李宇嘉：广州楼市回暖的逻辑

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李玉佳

最近，越来越多的人在平台上咨询在广州买房，主要是在南沙和黄埔。在与业内人士沟通并实地考察后，笔者发现这两个地区的房地产市场都出现了反弹，主要是因为深圳和东莞限制购买和增持，这使得投资者趋之若鹜。南沙和黄埔的规划非常高端。一个是自由贸易区和广州分中心，另一个是广州建设的高端创新区。来自深圳的“黄金业主”发现这里的房价只有20000-30000元，太便宜了。

所以，什么也别说，先拿一套再说。很多人想知道，这不是限量购买吗？你怎么能这么容易就买到房子？事实上，购买限制网已经被打破。去年底以来，南沙、黄埔、花都相继放宽了人才采购限制。我的朋友当场发现，花3000多元买一张绿皮证书就能解决购房资格问题。在南沙，无论是茶艺师证书还是插花师资格证书(可能与你的职业相匹配)，你都有资格买房。

去年，花都区推出了“绿卡政策”。如果你想在花都买房子，你可以申请人才绿卡。申请条件也很简单，完全没有社会保障要求。因此，有各种各样的“花卡”、技能证书等等。上半年，房地产市场整体降温，加上救灾疫情，各方都很难过，从底部突破人才购买门槛，监管视而不见。例如，技能是否与他们所从事的工作相匹配不再受到仔细检查，房地产市场在自由化后也不会上涨。

数据显示，今年上半年，广州主城区五个核心区的房价基本没有上涨，白云区的房价仍在下跌。然而，周边的黄埔和南沙供应量很大，房价上涨了4%-5%，平均价格上涨了1000-1500元，一些热销项目上涨了10%。上半年网上签约新房数据显示，南沙和黄埔成交最多，均接近50万平方米，增城除外(不限购买，低价，上半年网上签约102万平方米)。

笔者对这两个地区的房地产并不乐观。原因很简单:供应量太大，规划太慢。例如，南沙区占地803平方公里，几乎相当于深圳的建成区。珍珠湾，唯一的起点，有108平方公里，相当于七个前海的大小。黄埔总面积484平方公里，比深圳经济特区多160平方公里。它的创新聚集区——科学城和中新知识城，总面积为267平方公里，需要很多年才能成熟。

关键是近年来内外部环境发生了很大变化，政府收入增长率降至历史最低水平。新区的开发，无论是市政设施、轨道交通、教育医疗设施，还是吸引投资吸引企业，都要靠房地产来开辟道路。因此，在黄浦和南沙有很多200万平方米的超级市场，老市场的数量也在迅速增加。2019年，广州28个村最终确定了老字号合作企业。今年上半年，他们应对了疫情，找到了刺激投资的项目。另外29个村庄完成了旧制改革，主要在南沙和黄埔。

面对巨大的供应，仅仅靠规划而不是依靠密集的塔式起重机着陆和建造场地来吸引人们买房是不够的。该怎么办？轨道交通与名校祝福。例如，南沙离主城太远，这一点多次受到批评，地铁4号线突然变成了城际铁路。因此，与四号线相比，南沙新规划的地铁18号线和22号线要快四倍，可以说是自由贸易区的速度。同时，为了吸引大家买房，广州著名的学校，如华师附中、广州第二中学、致新中学，都在黄埔和南沙设立了分校。

作者认为，超前和宏大是地方规划中普遍存在的问题，广州也是如此。俗话说，“幸福取决于不幸，但幸福取决于不幸”，制定一个宏伟的计划需要很多钱。基本上依靠房地产来清理道路意味着大量供应，这将把房价压死。这也是为什么外围国家应该放宽人才政策对购买的限制。在过去，“很多人在金钱上很愚蠢”，这个问题被强烈的需求所掩盖。不是现在，居民收入的增长正在下降，杠杆是不允许的。买房要实际得多。此外，"无房炒房"很流行，房价上涨幅度较小，持有房地产的成本增加。停止追随潮流，自己衡量一下。

(作者是高级房地产研究员)