳定自然会向这个市场发出一个明确的信号，即房价不会下跌。如果房价不会下跌，那么这个市场对房价上涨的预期就不会改变，房价只会上涨。

这种违背市场规律的事情，不仅要遏制房价的疯狂上涨，还要保证房价的稳定，但这在中国政府手里很容易解决。自然，它们可以让中国的房价疯狂上涨，也可以让房价不涨不跌。例如，许多城市都出台了所谓的住房销售限制政策，即在购房后多长时间内，不可能在市场上交易。起初，一些城市限制购买住房，一两年内不能交易。后来，他们觉得限制一两年没有什么效果。目前，一些城市开始出台限制购房后五年内市场交易的政策。在地方政府看来，住房买家在价格高的时候进入市场，但在五年内不能在市场上交易。当地房价至少可以稳定在这个水平，不会上涨或下跌。这是世界房地产市场历史上的一个独特的把戏，在国外是绝对看不到的。

此外，地方政府试图控制房价的统计价格。由于国家统计局的房价统计指数来自当地政府的房管局，如果当地政府的房管局能够很好的控制当地的房地产价格变化指数，那么国内的统计局可以给出它想要的房价指数。例如，中央政府说，房价不应该被允许上涨，特别是如果他们不能大幅上涨，否则他们将被追究责任。同时，我们不应该让房价下跌，而应该保持房价稳定。因此，在房地产调控政策出台后，各城市的房价涨幅都"停了下来"，价格没有下降，而是持续小幅上涨。

对于这种由地方政府操纵的房价，在二手房市场上是很容易的。因为，目前，在国内二手房市场上，阴阳合同已经被运用到了房屋交易的极致，而二手房交易没有阴阳合同就没有完成。因此，3月份，70个大中城市的二手房价格发生了变化。与去年同期相比，大多数城市的二手房价格都在上涨，但涨幅很小，也有下跌，但跌幅也很小。

对于新的住房市场，地方政府有更多的方式来人为操纵房价。首先，因为出售房屋必须得到当地房管局的批准才能出售。因此，地方政府可以通过批准房地产销售项目来控制价格水平。也就是说，通过批准不同住房价格的房地产项目，新的住房价格将处于他们需要的价格水平。例如，如果在中心城市出售的项目价格较高，当地政府住房管理局将批准更多价格较低的郊区项目出售，以便两种不同价格的项目能够达到它们所需要的平衡。

第二，当当地政府的住房管理局直接指示房地产开发商要求购买者在网上签字时，他们的购买价格在他们所要求的水平之内，否则他们就不能在网上签字达成交易。例如，一个房地产开发商出售的房子的交易价格是每平方米24，000元，但是当一个买家在网上签署交易时，网上签署的交易价格只能是每平方米16，000元，剩余的每平方米8，000元用于房屋相关费用，如房屋精装修。根据已有的格式化商品房网络签约合同，这种方式违反了相关的合同条款，但房地产开发商将被迫在购房合同之外再签一份合同。那些想买房的人表示，每平方米8000元的成本与房价无关，而那些想买房的人承诺将8000元的成本分开是自愿的，与房地产开发商无关。否则，购房人不能在网上签约。可以说，这种阴阳合同不仅全面降低了当地新房的销售价格水平，而且使阴阳合同可能面临的风险全部由购房者承担。正因为有了这份阴阳合同，各城市的房价涨跌完全由当地政府的房管局控制。

可以说，目前在国内房地产市场上，除了二手房交易的阴阳合同泛滥之外，新住房交易的阴阳合同最早出现在南京等地，现在已经遍布全国。这样，全国各地城市房价的涨跌很容易被地方政府操纵，也可能影响城市房价上涨的预期，确保这些城市的房价只会涨不会跌。因为，只有在这种情况下，我们才能引导买家不断进入市场，保证地方gdp和土地财政的增长。这是当前国内房地产市场的“奇迹”。然而，这个房地产市场的“奇迹”是否会大放异彩，是否会持续下去，只有天知道，普通人无法做任何事情来分析它！

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